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??2024年房地產(chǎn)融資政策進(jìn)一步寬松，中央首次定調(diào)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”，同時(shí)加大白名單項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地，成為政策主要支持方向。

??進(jìn)入第四季度，房地產(chǎn)貸款投放速度加快，金融監(jiān)管總局召開(kāi)的2025年監(jiān)管工作會(huì)議顯示，2024年“白名單”項(xiàng)目審批通過(guò)貸款超5萬(wàn)億元，全年累計(jì)處置不良資產(chǎn)超3萬(wàn)億元。

??2024年，房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，但非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢(shì)，多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問(wèn)題依然突出。

??2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)4829億，而發(fā)行規(guī)模僅有2209億，由于近年來(lái)不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，債務(wù)到期規(guī)模甚至高于2024年。

??2024年1月中央推行了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，此后各地政府紛紛推進(jìn)落實(shí)。3月22日，隨著國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開(kāi)，提及優(yōu)化房地產(chǎn)政策，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策等，再次釋放了房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)放松信號(hào)。

??9月24日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，央行推出多項(xiàng)重磅政策，包括降準(zhǔn)、政策利率下調(diào)、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續(xù)期“金融16條”等。9月26日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議。會(huì)議指出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地。

??10月17日，人民銀行表示，允許政策性銀行、商業(yè)銀行向有條件的企業(yè)發(fā)放貸款，收購(gòu)存量土地，人民銀行提供必要的再貸款支持。11月8日，財(cái)政部表示支持專(zhuān)項(xiàng)債券回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備；央行表示積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房；11月廣東首筆收購(gòu)存量住房用作安置房的專(zhuān)項(xiàng)借款資金落地廣州；此后佛山也獲得購(gòu)買(mǎi)安置房專(zhuān)項(xiàng)借款11.9億元。

??2024年第四季度，房地產(chǎn)貸款投放速度加快，合規(guī)項(xiàng)目推進(jìn)成為當(dāng)前工作核心。根據(jù)2025年1月12日，金融監(jiān)管總局召開(kāi)的2025年監(jiān)管工作會(huì)議。2024年“白名單”項(xiàng)目審批通過(guò)貸款超5萬(wàn)億元，全年累計(jì)處置不良資產(chǎn)超3萬(wàn)億元。

??值得注意的是，2024年中國(guó)公募REITs也正式邁入常態(tài)化發(fā)展新階段，朝著規(guī)范化和成熟化的方向不斷發(fā)展。2024年2月8日，上海證券交易所和深圳證券交易所均發(fā)布《關(guān)于做好公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2023年年度報(bào)告披露工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs年度報(bào)告的信息披露、披露時(shí)間以及重點(diǎn)披露事項(xiàng)等多方面進(jìn)行了明確指導(dǎo)。4月12日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提及要研究制定不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金管理?xiàng)l例；落實(shí)并完善不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等稅收政策。

??7月26日，國(guó)家發(fā)展改革委公布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（1014號(hào)文），部署推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作。1014號(hào)文適當(dāng)擴(kuò)大了底層資產(chǎn)的行業(yè)范圍，增加了清潔高效的燃煤發(fā)電、養(yǎng)老設(shè)施等資產(chǎn)類(lèi)型，把旅游景區(qū)放寬到了AAAA級(jí)，把商業(yè)街區(qū)、商業(yè)綜合體家居、建材、紡織等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入試點(diǎn)范圍，并允許園區(qū)、消費(fèi)、文旅基礎(chǔ)設(shè)施配套的酒店、商辦、底商在一定條件下入池。與此同時(shí)，取消了此前試點(diǎn)階段對(duì)項(xiàng)目收益率的硬性要求；并大幅放松回收資金的使用要求。1014號(hào)文的出臺(tái)，進(jìn)一步推動(dòng)了公募REITs產(chǎn)品的審核效率，較大程度提升公募REITs的市場(chǎng)容量，同時(shí)也滿(mǎn)足了社會(huì)各方期待與訴求，標(biāo)志了我國(guó)公募REITs已從試點(diǎn)階段轉(zhuǎn)變?yōu)榱顺B(tài)化發(fā)行階段。

