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??“2024年，是見證深圳樓市歷史的一年。”

??自2021年初出臺二手房指導價以來，深圳樓市一路下行，在2023年新房量價齊跌創下近5年最低值后，2024年上半年仍舊“跌跌不休”的深圳樓市已連跌3年，元氣大傷。

??轉折點出現在2024年9月底。

??9月26日，中央政治局會議首提“促進房地產市場止跌回穩”；9月29日，深圳樓市迎來“史詩級”放松，打出了解除限售、非核心區不限購、首付下調等重磅組合拳。

??新政迅速點燃了市場，10月份深圳一手住宅認購12361套，環比增長404.7%，同比增長307.8%，四季度的深圳樓市不僅完成了“V字反彈”，新政后更接連出現“日光盤”，且在12月初拍出了一塊“百億地王”。

??回暖得來不易，也是醞釀已久。據統計，2024年，深圳樓市的相關調控政策總共出臺了16次，月均1.5次的調控救市力度，不僅顯示出主管部門“穩樓市”的決心，也讓久旱逢甘霖的深圳樓市迎來成交的攀升與信心的回歸。

??12月25日，住建部工作會議明確表示，2025年將持續用力推動房地產市場止跌回穩。至此，2025年的樓市走向已經明確。

??站在一個全新的樓市歷史節點上，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在經歷了3年多的下行調整后，深圳樓市已迎來階段性的底部，預計2025年仍將處于修復階段，并對2025年深圳樓市持樂觀態度。

??1年賣了過去兩年的量

??這一年，深圳樓市有四分之三時間處于“低位橫盤期”。

??跌下“神壇”的深圳樓市，年初的新房庫存已達10年新高，盡管上半年有限購松綁、首付降低等政策利好，但整體市場依舊缺乏信心，在“5·17新政”后的6月份出現了一輪成交放量，后續3個月的市場仍表現低迷，部分區域甚至陷入一二手房相互踩踏的局面。

??在此背景下，深圳的二手房成交猶如過山車，成交量兩次突破5000套的“榮枯線”后又屢屢失守，在深圳中原監測的深圳83個片區中，上半年掛盤均價下跌的片區共有76個，占總量的91.6%。

??另一方面，新房降價潮一浪接一浪，進入下半年，深圳多個新房項目開啟了更大力度的打折活動，市面上出現了“工抵房”“特惠房”等各種促銷房源，但現實情況是，到了9月份，深圳樓市依舊沒能停住量價齊跌的趨勢。

??直至“9·29”新政出臺，深圳樓市一夜反轉，看到了止跌回穩的希望。

??“國慶”假期，深圳多個樓盤售樓處通宵達旦賣起了房子，多名銷售人員向記者表示，有不少購房者甚至人還未到定金先轉。隨著市場信心得到政策修復，新房市場率先呈現出火爆態勢，新政后已出現四個“日光盤”，其中有項目推售192套房，共有2047批客戶認籌，刷新深圳近3年的新盤認籌紀錄。

??從數據上看，10月份深圳新房單月認購量成功突破萬套，日均認購量約410套，創下近幾年來深圳新房市場的交易量新高；二手房成交錄得8269套，環比增長117%，同比增長122.5%，創近45個月以來新高。

??11月，深圳新房住宅認購量9986套，二手房成交也再次穩住枯榮線，錄得8500套，為近4年來最高點，一二手住宅總網簽成交超1.5萬套，市場成交依舊活躍。

??進入12月，深圳二手房連續多周的單周錄得量在2000套以上，持續保持高位運行。截至2024年12月22日，深圳二手房成交已超5.2萬套，全年成交量預計達到5.4萬套，而2023年的深圳二手房僅成交3.2萬套，2022年僅成交2.1萬套。

??這意味著，深圳2024年的二手房成交量，將相當于過去兩年二手房成交量的總和。

??購房者“跑步進場”

??這得益于購房者們的“跑步進場”。

??作為深圳樓市這一年來最重要的時間分水嶺，“9·29新政”的到來給深圳的購房群體注入了一劑強心針。

??“國慶”期間，完成下定買房的王先生告訴記者：“我們屬于剛需購房，前后看了兩周的房子，決定出手也是政策給的信心，首付和利率都降了，可以理解為我們是政策放松后第一批受惠的人。”

