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??12月30日，隨著儋州市兩宗住宅用地的流拍，海南省2024年度國(guó)有建設(shè)用地（住宅用地）使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓全部結(jié)束。

??雖然2024年最后兩宗住宅用地流拍讓人難免有些沮喪，但在10天前，3家房企為爭(zhēng)奪三亞中心城區(qū)一宗49畝宅地而展開一場(chǎng)持續(xù)1064輪的“競(jìng)價(jià)戰(zhàn)”，依然讓人記憶深刻。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者根據(jù)各交易平臺(tái)公開數(shù)據(jù)梳理統(tǒng)計(jì)，2024年，海南省通過(guò)網(wǎng)上交易平臺(tái)共出讓428宗建設(shè)用地（含集體建設(shè)用地）的使用權(quán)，這些地塊包括工業(yè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地，以及住宅用地等。其中住宅用地（含安居房、商住等混合用地）一共89宗，土地使用權(quán)出讓面積約為269萬(wàn)平方米（合4025畝）。

??在本年度出讓的89宗住宅用地中，成交了70宗，成交金額為288.59億元。其中海口市全年宅地成交20宗，成交金額為104億元，三亞市成交16宗，成交金額151億元。

??從某種意義上講，這些房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，便是當(dāng)?shù)貥鞘械摹扒缬瓯怼保ㄟ^(guò)相應(yīng)市場(chǎng)數(shù)據(jù)反映，可以了解到一個(gè)真實(shí)的區(qū)域樓市。

??海南宅地供應(yīng)由冷到熱再到冷

??截至12月31日上午，隨著海口市美安科技新城4宗二類工業(yè)用地成功掛牌出讓，海南省2024年建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易全部結(jié)束。

??但是，海南住宅用地掛牌出讓在2024年12月30日收官。當(dāng)天，該省地級(jí)市——儋州市的兩宗共5.3萬(wàn)平方米、起始價(jià)共約2.5億元的二類城鎮(zhèn)住宅用地被終止出讓，通俗地講就是“流拍”。

??據(jù)記者梳理統(tǒng)計(jì)，2024年海南省通過(guò)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)共出讓428宗建設(shè)用地，包括基礎(chǔ)設(shè)施用地、工業(yè)用地及商辦、住宅用地。

??記者本次收錄和統(tǒng)計(jì)的地產(chǎn)數(shù)據(jù)，主要為住宅用地，包括純商品住宅、安居房及城市更新安置房等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海南2024年通過(guò)網(wǎng)上交易平臺(tái)出讓的住宅用地（含商住零混合用地）89宗，成交了70宗，成交金額288.59億元。

??縱觀海南2024年全年土地交易市場(chǎng)，住宅類用地的出讓主要集中在2024年下半年。記者注意到，2024年前5個(gè)月，海南省通過(guò)網(wǎng)上交易平臺(tái)掛牌出讓的建設(shè)用地一共為109宗，住宅類出讓地塊僅為11宗（含流拍地塊）。值得注意的是，在2024年3月份無(wú)一宗住宅用地供應(yīng)。

??上述11宗住宅用地中，成交了10宗，成交面積約43萬(wàn)平方米（645畝），成交金額為57億余元。

??海南2024年住宅用地出讓數(shù)量增多，是從6月份開始。

??據(jù)了解，當(dāng)月掛牌出讓的32宗地塊中，有市場(chǎng)化商品住房、安置房等用地13宗共15幅地塊入市，除去4幅地塊流拍，當(dāng)月住宅用地成交39.8萬(wàn)平方米（597畝），成交金額為67億元。

??海南6月份住宅用地的成交面積成交金額，均相當(dāng)于前5個(gè)月的住宅類用地的成交總量。仔細(xì)觀察，在當(dāng)月67億元的成交金額中，三亞市的3宗地塊貢獻(xiàn)了近47億元，平均每宗地塊成交金額為近16億元。

??2024年8月、9月份，海南住宅用地市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)發(fā)力，每月供應(yīng)在8~9宗。但是這兩個(gè)月的住宅用地的流拍率較高，其中8月份5幅地塊流拍，當(dāng)月成交金額僅10億余元；9月份，4宗住宅用地“終止交易”，交易說(shuō)明“因故”，包括受超強(qiáng)臺(tái)風(fēng)“摩羯”的影響。

