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??“政策‘強(qiáng)’刺激、價(jià)格‘深’調(diào)整、信心‘逐’恢復(fù)、成交‘保’平穩(wěn)。”

??談及2024年的廣州樓市時(shí)，合富輝煌廣州公司市場(chǎng)首席分析師馮佩云用這20個(gè)字概括了市場(chǎng)走勢(shì)。

??廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“前低后高”趨勢(shì)。尤其是9月26日，中央政治局會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后，市場(chǎng)迎來(lái)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

??2024年廣州全市住宅交易面積為1734.6萬(wàn)平方米，同比上升3.8%。其中，一手住宅網(wǎng)簽面積809.27萬(wàn)平方米、同比下降3.7%，但降幅較三季度末收窄17個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅交易登記面積925.33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，漲幅比三季度末增加了1.6個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅交易登記面積占住宅市場(chǎng)成交總量的53.3%，首次超過(guò)了一手住宅。

??截至12月末，全市一手住宅去庫(kù)存周期16個(gè)月，比去年末縮短0.6個(gè)月，較三季度末縮短3.4個(gè)月。

??“2024年四季度以來(lái)，市場(chǎng)流速明顯提升，活力明顯增強(qiáng)。”廣東保利城市發(fā)展有限公司副總經(jīng)理陳子迅表示，作為頭部房企，保利對(duì)房地產(chǎn)后市持樂(lè)觀(guān)態(tài)度。他預(yù)計(jì)，2025年將繼續(xù)處于底部盤(pán)整階段，量?jī)r(jià)可能出現(xiàn)小幅下滑，但市場(chǎng)有望在2025年內(nèi)實(shí)現(xiàn)完全觸底。

??樓市限購(gòu)全面退出舞臺(tái)

??2024年，廣州樓市相繼出臺(tái)了多項(xiàng)利好政策，力度空前。其中最為標(biāo)志性的是自9月30日起，歷時(shí)14年的限購(gòu)全面退出舞臺(tái)，廣州成為全國(guó)首個(gè)解限的一線(xiàn)城市。

??在此之前，廣州已先后兩次松綁限購(gòu)政策，但此次全面放開(kāi)限購(gòu)，加上“止跌回穩(wěn)”強(qiáng)信號(hào)，以及一系列利好措施的出臺(tái)，迅速點(diǎn)燃了市場(chǎng)信心。

??多位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，2024年國(guó)慶“黃金周”期間，售樓部人氣高漲，不僅有許多此前被限購(gòu)政策擋在門(mén)外的新客戶(hù)，也有原本處于觀(guān)望階段的老客戶(hù)。幾天的成交量便超過(guò)了前3個(gè)月的總和，久違的購(gòu)房潮重現(xiàn)。

??通過(guò)采訪(fǎng)多位購(gòu)房者及市場(chǎng)走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，在首付下降、利率處于歷史低位、稅費(fèi)減免等多重政策利好的推動(dòng)下，購(gòu)房成本持續(xù)降低。疊加此時(shí)房?jī)r(jià)處于低位，使得一直觀(guān)望的購(gòu)房者信心逐漸恢復(fù)，紛紛加緊看房并開(kāi)始出手，推動(dòng)了2024年四季度市場(chǎng)的回暖。

??機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年12月廣州新建商品住宅成交規(guī)模約120萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)約四成，同比增長(zhǎng)約70%。從各區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，增城區(qū)、番禺區(qū)、白云區(qū)成交套數(shù)位居全市前三，占比全市約49%。

??廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)所發(fā)布數(shù)據(jù)則顯示，受契稅優(yōu)惠等利好政策推動(dòng)，2024年12月，廣州市二手住宅網(wǎng)簽11494宗、117.16萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)0.67%和5.56%，同比分別增長(zhǎng)17.33%和17.83%。

??“以?xún)r(jià)換量”