??在政策利好不斷加碼的背景下，截至2024年底，2024年已有29只公募REITs完成了上市，募集資金總額為655億元，創(chuàng)下了近年來(lái)的新高，同時(shí)我國(guó)公募REITs已上市的總規(guī)模也達(dá)到了1660億元。

??2024年，房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，但非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢(shì)，多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問(wèn)題依然突出。從歷年65家典型房企的融資總量來(lái)看，2024年融資總量為4823億元，同比下降28%，已連續(xù)四年持續(xù)下滑。從各季度表現(xiàn)來(lái)看，第三季度融資規(guī)模最高達(dá)1586億元，同比上升1%；其余季度同比跌幅均超30%。

??從企業(yè)的債券類(lèi)融資成本來(lái)看，境外債券融資成本為4.18%，較2023年全年下降較快；這主要是由于2024年僅監(jiān)測(cè)到越秀地產(chǎn)與五礦發(fā)行境外債券，票息區(qū)間在4%至4.6%。可見(jiàn)，目前境外債仍處于冰封狀態(tài)，僅極少數(shù)房企有在境外發(fā)行債券的情況，故而造成統(tǒng)計(jì)基數(shù)較小，融資成本與往期偏差較大。

??境內(nèi)債券融資成本2.91%，較2023年全年繼續(xù)下降了0.55個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)債券融資成本不斷下降，一方面是由于2024年貨幣環(huán)境相對(duì)寬松，LPR持續(xù)下調(diào)；另一方面，發(fā)債主體大多數(shù)為國(guó)企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類(lèi)企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)較為明顯，如發(fā)債較多的保利發(fā)展、金隅集團(tuán)、華潤(rùn)置地等等。受境內(nèi)債券融資影響，2024年整體新增債券類(lèi)融資成本2.93%，較2023年全年下降0.64個(gè)百分點(diǎn)。

??從各梯隊(duì)發(fā)債表現(xiàn)來(lái)看，2024年TOP10房企的發(fā)債總量為826億元，同比下降14%，TOP10房企的平均發(fā)債額為165億元，是各梯隊(duì)中最高的；從融資成本來(lái)看，TOP10房企僅為2.61%，同比略下降了0.39個(gè)點(diǎn)，處于各梯隊(duì)相對(duì)低位。

??此外TOP11-30與TOP51+梯隊(duì)的房企，發(fā)債規(guī)模均發(fā)生大幅下滑，按同期比分別下滑62%及52%；其中TOP51+梯隊(duì)房企的融資成本下降明顯，按同期比下降了1.59個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因?yàn)門(mén)OP51+梯隊(duì)房企發(fā)債較少，且發(fā)債企業(yè)多為國(guó)企央企。

??從企業(yè)的性質(zhì)分類(lèi)來(lái)看，2024年國(guó)企、央企的發(fā)債量為1911億元，同比下滑了29%；民營(yíng)企業(yè)發(fā)債量為191億元，同比大幅下降82%；混合所有制房企發(fā)債量為107億元。可以看出各類(lèi)房企的發(fā)債量均出現(xiàn)了一個(gè)大幅的下滑，但民企發(fā)債量下降更快。在此背景下，央國(guó)企發(fā)債的占比自2020年出現(xiàn)了大幅上升，2024年更是升到了86%，達(dá)到歷年最高點(diǎn)。

??而從成本上來(lái)看，國(guó)企、央企2024年的融資成本為2.77%，而民營(yíng)企業(yè)則為3.82%，兩者之間的差距達(dá)到1.05個(gè)百分點(diǎn)；此外混合所有制房企的融資成本出現(xiàn)了較大上升至4.18%。在當(dāng)前融資環(huán)境下，有用充足抵押物及其他增信措施的優(yōu)質(zhì)房企更能夠在政策扶持中受益，同時(shí)也能夠獲取更多的低息借款。

??自房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約潮至今，不少出險(xiǎn)房企仍在當(dāng)前的深度調(diào)整中積極自救，部分房企在債務(wù)重組方面已取得重要進(jìn)展。目前富力地產(chǎn)、華夏幸福、花樣年、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)奧園等企業(yè)基本完成境內(nèi)和境外債務(wù)的整體重組或展期；而龍光集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)以及碧桂園也已基本完成境內(nèi)債券的展期；此外，禹洲集團(tuán)、中梁控股、當(dāng)代置業(yè)、綠地控股也已完成境外債的重組或展期。

