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??萬科集團(tuán)組織架構(gòu)再次進(jìn)行調(diào)整。近日，萬科集團(tuán)內(nèi)部發(fā)文，將原來的七大區(qū)域公司縮減為五個，原本的東北區(qū)域、西北區(qū)域調(diào)整為總公司，總公司只設(shè)置一套管理職能，對片區(qū)內(nèi)各城市項(xiàng)目進(jìn)行集約管理。

??人員安排上，原核心班底基本保持不變。唯一的變動是廣佛公司原總經(jīng)理曹江巍接替盧冰，重回北方負(fù)責(zé)北京區(qū)域，而盧冰則調(diào)任新成立的辦公事業(yè)部。

??而就在半年前，萬科北京剛剛完成一輪組織架構(gòu)調(diào)整。

??4月11日，萬科北京啟動城市合并及組織架構(gòu)調(diào)整。北京公司合并包頭事業(yè)部，管理北京、包頭、廊坊、張家口區(qū)域業(yè)務(wù)；太原公司合并石家莊公司，管理太原、石家莊、保定、晉中業(yè)務(wù)；冀北地區(qū)公司負(fù)責(zé)唐山、秦皇島業(yè)務(wù)；濟(jì)南地區(qū)公司負(fù)責(zé)濟(jì)南、臨沂、淄博業(yè)務(wù)；青島地區(qū)公司負(fù)責(zé)青島、濰坊業(yè)務(wù)；天津地區(qū)公司負(fù)責(zé)天津業(yè)務(wù)；煙臺地區(qū)公司負(fù)責(zé)煙臺、威海業(yè)務(wù)。

??從組織架構(gòu)調(diào)整到區(qū)首換帥，萬科北京為何頻繁生變？

??五年換三帥

??從劉肖到盧冰，再到曹江巍，萬科北京區(qū)首的變更頻率更在進(jìn)一步加快。

??2021年6月，萬科原北方區(qū)域首席合伙人劉肖離開深耕6年的北方市場，調(diào)回總部任職，擔(dān)任集團(tuán)執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官。而在同年11月，劉肖被萬科集團(tuán)通報批評降2級，被扣減2018、2019年度的經(jīng)濟(jì)利潤獎金各500萬元，合計(jì)1000萬元。

??除了劉肖之外，還有一批下屬也被處罰了。

??時任北京公司合伙人張建新，北京公司投資負(fù)責(zé)人陳嘉慶、侯岳，以及北京公司事業(yè)部負(fù)責(zé)人豈曉偉因負(fù)有直接責(zé)任，也被做出通報批評、降職、罰款等不同程度的處罰。

??有消息稱，處罰原因系萬科在內(nèi)控核查中發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題，涉及原北方區(qū)域事業(yè)部沈陽公司，北京公司及原唐山事業(yè)部。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，劉肖主政北方區(qū)域期間大刀闊斧改革，包括推行存量資產(chǎn)改造、“6+X”轉(zhuǎn)型、牽手鏈家成立家裝平臺萬鏈等，創(chuàng)新有余但也為北京區(qū)域留下開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤相對較差，拿地能力弱等問題。

??萬科北京區(qū)首的繼任者盧冰，是萬科北京區(qū)域的“老人”，也配合劉肖管理北京公司多年。

??從履歷上看，盧冰自2005年就已經(jīng)擔(dān)任萬科北京公司的副總經(jīng)理。2012年，北京和天津兩地的中層互換，盧冰執(zhí)掌天津萬科公司。7年后，盧冰重回北方區(qū)域擔(dān)任副總經(jīng)理，協(xié)助當(dāng)時的區(qū)首劉肖負(fù)責(zé)北京公司的工作。2021年6月，劉肖調(diào)回總部任職，盧冰開始擔(dān)任萬科北京區(qū)域首席合伙人。

??盧冰從天津調(diào)回北京公司時，萬科曾在人事調(diào)整中點(diǎn)評，“盧冰曾把當(dāng)年問題最大的天津公司一點(diǎn)點(diǎn)帶回正軌，且善于深耕經(jīng)營性業(yè)務(wù)。”盧冰掌管天津公司時期，天津萬科業(yè)務(wù)主要發(fā)力點(diǎn)在長租公寓領(lǐng)域，拿下包括華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)的泊寓、泊寓水西店等項(xiàng)目。