??雖然政策刺激帶動(dòng)了購(gòu)房需求的回升，但廣州樓市的價(jià)格依然處于深度調(diào)整期。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年11月，廣州一二手房的價(jià)格已分別連續(xù)下跌18個(gè)月和19個(gè)月。

??廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，盡管2024年四季度出現(xiàn)翹尾行情，但從整體市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，只能算是符合預(yù)期，并未帶來(lái)太大的驚喜。由于受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，房?jī)r(jià)依然會(huì)在低位徘徊一段時(shí)間。尤其是一些郊區(qū)的樓盤(pán)，2024年價(jià)格下調(diào)幅度已達(dá)20%以上，即便是市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的項(xiàng)目，降價(jià)幅度也普遍達(dá)到10%左右。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商紛紛選擇“以?xún)r(jià)換量”。

??業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，2024年以來(lái)，許多樓盤(pán)已經(jīng)歷多輪降價(jià)，這也是無(wú)奈之舉。2024年1~3季度，市場(chǎng)持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)降價(jià)來(lái)吸引原本處于觀(guān)望的客戶(hù)。即使四季度市場(chǎng)有所回暖，開(kāi)發(fā)商為了年底沖業(yè)績(jī)，推出了一些特價(jià)單位，優(yōu)惠幅度甚至比“國(guó)慶”期間還要大。

??一手房市場(chǎng)的價(jià)格“內(nèi)卷”在新盤(pán)定價(jià)上也得到了充分體現(xiàn)。

??“更高的戶(hù)型使用率，更低的價(jià)格。”某新盤(pán)的操盤(pán)手表示，當(dāng)前新盤(pán)的定價(jià)趨于保守，首開(kāi)價(jià)格一般會(huì)低于周邊在售樓盤(pán)，力求第一波去化順利，否則后續(xù)降價(jià)就更難以吸引客戶(hù)。

??盡管如此，中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2024年廣州新房首開(kāi)/加推去化率為13%，同比下降7個(gè)百分點(diǎn)。首開(kāi)去化率超過(guò)40%的項(xiàng)目?jī)H占全年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的7%，大多數(shù)項(xiàng)目的去化率集中在10%~20%。

??這表明，一方面，2024年市場(chǎng)深度調(diào)整，客戶(hù)入市態(tài)度整體偏謹(jǐn)慎，市場(chǎng)成交能力收縮；另一方面，項(xiàng)目之間的價(jià)格和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，房企面臨較大蓄客壓力，開(kāi)盤(pán)信心不足。加之大量二手“次新房”掛牌，進(jìn)一步稀釋了客戶(hù)集中度，導(dǎo)致2024年紅盤(pán)、爆盤(pán)項(xiàng)目減少。

??與此同時(shí)，二手房放盤(pán)量仍高企，已突破18萬(wàn)套。許多業(yè)主在政策利好下，主動(dòng)大幅讓利促成交易，尤其是一些投資客較多的板塊，價(jià)格已回落至七八年前的水平。

??黎小姐在2024年12月底賣(mài)掉了黃埔區(qū)知識(shí)城板塊一套80多平方米小三房，哪怕不算利息等成本，與2018年買(mǎi)入時(shí)的價(jià)格相比，依然虧損近30萬(wàn)元。

??“知識(shí)城的價(jià)格這兩年降得太厲害了，同小區(qū)有200多套房源放盤(pán)，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，周邊新房不斷增加，若不降到小區(qū)最低價(jià)，買(mǎi)家根本不會(huì)理你。” 黎小姐無(wú)奈地表示，當(dāng)初買(mǎi)入價(jià)大約是2萬(wàn)元/平方米，2021年高峰期二手成交價(jià)一度超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，而如今成交價(jià)僅為1.6萬(wàn)元/平方米。

