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??每年總理政府工作報(bào)告，都是全國(guó)兩會(huì)“重頭戲”，其對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)與房地產(chǎn)發(fā)展的定調(diào)，非常清晰地指引了下一階段工作重點(diǎn)。

??3月5日上午9時(shí)，熱烈而莊重的《歡迎進(jìn)行曲》在人民大會(huì)堂響起，備受矚目的十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議開幕，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)代表國(guó)務(wù)院向大會(huì)作政府工作報(bào)告。1.8萬字的報(bào)告，處處響應(yīng)民生，也是一份沉甸甸的責(zé)任。

??政府工作報(bào)告將今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)設(shè)定為5%左右，居民消費(fèi)價(jià)格漲幅調(diào)整為2%左右。“這既是穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險(xiǎn)、惠民生的需要，也有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力和有利條件支撐，并與中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)相銜接，突出迎難而上、奮發(fā)有為的鮮明導(dǎo)向。”李強(qiáng)總理說，實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)很不容易，必須付出艱苦努力。

??報(bào)告提出，2025年，實(shí)施更加積極的財(cái)政政策，實(shí)施適度寬松的貨幣政策。這是十余年以來，兩會(huì)政府工作報(bào)告中，財(cái)政政策基調(diào)首次由“積極”轉(zhuǎn)為“更加積極”，貨幣政策基調(diào)首次由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“適度寬松”。

??對(duì)于房地產(chǎn)工作，本次政府工作報(bào)告著墨頗多，且將其放在“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”的框架之下，并將其列為“防風(fēng)險(xiǎn)”第一位，足見2025年防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)之重要性，中央之重視度。

??“穩(wěn)住樓市股市”“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，在本次政府工作報(bào)告中多次出現(xiàn)，“穩(wěn)樓市”任務(wù)被上升到更高規(guī)格、更具緊迫性。

??防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)

??在回顧2024年工作時(shí)，李強(qiáng)總理說，去年一季度經(jīng)濟(jì)開局良好，但受國(guó)內(nèi)外多方面因素影響，進(jìn)入二季度以后主要指標(biāo)連續(xù)走低，下行壓力加大。我們加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，聚焦突出問題針對(duì)性施策，緊抓存量和增量政策落實(shí)，推動(dòng)需求較快回升，生產(chǎn)增長(zhǎng)加快，市場(chǎng)預(yù)期明顯改善，全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)前高、中低、后揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

??其中一大施策是，“推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，下調(diào)住房貸款利率和首付比例，居民存量房貸利息年支出減少約1500億元，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)水平，扎實(shí)推進(jìn)保交房工作”。

??可見，房地產(chǎn)問題是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的核心問題之一，也是去年一攬子增量政策的施策重點(diǎn)。李強(qiáng)總理說，在肯定成績(jī)的同時(shí)，也要清醒看到面臨的問題和挑戰(zhàn)。比如，“部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，賬款拖欠問題仍較突出”“有的政策落地偏慢、效果不及預(yù)期”。雖然并未明確提及房地產(chǎn)，但這些問題在房地產(chǎn)領(lǐng)域的確更為凸顯。

??在部署2025年工作時(shí)，李強(qiáng)提出總體要求：實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊。他重點(diǎn)點(diǎn)名三個(gè)方面風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)、地方債務(wù)和金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

??政府工作報(bào)告起草組成員、國(guó)務(wù)院研究室副主任陳昌盛在解讀今年政府工作報(bào)告時(shí)說，“把‘穩(wěn)住樓市股市’寫進(jìn)政府工作報(bào)告總體要求，這是第一次。”

??浙商證券地產(chǎn)分析師楊凡表示，此次明確指示，要兜住房企下行風(fēng)險(xiǎn)。這意味著，今年房地產(chǎn)下行風(fēng)險(xiǎn)是有下限的，這給后續(xù)行業(yè)基本面的修復(fù)奠定了基礎(chǔ)，但上行的修復(fù)程度如何，還需要繼續(xù)觀測(cè)。

??“持續(xù)用力”穩(wěn)樓市

??“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。”李強(qiáng)總理說。如何做？具體部署更為細(xì)致。

??需求端，政府工作報(bào)告提出，“因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造”“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’。”