??2024年第四季度不少房企的境外債重組迎來(lái)重大進(jìn)展。11月25日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)境外債重組方案已經(jīng)獲得投資人必要同意，下一步將分別交由香港法院和英格蘭法院進(jìn)行裁決，以決定方案是否獲得通過(guò)。11月28日，旭輝集團(tuán)披露約87%債權(quán)人簽署或加入境外債重組協(xié)議；佳兆業(yè)披露重組方案計(jì)劃12月19日于香港法院聆訊；12月13日，世茂集團(tuán)公告境外債重組獲80.72%債權(quán)人支持。

??但完成債務(wù)重組并非意味著房企就能夠回歸正常經(jīng)營(yíng)狀況。在銷(xiāo)售疲軟、市場(chǎng)信心不足的當(dāng)下，不少重組成功的房企仍然面臨財(cái)務(wù)困難，不排除未來(lái)出現(xiàn)二次違約風(fēng)險(xiǎn)。

??值得注意的是，金科股份的破產(chǎn)重整迎來(lái)了關(guān)鍵性進(jìn)展。自從2023年5月金科股份被債權(quán)人申請(qǐng)重整；2024年2月金科股份正式向法院提交重整申請(qǐng)。2024年11月22日，金科股份發(fā)布重整投資人遴選結(jié)果，確認(rèn)上海品器聯(lián)合體為金科股份及重慶金科中選重整投資人。此后，金科先后與20余家財(cái)務(wù)投資人簽約，截至2025年1月6日，金科累計(jì)簽約財(cái)務(wù)投資部分的募集資金達(dá)18.72億元，財(cái)務(wù)投資額度已實(shí)現(xiàn)滿(mǎn)額簽約。若金科股份后續(xù)順利召開(kāi)通過(guò)債權(quán)人大會(huì)，即可完成整體重整工作，有望成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“地產(chǎn)重整第一股”。

??從債務(wù)到期來(lái)看，2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)4829億，而發(fā)行規(guī)模僅有2209億，房企無(wú)法通過(guò)借新還舊覆蓋到期債務(wù)。此外由于近年來(lái)不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)5275億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1574億元。若銷(xiāo)售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的房企仍將面臨債務(wù)再次違約。

??2024年12月11日-12日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，在部署2025年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)提及明年重點(diǎn)任務(wù)之一是“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。”

??可見(jiàn)，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量仍然會(huì)是2025年的一個(gè)工作重點(diǎn)，預(yù)期2025年中央和地方仍將會(huì)從以下兩方面發(fā)力，一方面是繼續(xù)落地實(shí)施收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房；另一方面則充分用好地方專(zhuān)項(xiàng)債和央行專(zhuān)項(xiàng)再貸款收回收購(gòu)企業(yè)閑置存量土地，短期減少無(wú)效新增商品房供應(yīng)穩(wěn)定庫(kù)存預(yù)期。

??預(yù)計(jì)隨著上述重磅政策的推進(jìn)落地，將會(huì)有更多低成本增量資金進(jìn)入市場(chǎng)，將有助于房企出售存量土地、緩解資金壓力，并改善土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，地方政府通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量土地，也能增強(qiáng)資金流動(dòng)性，支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保障民生。對(duì)于市場(chǎng)而言，收回收購(gòu)存量閑置土地有利于改善市場(chǎng)供求關(guān)系，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要在現(xiàn)有政策利好背景下做好債務(wù)接續(xù)，可以通過(guò)增信支持政策，借助信用保護(hù)工具、連帶責(zé)任擔(dān)保等增信方式通過(guò)發(fā)行新債券實(shí)現(xiàn)“借新還舊”，還可通過(guò)發(fā)行ABS、REITs等方式盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，積極嘗試經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。除此之外，出險(xiǎn)房企也要與金融機(jī)構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商，適當(dāng)延長(zhǎng)債務(wù)期限，緩解當(dāng)前的債務(wù)壓力。同時(shí)，對(duì)企業(yè)的土地儲(chǔ)備進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫(kù)存的去化，加快低量級(jí)城市項(xiàng)目去化。