??這也是盧冰接手萬科北京后，亟須解決的問題。此時的萬科北京，遠(yuǎn)非數(shù)年前行業(yè)前幾的輝煌，而是大量的滯重資產(chǎn)和風(fēng)雨飄搖的市場環(huán)境。

??公開資料顯示，2021年，萬科北京區(qū)域?qū)瘓F(tuán)的營業(yè)收入貢獻(xiàn)僅有13.79%，當(dāng)年該區(qū)域的權(quán)益凈利潤還虧損了3.83億元，整體權(quán)益凈利潤為-1.45%，是當(dāng)時集團(tuán)七大區(qū)域中唯一負(fù)值區(qū)域。

??但在接下來幾年，萬科北京業(yè)績雖有所波動，但依然沒有太大起色。年報顯示，2023年北京區(qū)域銷售額506億元，在公司整體銷售額中占比僅13.5%，相較2022年的13.7%未有明顯提升；而去年同期南方區(qū)域和上海區(qū)域銷售額則分別為892.7億元、1291.4億元，占比分別為23.7%和34.2%。

??今年上半年，萬科北京頹勢依舊，虧損約18.55億元，成為萬科虧損程度最大的區(qū)域公司。從過去兩年的表現(xiàn)來看，劉肖的繼任者盧冰也并沒有完全解決問題。曹江巍此次重回北方，或許依舊是背著“救火”的任務(wù)。

??中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，萬科北京頻繁人事調(diào)整，主要是為了進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目運(yùn)營與收益及管理。

??“在盧冰任職期間，北京區(qū)域的銷售業(yè)績可能并沒有達(dá)到萬科總公司或者說股東的預(yù)期，另一方面是因?yàn)樵诒本╉?xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)營的項(xiàng)目收益并不理想。”謝逸楓認(rèn)為，諸多原因下，把像曹江巍這種更有項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、有收益管理的人才，調(diào)到北京區(qū)域任職，是正常的組織架構(gòu)調(diào)動。而對曹江巍而言，能否扭轉(zhuǎn)北京區(qū)域銷售額的疲態(tài)、如何破局成為其接下來面對的重要挑戰(zhàn)。

??自持難題待解

??上任萬科北京區(qū)首3年，盧冰公開露面的次數(shù)并不多，但他從未回避萬科北京的“歷史遺留問題”。其中重要問題之一，就是自持物業(yè)比例偏高。

??2022年媒體交流會上，盧冰曾提及萬科北京的租賃業(yè)務(wù)，根據(jù)盧冰在媒體交流會披露的數(shù)據(jù)，截至2022年9月，萬科在北京獲取集體用地租賃住房22167間，約占市場30%。

??對房企來講，按月收取租金，顯然不如一次性出售來得痛快，而在北京，萬科手中還有更多不能用于出售的資產(chǎn)。

??2016年年底，萬科北京耗資109億元拿下海淀永豐兩塊地，其中18號地為萬科獨(dú)立摘得，19號地為萬科住總聯(lián)合體拿下。這兩塊地是住宅用地，70年產(chǎn)權(quán)，但要求100%自持。這樣的地塊，在此之前并未有樣本可供參考。

??有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)初萬科北京激進(jìn)拿地是因?qū)ξ磥碚咚山壉в衅诖S后的政策幾乎卡死了這一幻想。硬著頭皮走下去，成為萬科北京唯一的出路。

??從2018年起，翡翠書院項(xiàng)目開始入市租賃，最長租期10年。根據(jù)相關(guān)報道，翡翠書院90平方米三居室月租金為1.5萬~1.8萬元，如果一次性簽訂10年的租期合同，租金180萬元起；180平方米以上復(fù)式四居室月租金為3萬~4萬元，10年租金最高480萬元。

??此外，根據(jù)萬科披露的數(shù)據(jù)，把地價與建安、人力、資金及持有等成本加總之后，項(xiàng)目總投入約160億元。

??面對大規(guī)模的自持和漫長的投資收益周期，萬科北京做了很多嘗試，但最終都沒能實(shí)現(xiàn)。2018年，合作方住總宣布退出，獨(dú)木難支的萬科北京只能將還未開發(fā)的18號地退回。今年7月，該地塊被保利建工89億元拍下，開發(fā)項(xiàng)目案名為嘉華天珺。

??不止自持的翡翠書院，此前萬科北京繞開土地拍賣市場，收購而來的大量存量資產(chǎn)，也成為萬科北京難以甩掉的沉重包袱。比如曾被劉肖寄予厚望的大都會79號，據(jù)說由于公寓產(chǎn)權(quán)分割等問題，多年未有任何商業(yè)上的回報。

