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??2024年，全國(guó)保障性住房工作如火如荼地展開(kāi)著。

??在河南鄭州，第二批配售型保障性住房公開(kāi)配售工作正式啟動(dòng)，房源均為精裝修并配備車位使用權(quán)；廣東、深圳則啟動(dòng)了7個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目的配租，租金僅為市場(chǎng)參考價(jià)的60%；太原市首個(gè)保障性住房項(xiàng)目樓體已建設(shè)至14層……今年以來(lái)，各地積極加大保障性住房的建設(shè)和供給力度，共計(jì)籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房172萬(wàn)套（間），有效解決了新市民、青年人和農(nóng)民工的住房難題。

??保障性住房分為配售型和配租型兩大類，房源籌集方式包括新建和購(gòu)買(mǎi)符合條件的商品房用作保障性住房。回顧我國(guó)住房保障體系的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了從1994年的初步形成到逐步完善的四個(gè)階段，如今已形成了以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，重點(diǎn)解決新市民、青年人的住房困難。

??在保障性住房建設(shè)中，土地供給至關(guān)重要。2024年11月，自然資源部匯總了各地配售型保障性住房用地落實(shí)情況，顯示35個(gè)試點(diǎn)城市和30個(gè)擴(kuò)圍城市的建設(shè)任務(wù)已落實(shí)到全部270宗土地。

??其中，試點(diǎn)城市首批建設(shè)任務(wù)涉及土地面積約7258畝、可建住房11.04萬(wàn)套，已確定建設(shè)單位的土地面積占比高達(dá)87%；第二批任務(wù)涉及土地面積約3169畝、可建住房3.89萬(wàn)套，已確定建設(shè)單位的土地面積占比78%。擴(kuò)圍城市建設(shè)任務(wù)涉及土地面積約2723畝、可建住房2.3萬(wàn)套，已確定建設(shè)單位的土地面積占比84%。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理，2024年以來(lái)，中央層面發(fā)布的保障性住房相關(guān)政策多達(dá)15條，從央行和金監(jiān)局發(fā)布17條舉措支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，到住建部多次召開(kāi)保障性住房建設(shè)工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，強(qiáng)調(diào)合理確定保障范圍和準(zhǔn)入條件、推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)、完善住房供應(yīng)體系等，再到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)、盤(pán)活存量用地和商辦用房等要求，國(guó)家層面在保障性住房建設(shè)方面的政策支持和引導(dǎo)力度不斷加大。

??全力推進(jìn)

??在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系動(dòng)態(tài)調(diào)整、加速構(gòu)建新型發(fā)展模式的宏觀背景下，住房保障制度已成為住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的核心支撐，并在構(gòu)建“市場(chǎng)+保障”雙軌并行住房供應(yīng)體系中發(fā)揮著不可替代的作用。

??自2024年初以來(lái)，全國(guó)各地紛紛提出了保障性住房的建設(shè)、籌措及供應(yīng)目標(biāo)，并付諸實(shí)踐。

??鄭州市在保障性住房領(lǐng)域取得了突破性成果，成為全國(guó)首個(gè)實(shí)現(xiàn)配售型保障性住房交付入住的城市。2024年7月29日，鄭州市發(fā)布了《2024年鄭州市配售型保障性住房配售公告》，公開(kāi)配售了1999套保障性住房。同年9月29日，鄭州市成為全國(guó)首個(gè)實(shí)現(xiàn)配售型保障性住房交付入住的城市，570戶業(yè)主率先入住。

??此外，鄭州城發(fā)安居有限公司自2022年以來(lái)已累計(jì)收購(gòu)81個(gè)存量項(xiàng)目，涉及10.6萬(wàn)間房源，總建筑面積約428萬(wàn)平方米，支付交易金額達(dá)338億元。這些項(xiàng)目將全部轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，目前已有3.27萬(wàn)間作為人才公寓投入市場(chǎng)。

??與此同時(shí)，北京、上海、廣州、天津、重慶、福建、山東等城市也在保障性住房建設(shè)方面取得了顯著成績(jī)。

??據(jù)住房租賃智庫(kù)百科數(shù)據(jù)顯示，截至2024年11月末，北京市保障性租賃住房投入運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目40個(gè)，可提供房源約5.22萬(wàn)間。其中部分項(xiàng)目定向供給企事業(yè)單位或由相關(guān)政府部門(mén)配租，如懷柔區(qū)星悅瀾灣家園面向北京電影學(xué)院懷柔校區(qū)教職工租賃。完全市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)保租房項(xiàng)目占比約70%，平均出租率超90%，與較2023年年末基本持平。

