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??近日，中國首席經濟學家論壇研究院院長、中歐國際工商學院教授盛松成發(fā)表文章，對當前房地產市場進行了分析。文章認為，當前房地產行業(yè)遇到的最難的問題是有效需求不足，市場出清仍不徹底，過去房地產發(fā)展高峰期積累的土地仍然面臨較大去化壓力。

??要緩解這些問題，需多管齊下。首先，地方政府要依法依規(guī)收回閑置土地，還要嚴格限制供地，維持土地市場穩(wěn)定。應繼續(xù)引導和加快推進房企退出與轉型，減少供應以抑制供給過剩，提升住房質量，為老百姓蓋好房子。

??其次，進一步擴大需求。例如，對首套房、多孩家庭購房等剛需購房加大優(yōu)惠力度；更要想方設法提升居民收入，改善預期，降低房價收入比；繼續(xù)推進地方政府收儲力度，支持市場回穩(wěn)。

??第三，加大結構性去化力度。商辦用房的去化壓力更大，建議更改商辦用房的供應方式，限制超額供應。適當簡化和降低商業(yè)用房交易環(huán)節(jié)稅費，加速去化。也可以考慮將一些符合標準的商業(yè)與公辦用房改建為租賃住房。

??盛松成從過去幾年房地產市場發(fā)展，以及近期房地產政策分析，認為2025年我國房地產市場降幅將進一步收窄，2026年回穩(wěn)的可能性較大。從我國房地產發(fā)展的長期趨勢來看，按照城鎮(zhèn)人口新增需求、改善性需求和折舊需求分開測算，我國每年6億～8億平方米的新建商品住宅需求屬于合理水平。2024年前11個月，我國商品住宅銷售面積已達到7.2億平方米。高頻數(shù)據顯示，12月的商品房銷售繼續(xù)呈回穩(wěn)態(tài)勢。

??文章預測未來房地產市場將呈現(xiàn)五方面的變化趨勢：

??一是新房規(guī)模收縮，人房轉化比（住房規(guī)模與人口的比值）穩(wěn)定在0.2~0.3。即隨著房地產市場發(fā)展成熟，每個常住人口每年對新房的需求量保持在0.2~0.3平方米。從國外經驗看，近40年紐約人房轉化比平均為0.2，東京近30年平均約0.3。

??二是二手房交易成為主導。近些年，我國二手房市場發(fā)展迅速。我們重點監(jiān)測的20個核心城市中，2019年二手房的成交占比為40%，2024年8月份該比例上升至62%，二手房成交量已經超過新房成交量，并接近日本首都圈的水平。我國核心城市已經步入以二手房交易為主的存量市場階段。

??三是資產價格重構，優(yōu)質資產才具備保值和升值的潛力。房地產市場進入新的發(fā)展階段，資產價格重構也是特征之一。資產保值性與城市能級有直接關系，其中一線城市保值性最好，新房的保值性要高于二手房。根據國家統(tǒng)計局公布的70城住宅價格指數(shù)來看，一線城市資產價格的調整時間相對較短，調整的幅度也最小，其次分別是二線和三線城市。

??四是城市更新成為新的發(fā)展趨勢。城市更新是城鎮(zhèn)化進程中關鍵環(huán)節(jié)，主要是通過一系列綜合性的維護與改造，對城市內功能衰退、環(huán)境較差、設施老舊以及空間布局不合理的區(qū)域，進行有計劃、有步驟的升級與重塑。2024年7月，國務院頒布《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》，強調了以人為本的核心理念，提出要深入實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，特別是抓好城市地下管網等“里子”工程建設，加快補齊城市安全韌性短板，打造宜居、韌性、智慧城市。

??五是保障性住房體系將進一步完善，成為住房體系的重要支撐。保障性住房主要解決城市低收入人群以及新市民、青年住房困難等問題，該體系的完善也是成熟房地產市場的標志之一。加大保障性住房建設和供給，有利于加快構建房地產發(fā)展新模式，完善“保障+市場”的住房供應體系，滿足工薪收入群體的剛性住房需求，也是為適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢推出的有力舉措。