??黎小姐的經(jīng)歷，正是二手房市場(chǎng)的縮影。尤其在黃埔區(qū)、南沙區(qū)等泡沫較為嚴(yán)重的區(qū)域，今年多數(shù)板塊的樓價(jià)跌幅超過(guò)了20%。即便是市區(qū)的二手房，也受到一手房高使用率產(chǎn)品的沖擊，不得不降價(jià)以提高競(jìng)爭(zhēng)力。

??不過(guò)，大幅讓利也帶來(lái)了可觀(guān)的成交量。2024年四季度，廣州二手住宅交易量連續(xù)3個(gè)月突破萬(wàn)套，這意味著9月底出臺(tái)的新政效應(yīng)仍在持續(xù)。

??中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2024年廣州二手住宅共成交109,335套，同比微增0.3%，成交量已高于2022年和2023年的水平。

??土地市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化

??“樓市‘止跌回穩(wěn)’，不僅是成交量的‘回穩(wěn)’、價(jià)格的‘止跌’，還應(yīng)關(guān)注開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)及土地市場(chǎng)的活躍度。”馮佩云表示。

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年廣州經(jīng)營(yíng)性用地的總成交金額約847.4億元，其中涉宅用地成交額為772.7億元。而廣州市對(duì)2024年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入預(yù)期為1541億元，實(shí)際完成約55%。相比2023年，廣州涉宅用地的成交額同比下降了35%。

??不過(guò)，廣州土地市場(chǎng)在2024年三四季度出現(xiàn)了一些積極變化。政府更加注重土地的品質(zhì)，重點(diǎn)支持“好房子”的建設(shè)。為了吸引開(kāi)發(fā)商拿地，廣州陸續(xù)推出了一批“超新規(guī)”地塊，對(duì)半開(kāi)敞空間計(jì)容比例可以突破20%的限制，大大提升了戶(hù)型使用率。

??例如，保利成功競(jìng)得天河區(qū)臨江大道地塊，以及已面市的越秀云悅。而南沙區(qū)更成為“超規(guī)”地塊的集中區(qū)域，其中招商林嶼境最高使用率突破140%，是廣州首個(gè)真正意義上的“第四代住宅”項(xiàng)目。

??在拿地企業(yè)方面，央企和國(guó)企依然占據(jù)主導(dǎo)地位。其中，保利在2024年斥資超過(guò)250億元，成功拿下廣州7宗住宅用地，成為拿地金額最多的房企。

??陳子迅表示，作為在廣州深耕了33年的房企，保利深知廣州市場(chǎng)的厚度和區(qū)域潛力。他認(rèn)為，未來(lái)商品住宅將向中高端改善型產(chǎn)品發(fā)展，而廣州的高端居住軸線(xiàn)也將逐步向琶洲東區(qū)和金融城西區(qū)轉(zhuǎn)移。因此，公司2024年重點(diǎn)投資新軸線(xiàn)上的優(yōu)質(zhì)居住項(xiàng)目，并有信心將其打造成新一代的高端居住名片。

??更值得一提的是，2024年12月，綠城連奪海珠區(qū)、番禺區(qū)兩宗地塊，與龍湖深度合作的南通亞倫也成功拿下番禺區(qū)的一宗地塊。這標(biāo)志著混合所有制企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)在土地市場(chǎng)上開(kāi)始活躍，展現(xiàn)了廣州土地市場(chǎng)的韌性。

??展望2025年，馮佩云預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)“煥新，筑穩(wěn)”的一年，但市場(chǎng)的分化也將越發(fā)明顯。

??黃韜則表示，市場(chǎng)能否真正回穩(wěn)，還需觀(guān)察春節(jié)后市場(chǎng)的變化。如果出現(xiàn)樓市“小陽(yáng)春”，那么“止跌回穩(wěn)”基本實(shí)現(xiàn)。總體而言，隨著市場(chǎng)逐漸回歸居住屬性，一線(xiàn)城市廣州的剛性需求依然旺盛，尤其是300萬(wàn)~500萬(wàn)元區(qū)間的剛需盤(pán)，市場(chǎng)需求較為強(qiáng)勁。