??北京市“十四五”期間保障性租賃住房籌集任務(wù)40萬(wàn)套，截至2024年10月末，全市已累計(jì)建設(shè)籌集保租房34.6萬(wàn)套。在過(guò)去的3年中，北京市共發(fā)布8批次保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定公示。累計(jì)公示項(xiàng)目95個(gè)，合計(jì)供給規(guī)模約12.75萬(wàn)間。

??上海市在保障性租賃住房方面同樣表現(xiàn)出色。截至2024年11月末，上海市已有259個(gè)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房項(xiàng)目入市，提供房源約16.1萬(wàn)間，與去年底相比，項(xiàng)目和房源數(shù)量分別增長(zhǎng)了287%和140%。同時(shí)，上海市“十四五”期間計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套（間）以上，截至2024年6月底，已累計(jì)完成37.6萬(wàn)套，完成規(guī)劃總量的80%。

??天津作為全國(guó)保障性住房的試點(diǎn)城市，也取得了顯著進(jìn)展。近期公告顯示，天津全市共籌集保障性租賃住房項(xiàng)目243個(gè)、8.72萬(wàn)套（間），其中已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目98個(gè)、2.94萬(wàn)套（間），與2023年年底相比分別增長(zhǎng)19.5%和17.6%。其中，利用商業(yè)、辦公及工業(yè)廠房改建的項(xiàng)目達(dá)153個(gè)、4.19萬(wàn)套（間）。同時(shí)，天津市通過(guò)新建、轉(zhuǎn)化方式籌集配售型保障性住房7000余套，其中計(jì)劃新選址建設(shè)配售型保障性住房1000套。

??重慶市則通過(guò)收購(gòu)存量商品房的方式增加保障性住房供應(yīng)，2024年已收購(gòu)6000余套，全年計(jì)劃收購(gòu)簽約8000余套，并新增保障性住房和安置房等其他住宅用地62公頃。

??福建省泉州市晉江市在保障性住房建設(shè)方面也取得了顯著進(jìn)展。截至12月23日，已累計(jì)籌集建設(shè)各類保障性住房項(xiàng)目30余個(gè)，總套數(shù)超過(guò)1.7萬(wàn)套。同時(shí)，晉江市還爭(zhēng)取到了中央及省級(jí)城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金共計(jì)5405萬(wàn)元，位居全省縣級(jí)第一。

??此外，山東省濟(jì)寧市高新區(qū)和濟(jì)南市通過(guò)多種方式籌集、建設(shè)各類保障房，均提前超額完成全年目標(biāo)任務(wù)。其中，濟(jì)寧市高新區(qū)籌集各類保障房7930套，濟(jì)南市則籌集保障性租賃住房房源15390套（間），任務(wù)完成率達(dá)102.6%。自2021年起，濟(jì)南市通過(guò)新建、改造、改建等渠道，累計(jì)籌建保障性租賃住房12.8萬(wàn)套（間），目前已有3萬(wàn)余套（間）房源投入了運(yùn)營(yíng)。

??2024年，濟(jì)南市還開(kāi)工建設(shè)了6000套配售型保障性住房，具備銷售條件后將陸續(xù)面向工薪收入家庭、引進(jìn)人才等群體以“保本微利”的價(jià)格予以配售，解決群眾的產(chǎn)權(quán)型剛性住房需求。

??石家莊市和杭州市也同樣超額完成了保障性住房籌集任務(wù)。石家莊市2024年計(jì)劃籌集4930套，但截至12月25日已籌集5490套并交付使用，完成年度任務(wù)的111%；杭州市則通過(guò)多種渠道累計(jì)籌集保障性租賃住房項(xiàng)目126個(gè)、房源6.01萬(wàn)套（間），并累計(jì)推出保障性租賃住房17個(gè)、房源1.37萬(wàn)套，超額完成年度目標(biāo)任務(wù)。同時(shí)，杭州市還新開(kāi)工保障房項(xiàng)目21個(gè)、145.48萬(wàn)平方米，完成年度目標(biāo)任務(wù)的145.48%。