??待開發(fā)項(xiàng)目只剩1個

??為了消化在北京市場上的項(xiàng)目存量，萬科北京在土地市場上銷聲匿跡了很長一段時間。直到去年8月，拿下萬科東廬地塊，萬科北京時隔4年半后才重返北京土地市場。

??這也是去年初萬科北京總經(jīng)理林瞳上任以來，拿下的首宗地塊。對林瞳而言，他需要證明自己有能力改變局面。

??不過對于這塊地，萬科內(nèi)外對其態(tài)度不一。開盤前，有業(yè)內(nèi)人士對萬科東廬抱有質(zhì)疑，認(rèn)為這個項(xiàng)目是萬科北京對通州政策的一場賭局，也質(zhì)疑萬科離開北京市場太久，可能面臨的“手生”問題。

??可對萬科北京來說，這是重返北京、站穩(wěn)北京、深耕北京難得的契機(jī)，是一場只能贏、不能輸?shù)膽?zhàn)爭。

??“萬科東廬指向性意義很強(qiáng)，如果這個項(xiàng)目賣不好，萬科北京可能接下來幾年都不會也不能再拿地。”一位頭部房企人士對中房報京津冀說。

??去年末，萬科東廬首次開盤即發(fā)布熱銷海報，稱當(dāng)日去化345套。北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目獲批預(yù)售874套房源，截至目前網(wǎng)簽618套，去化率7成。

??盡管萬科東廬賣得還不錯，但萬科北京幾年沉寂下來，業(yè)績已與其他房企有較大差距。加之極少的土地儲備，讓萬科北京可開發(fā)住宅并不多項(xiàng)目，大部分項(xiàng)目即將面臨交付。慢周轉(zhuǎn)自持物業(yè)比例偏高，這個坑還需要多長時間去填，目前來看幾乎是一個無解題。

??而在交付方面，近期萬科北京通州區(qū)城市之光東望項(xiàng)目也面臨“交付難”問題。據(jù)項(xiàng)目業(yè)主爆料，合同原本約定6月30日交付，當(dāng)日數(shù)百戶業(yè)主、北京市住建委、警方到場與萬科方溝通交付事宜無果，最終確認(rèn)萬科北京無法在合同約定日期交付，且彼時未正式通知業(yè)主確切交付時間及延期原因。

??北京市住建委表示，正在調(diào)解萬科北京與總包單位的經(jīng)濟(jì)糾紛。而萬科北京尚未書面證實(shí)無法交付是否與該因素相關(guān)。

??困境何解？

??從北京區(qū)首卸任后，萬科為盧冰安排的新職務(wù)——辦公事業(yè)部負(fù)責(zé)人，這是一個新成立的部門，主要職責(zé)是進(jìn)一步提高萬科旗下商業(yè)、辦公資產(chǎn)的經(jīng)營效益。

??盧冰在萬科任職期間，也曾有過經(jīng)營性業(yè)務(wù)的管理經(jīng)驗(yàn)，這在一定程度上與新成立的辦公事業(yè)部的相關(guān)業(yè)務(wù)適配。

??而接替盧冰管理北京區(qū)域的曹江巍，被視為提升萬科北京的關(guān)鍵要素之一。

??公開資料顯示，曹江巍出生于1977年。2002年，曹江巍加入萬科，曾任沈陽萬科工程管理部總經(jīng)理、助理總經(jīng)理、副總經(jīng)理。2010年，萬科進(jìn)入山西，成立太原公司，曹江巍被任命為太原公司總經(jīng)理。2019年，曹江巍被調(diào)任至萬科青島公司，擔(dān)任總經(jīng)理。一年后，他又去往萬科廣州公司。在擔(dān)任廣州萬科總經(jīng)理期間，房地產(chǎn)市場面臨下行壓力，但是廣州萬科多個項(xiàng)目依然取得了不錯的成績，不少項(xiàng)目進(jìn)入全市TOP10銷售之列。

??此次接管萬科北京區(qū)域是曹江巍重回北方，亦是其職業(yè)生涯的新起點(diǎn)。

??區(qū)域市場接連失利，當(dāng)前萬科在北京戰(zhàn)場可用底牌確實(shí)不算多了。未來，萬科北京區(qū)域能否在激烈競爭的環(huán)境中走出疲態(tài)、實(shí)現(xiàn)破局，這將是曹江巍面臨的挑戰(zhàn)。