??這意味著，今年政策一個(gè)重要導(dǎo)向，即限購政策還有調(diào)整和優(yōu)化的可能。“比如北京、上海放開郊區(qū)限購，北上深取消大面積段限購，讓更多剛需和改善人群入市。更多二線和三四線城市或聚焦于加大購房補(bǔ)貼力度、優(yōu)化公積金政策、降低房貸利率和交易費(fèi)用等方面。”中指院政策研究總監(jiān)陳文靜表示。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，城中村和危舊房，涉及的主要是年輕人、新市民的剛需住房，老市民的改善性住房，這是當(dāng)前住房結(jié)構(gòu)性需求的生力軍，主要集中在人口凈流入的大城市，各地級(jí)市也有。2025年初，廣州、深圳、上海、北京、鄭州、西安等城市，均規(guī)劃了大規(guī)模的城中村改造，且新開工項(xiàng)目明顯增加，同時(shí)還將徹底完成認(rèn)定的危舊房改造。為此，近期專項(xiàng)債發(fā)行加速，且可以用于舊改資本金，專項(xiàng)借款將跟進(jìn)投入，同時(shí)房票安置也成為重要補(bǔ)償方式。

??此外，好房子的需求潛力也很大，這也是結(jié)構(gòu)性有效需求，體現(xiàn)了短期穩(wěn)定和長(zhǎng)期發(fā)展的權(quán)衡。

??供給端，報(bào)告要求，“優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)”“發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)”。

??李宇嘉表示，目前，各地土地庫存量比較大，去化周期遠(yuǎn)超過房屋。這是制約房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定、止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵，但各地基于財(cái)政考慮供地的積極性很強(qiáng)。因此，報(bào)告提出合理控制新增供地，同時(shí)將已經(jīng)供應(yīng)的未開發(fā)用地，特別是不適應(yīng)當(dāng)前需求形勢(shì)的存量用地、商辦用地盤活，以緩解供求關(guān)系。

??“優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式”，則意味著城市空間不能再外延式擴(kuò)張，而要轉(zhuǎn)向集約化、緊湊型、功能互補(bǔ)、產(chǎn)城融合；用地方式要基于人口形勢(shì)、產(chǎn)業(yè)需求等向存量轉(zhuǎn)變，向功能復(fù)合轉(zhuǎn)變。

??去庫存層面，報(bào)告提出，“盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”。

??“給予更大自主權(quán)”的提法是重大突破，意味著2025年存量房收購將加速，對(duì)于去庫存、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，進(jìn)而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)具有重意義。

??制度層面，報(bào)告提出，“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

??此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的提法是，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。這次兩者順序發(fā)生了調(diào)整，意義不一般。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說明今年一項(xiàng)重要工作就是先搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，尤其是在好房子、預(yù)售資金、銀行貸款等基礎(chǔ)制度方面，后續(xù)政策值得關(guān)注。

??增強(qiáng)政策合力 適時(shí)降準(zhǔn)降息

??“打好政策‘組合拳’。”李強(qiáng)總理表示，加強(qiáng)財(cái)政、貨幣、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域、 貿(mào)易、環(huán)保、監(jiān)管等政策協(xié)同以及與改革開放舉措的協(xié)調(diào)配合，增強(qiáng)政策合力。

??報(bào)告提出，實(shí)施更加積極的財(cái)政政策，統(tǒng)籌安排收入、債券等各類財(cái)政資金，確保財(cái)政政策持續(xù)用力、更加給力。

??“今年將新增地方政府專項(xiàng)債務(wù)限額4.4萬億元，比去年年初預(yù)算增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。”

??“今年合計(jì)新增政府債務(wù)總規(guī)模11.86萬億元，比上年增加2.9萬億元。要加快各項(xiàng)資金下達(dá)撥付，盡快形成實(shí)際支出。”

??報(bào)告還提出，實(shí)施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕，使社會(huì)融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、價(jià)格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。

??報(bào)告還特別強(qiáng)調(diào)，優(yōu)化和創(chuàng)新結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展，加大對(duì)科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展、提振消費(fèi)以及民營(yíng)、小微企業(yè)等的支持。

??“進(jìn)一步疏通貨幣政策傳導(dǎo)渠道，完善利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制，落實(shí)無還本續(xù)貸政策，強(qiáng)化融資增信和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等支持措施。”

??58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，此次政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)工作的部署，體現(xiàn)出短期實(shí)現(xiàn)行業(yè)去風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)期推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的思路，通過寬松的貨幣政策以及更積極有為的宏觀措施，來化解行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、構(gòu)建雙軌制住房體系、釋放改善性需求，并充分落實(shí)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，以推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展過渡。

??在更加積極的財(cái)政政策、適度寬松的貨幣政策架構(gòu)下，專項(xiàng)債、再貸款投放的領(lǐng)域和范圍擴(kuò)大，多方目標(biāo)政策合力，將有助于在2025年“十四五”收官之年，盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。