??廣東省番禺區(qū)也在保障性租賃住房籌集認(rèn)定工作方面取得了顯著進(jìn)展。截至2024年12月24日，已成功認(rèn)定保租房16494套，遠(yuǎn)超年初設(shè)定的1.4萬(wàn)套籌建目標(biāo)。同時(shí)，政府還減免了保租房項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)676.28萬(wàn)元，并發(fā)放財(cái)政補(bǔ)助資金4500萬(wàn)元，有效降低了企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。

??完善住房保障體系

??隨著各地保障性住房建設(shè)的持續(xù)深入，優(yōu)化和提升后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理政策及機(jī)制變得愈發(fā)關(guān)鍵。

??易居研究院認(rèn)為，當(dāng)保障性住房形成規(guī)模化運(yùn)營(yíng)后，其運(yùn)營(yíng)管理中將不可避免地遇到各種挑戰(zhàn)和難題，因此，構(gòu)建更為科學(xué)、合理的配套管理政策體系顯得尤為重要。

??2024年以來(lái)，濟(jì)南市、石家莊市、深圳市、合肥市、杭州市等多個(gè)城市紛紛出臺(tái)了保障性租賃住房管理相關(guān)政策。同時(shí)，重慶市、天津市等地則對(duì)公共租賃住房的管理政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。此外，大連市、南昌市、鄭州市、廣州市等地還針對(duì)配售型保障性住房出臺(tái)了專項(xiàng)管理政策，為配售型保障性住房工作的推進(jìn)提供了指導(dǎo)。

??在配售型保障性住房方面，長(zhǎng)春市、無(wú)錫市、南昌市、昆明市、大連市等地發(fā)布了詳細(xì)的管理辦法，明確了保障對(duì)象、配售價(jià)格、權(quán)益保障等核心內(nèi)容，蘭州市、西安市等地則發(fā)布了相關(guān)征求意見(jiàn)稿，廣泛征求社會(huì)各界意見(jiàn)，以期進(jìn)一步完善政策體系。

??在配租型保障性住房方面，各地也積極出臺(tái)相關(guān)政策以強(qiáng)化管理。例如，石家莊市于2024年7月發(fā)布了《石家莊市保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理規(guī)定（試行）》，鄭州市于8月印發(fā)了《鄭州市保障性租賃住房管理辦法》，成都市則于11月印發(fā)了《成都市公共租賃住房管理辦法》。其中，成都市在配租方式上進(jìn)行了創(chuàng)新，實(shí)行“常態(tài)配租+集中配租”相結(jié)合的方式，有效解決了原定期集中配租靈活性不足的問(wèn)題，當(dāng)房源多于輪候?qū)ο髸r(shí)，可啟動(dòng)常態(tài)配租，保障對(duì)象無(wú)需等待即可選房。

??此外，2024年各地還加強(qiáng)了對(duì)保障性住房市場(chǎng)的監(jiān)管，出臺(tái)了一系列政策，涵蓋租金監(jiān)管、資金監(jiān)管、企業(yè)監(jiān)管等多個(gè)方面。合肥市、廣州市等地對(duì)住房租賃資金進(jìn)行了嚴(yán)格監(jiān)管，北京市則規(guī)范了保障性租賃住房租金管理，杭州市則發(fā)布了住房租賃企業(yè)信用信息管理辦法，對(duì)住房租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)企業(yè)實(shí)施信用評(píng)價(jià)，以加強(qiáng)行業(yè)自律。

??與此同時(shí)，中央也明確要求加大對(duì)保障性租賃住房等項(xiàng)目的租購(gòu)支持力度。2024年，各地紛紛出臺(tái)了相關(guān)支持政策，充分利用住房公積金等金融手段支持保障性住房的租購(gòu)工作。大連市、長(zhǎng)春市、南寧市、天津市等地明確規(guī)定，使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)配售型保障性住房的，最低首付款比例可降至15%；太原市則明確提取住房公積金可直接用于支付保障性租賃住房租金，進(jìn)一步降低了保障房住房群體的居住成本。

??易居研究院認(rèn)為，這些政策的實(shí)施不僅有助于降低保障房住房群體的居住成本，還有助于提升保障性住房的使用效率，推動(dòng)住房保障體系的持續(xù)優(yōu)化與發(fā)展。