??而在深圳多個非限購區域，不少人氣樓盤還迎來了外地購房團，該群體接力成為了深圳樓市交易的又一主力軍，甚至有樓盤為外地購房群體設置了看房接待專場。

??購房者的真金白銀“跑步進場”，也讓開發商和中介機構明顯感受了市場的回暖、購房者信心的回歸。有多家開發商人士透露，僅10月和11月兩個月份，就完成了2024年全年的業績目標。

??位于深圳市福田區的金地環灣城項目相關負責人向記者表示，自9月底以來，政策層面的積極信號為金地項目帶來了顯著的利好，在過去兩個多月中，項目的到訪量和成交量均出現了明顯的增幅，對比前9個月，項目10~11月的月均來訪量提升了約158%，成交量提升了約235%，并且進入12月，項目依舊保持著高熱度。

??“新政后，房地產市場呈現出更加穩定和積極的態勢，購房者的信心有所恢復，對市場的預期也更加樂觀。同時，我們也注意到，部分投資者開始重新關注房地產市場，尋找合適的投資機會。”

??開發商接連披露業績喜報之外，各大中介機構同樣在此輪復蘇中滿血復活，深圳中原地產方面表示，深圳中原以及中原+部門10月份總業績突破7億元，創下近5年來月度新高。

??困境反轉

??而在“9·29新政”出臺前，市場還是另一番景象。

??有開發商營銷人士表示：“2024年以來一直都在降價，每個樓盤都這樣，打不過就只能加入，但新房市場還是很卷，降價后房子還是很難賣得動，老業主對此也有意見。”

??新房以價換量的同時，深圳的二手房業主們也選擇割肉甩賣，并且為了盡快出手，業主們更使出了渾身解數，不僅隨時配合看房、親自擔任講解，甚至給中介機構人士發紅包送禮物、給自家房子做宣傳PPT。

??購房者也多是持幣觀望狀態，擔心“買房會不會接盤”等問題，有購房者告訴記者，“年初我看的一套房總價大概300萬元，8月底看的時候已經降到250萬元了。”

??可以說，2024年的深圳樓市，經歷了一場典型的困境反轉。

??深圳市房地產中介協會秘書長華洪認為，2024年的深圳樓市可以用“筑底修復”作為總結，“從2023年下半年開始的持續托底，政策的平均成效只能維持數周，但9月底新政的出臺，深圳一改此前‘擠牙膏式’救市舉措，迅速刺激市場需求，政策成效立竿見影，并且持續發力。總體看，當前深圳樓市已經度過了至暗時刻。”

??李宇嘉同樣認為，“2024年的深圳房地產市場變動幅度是熱點城市當中最大的，主要是因為首付和利率的降低，大幅降低了深圳龐大的剛需群體的入市門檻，加上深圳前幾年房價的快速下跌，實際上也積累下了一大批觀望的置業人群，政策支持以及國家提出‘止跌回穩’給了市場極大的信心，從而促進了成交的回升。”

??深圳貝殼研究院院長肖小平則表示，“深圳二手房市場在政策的驅動下有非常明顯的放量，2024年的成交量相比2023年增長了60%左右，同時二手房價在9月底的重磅政策支持下，價格回升也比較明顯。”

??不過，據深圳中原研究中心統計，2025年深圳潛在入市項目共計158個，且擺在深圳樓市面前的，還有年末將近4萬套的新房庫存，以及高達6.9萬套的掛牌在售二手房，對比2023年年底的5.7萬套甚至多出了1.2萬套，這也正是深圳樓市的“遠慮”。

??在政策效應以及市場情緒逐漸降溫之后，下一步的深圳樓市又將何去何從？

??李宇嘉認為，從四季度市場情況看，深圳與其他城市樓市的最大不同點，是剛需購房的比例較高，其次是二手房價格出現止跌現象，“我對2025年的深圳樓市比較樂觀，深圳樓市從2021年調整到現在已經3年多的時間，二手房價也差不多跌了3年半時間，確實迎來了階段性的底部，因此，2025市，場預計還是處于和2024年四季度一樣，屬于修復階段。”

??另外，李宇嘉建議，相關部門應對市場庫存和市場需求進行摸底更新，從而進行結構性的土地供給和產品供給，“針對需求端的傳統政策我認為已經見頂了，沒有太多的空間去做紓困了。”