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??物管行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)持續(xù)放緩。

??在2024年百?gòu)?qiáng)物企平均新增合約面積同比下滑12.8%的背景下，2025年1月TOP50新增合約面積同比下降13%。

??頭部物企效應(yīng)進(jìn)一步凸顯，TOP10企業(yè)新增合約面積占比接近六成，拓展規(guī)模門檻降至247億元，也意味著競(jìng)爭(zhēng)熱度略有下降。

??與此同時(shí)，頭部物企擴(kuò)張策略正從規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)變?yōu)樾б鎯?yōu)先，區(qū)域聚焦和城市深耕已成為行業(yè)共識(shí)。

??一個(gè)明顯的趨勢(shì)是，物管行業(yè)以規(guī)模導(dǎo)向的拓展模式正逐漸退出歷史舞臺(tái)，優(yōu)勢(shì)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)客戶的爭(zhēng)奪已進(jìn)入白熱化階段。

??近兩年，隨著物管行業(yè)營(yíng)收承壓，物企的規(guī)模增長(zhǎng)訴求也隨之下降。

??克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，1月TOP50企業(yè)新增合約面積約7808萬(wàn)平方米，新增第三方拓展規(guī)模7146萬(wàn)平方米，同比分別下降13%和12%。

??從2024年全年的規(guī)模增長(zhǎng)情況來(lái)看，百?gòu)?qiáng)物企平均新增合約面積為1481萬(wàn)平方米，較2023年下滑12.8%。與此同時(shí)，百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的合約在管面積比均值在2024年下降至1.28，相較于2023年的1.32繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

??這一變化可以看出企業(yè)在新項(xiàng)目獲取上的增速放緩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。雖然規(guī)模增速放緩，但當(dāng)前的企業(yè)規(guī)模儲(chǔ)備仍然足夠支持短期內(nèi)的進(jìn)一步增長(zhǎng)訴求。

??進(jìn)一步聚焦TOP10企業(yè)來(lái)看，1月TOP10企業(yè)新增合約面積4430萬(wàn)平方米，較2024年TOP10同比下降接近兩成，規(guī)模增速有所放緩。TOP10門檻值為247萬(wàn)平方米，整體競(jìng)爭(zhēng)熱度略有下降。

??不過(guò)，2024年數(shù)據(jù)來(lái)看，頭部效應(yīng)進(jìn)一步凸顯，TOP10新增合約面積均值為2320萬(wàn)平方米，是T0P11-30企業(yè)的2.4倍。

??在行業(yè)持續(xù)向高質(zhì)量方向邁進(jìn)的過(guò)程中，TOP10企業(yè)更加聚焦高質(zhì)量項(xiàng)目。從1月表現(xiàn)來(lái)看，頭部企業(yè)各業(yè)態(tài)拓展競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，在第三方拓展中學(xué)校、公建、辦公位列前三，在前三業(yè)態(tài)中，雅生活在辦公和學(xué)校項(xiàng)目拓展規(guī)模最大，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在住宅、產(chǎn)業(yè)園和公建項(xiàng)目拓展規(guī)模最大。

??行業(yè)規(guī)模增速進(jìn)一步放緩，也從側(cè)面反映出物業(yè)管理行業(yè)的逐漸成熟，行業(yè)發(fā)展重心轉(zhuǎn)向“質(zhì)重于量”。

??區(qū)域聚焦和城市深耕已成為行業(yè)共識(shí)。越來(lái)越多的企業(yè)開始制定明確的城市深耕計(jì)劃，設(shè)定單個(gè)城市內(nèi)的在管項(xiàng)目數(shù)量或規(guī)模目標(biāo)，以集中資源提升項(xiàng)目質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率。

??其中，頭部物企動(dòng)作更為迅速。TOP10物企中，萬(wàn)物云早在2020年就提出了將“蝶城”戰(zhàn)略作為未來(lái)十年的核心發(fā)展方向，截至2024年上半年，萬(wàn)物云的蝶城數(shù)量已增長(zhǎng)至642個(gè)。中海物業(yè)則設(shè)定了在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模排名前三的目標(biāo)，積極拓展市場(chǎng)份額。

??此外，世茂服務(wù)明確了19個(gè)重點(diǎn)深耕城市，融創(chuàng)服務(wù)則聚焦于高濃度的優(yōu)勢(shì)城市布局。

??除了區(qū)域深耕之外，物企還在持續(xù)退出低效項(xiàng)目。

??過(guò)去，收并購(gòu)是企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張加速器，在規(guī)模導(dǎo)向的發(fā)展模式下，企業(yè)收購(gòu)了大量低盈利甚至虧損的項(xiàng)目。隨著規(guī)模擴(kuò)張意愿降至低點(diǎn)，行業(yè)收并購(gòu)速度也隨之減緩，再加上利潤(rùn)空間的壓縮，物企對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率和盈利能力提出了更高的要求。

??因此，物企正持續(xù)退出那些低收繳率、盈利能力較弱、位于非深耕區(qū)域且管理難度較大的項(xiàng)目，據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)至少有9家物企公開退出項(xiàng)目，以金科服務(wù)為例，2024年上半年累計(jì)退出的在管面積接近3000萬(wàn)平方米。

??整體來(lái)看，無(wú)論是區(qū)域深耕，還是退出低效項(xiàng)目，意味著企業(yè)擴(kuò)張策略從單純的規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)變?yōu)樾б鎯?yōu)先。

??以規(guī)模導(dǎo)向的拓展模式正逐漸退出歷史舞臺(tái)，以效益優(yōu)先的擴(kuò)張策略轉(zhuǎn)變促使企業(yè)在項(xiàng)目拓展時(shí)更加注重優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和高潛力區(qū)域，以實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)布局和資源優(yōu)化配置。

??隨著越來(lái)越多企業(yè)的調(diào)整加入，優(yōu)勢(shì)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)客戶的爭(zhēng)奪已進(jìn)入白熱化階段，未來(lái)，優(yōu)勢(shì)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)客戶的爭(zhēng)奪將進(jìn)一步加劇，推動(dòng)行業(yè)向更高層次的服務(wù)質(zhì)量邁進(jìn)。