??但是，到了是年10月、11月，海南住宅用地供應(yīng)開始出現(xiàn)大幅“縮水”。前述兩月共66宗供地，住宅用地僅為8宗（流拍一宗），一共成交約11.96億元，其中三亞一宗“商住混合用地”貢獻(xiàn)了7.25億元。

??最后一份月供地呈現(xiàn)“井噴”

??在2024年前11個(gè)月，海南住宅用地供應(yīng)呈現(xiàn)倒“V”形結(jié)構(gòu)。但這種倒“V”形的供地格局，在2024年最后一個(gè)月像壓抑過(guò)久的情緒，在瞬間徹底“迸發(fā)”：不僅其他用途地塊供應(yīng)量急劇上升，住宅用地的供應(yīng)量及成交量成為一年中的“之最”。

??記者了解到，2024年12月份，掛網(wǎng)地塊多達(dá)126宗，超過(guò)海南全年供地量的三分之一。其中，該月住宅用地供應(yīng)36宗共96.7萬(wàn)平方米（1450.5畝），成交了29宗，成交金額約為85億元。

??該月住宅用地供應(yīng)中，海口共8宗，攬金約32億元；三亞共6宗，攬金約44億元。之后就是文昌、東方等市縣，但這些市縣成交金額占比較小。

??據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，2024年海南住宅用地供應(yīng)一共89宗，出讓土地使用權(quán)面積約為269萬(wàn)平方米（合4025畝）。這些地塊供應(yīng)的第一階梯為海口、三亞、陵水，第二階梯為文昌、東方、儋州等市縣。

??就住宅用地而言，由于海口、三亞及陵水為海南省的重點(diǎn)城市，或者房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，地價(jià)自然要高出其他市縣許多，所以在成交總價(jià)上占比較大。

??在上述89宗住宅用地供應(yīng)中，最終成交了70宗，成交金額為288.59億元。其中，海口市全年宅地成交20宗，成交金額為104億元；三亞市成交16宗，成交金額為151元。

??在2024年住宅用地供應(yīng)中，三亞土地市場(chǎng)十分活躍，成交率更高，“地王”頻出。記者留意到，與其他市縣土地高流拍率相比，三亞更受外界投資商的青睞，如2024年12月20日掛牌出讓的三亞市中心城區(qū)控規(guī)HP04-07-01/02/03A地塊，3家房企為該宗49畝的住宅用地，經(jīng)1064輪競(jìng)價(jià)最終以超16億元的價(jià)格成交。

??據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)專業(yè)人士分析，海南2024年住宅用地供應(yīng)的起起落落，與當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控政策有很大關(guān)系，隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策不斷優(yōu)化調(diào)整，市場(chǎng)開始出現(xiàn)回暖的跡象。但他們同時(shí)認(rèn)為，由于當(dāng)?shù)貥鞘姓呤冀K處于試探性地優(yōu)化調(diào)整，對(duì)市場(chǎng)的作用力有限，所以就出現(xiàn)了倒“V”形供地結(jié)構(gòu)。

??海南自2018年4月以來(lái)實(shí)行“全域限購(gòu)”政策，實(shí)際上也在壓縮住宅用地，特別是純市場(chǎng)化的商品住宅用地的供應(yīng)。但是，隨著海南自貿(mào)港建設(shè)不斷向前推進(jìn)，政策紅利也不斷釋放，滿足各類購(gòu)房需求的矛盾也在市場(chǎng)凸顯。

??于是，便出現(xiàn)了房企扎堆三亞市中心城區(qū)“瘋狂搶地”、高端住宅小區(qū)扎堆依然有市場(chǎng)的新現(xiàn)象。

??但是，與往年相比，海南住宅住宅用地的供應(yīng)依然處于“緊縮”狀態(tài)。以三亞為例，與2023年三亞住宅用地出讓成交總價(jià)超170億元相比，2024年151億元的成交總價(jià)，依然有很多想象的空間。

??（說(shuō)明：本文收錄和統(tǒng)計(jì)的宅地?cái)?shù)據(jù)，均來(lái)源網(wǎng)上交易平臺(tái)的公開數(shù)據(jù)，本文所述“住宅用地”實(shí)際上為廣義宅地，包括安居房、安置房及商住混合等用地。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)會(huì)有一定偏差，不構(gòu)成投資參考依據(jù)。）