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??從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，西安新房價格在2024年，一直走在全國前列。

??國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2024年11月西安新房價格雖然環(huán)比微降0.2%，但同比上漲0.3%，成為70個大中城市中僅有的三個同比仍在上漲的城市之一；2024年前11月，西安新房價格同比平均上漲3.2%，是除上海外唯一一個新房價格同比上漲的城市。環(huán)比來看，除2024年5月、9月、10月和11月出現(xiàn)下跌外，其余月均為上漲，其中環(huán)比漲幅有5個月領(lǐng)跑全國。

??多位房地產(chǎn)營銷人士則表示，數(shù)據(jù)和體感有著一定的差距，“我們感覺房屋價格是在往下走的，每個月和每個月都不太一樣”。2024年，房價雖然整體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，但打折促銷是西安市場的主流，有央企人士說道：“公司去年的項目銷售都有一定的優(yōu)惠。”與此同時，送車位、送物業(yè)費(fèi)、封陽臺、送家電等優(yōu)惠辦法層出不窮，部分偏遠(yuǎn)項目甚至推出了“買房送車”的活動。

??“這些優(yōu)惠都是隱形的，無法體現(xiàn)在備案價格中，但都是企業(yè)或者項目的成本。”一位項目營銷負(fù)責(zé)人透露。

??市場“V字反彈”

??“波瀾起伏，平穩(wěn)落地。”這是保利·天珺銷售經(jīng)理對2024年樓市最大的感受。

??據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計，2024年保利·天珺項目成交金額34.19億元，位列《前12月商品住宅項目銷售金額榜》大西安TOP20第2位。作為航天城板塊關(guān)注度比較高的樓盤，項目在2024年11月就已經(jīng)完成了銷售指標(biāo)。雖然成交亮眼，但全年的銷售也并非一直向上，而是有起有伏，去年8、9月是銷售經(jīng)理覺得最難熬的兩個月，“當(dāng)時西安市場整體去化都不太好，項目一期也正處于清盤階段，這些因素使得項目去化處于低位。”保利·天珺銷售經(jīng)理回憶道。

??西部大道板塊的紅盤雁南云境，也有著類似的遭遇。“7月、8月、9月三個月，西部大道板塊的成交量比‘腰斬’還要嚴(yán)重，實際上在4月份的時候大家已經(jīng)感受到了市場往下走的趨勢，但是沒想到會這么嚴(yán)重。”該項目負(fù)責(zé)人說。

??一切從2024年9月26日之后開始好轉(zhuǎn)起來。9月26日，中央政治局會議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”；10月17日，西安市再次優(yōu)化了政策，打出了解除限售、取消限價等重磅組合拳。在此之后，樓市一改萎靡不振之勢，來訪量與成交量都出現(xiàn)了明顯上升。 

??“新政疊加二期新推，客戶入市的積極性提高了很多，國慶期間每天至少要接待7~8組客戶。這兩個月成交仍然比較客觀，2024年12月成交了150套左右，平時周內(nèi)的日接訪量大概在40組左右，周末在140~150組左右。”保利·天珺銷售經(jīng)理說。

??雁南云境負(fù)責(zé)人表示：“去年12月的銷量相比10月、11月有所下滑，但比9月底新政之后銷量、上訪量有一個明顯的增加，起碼增加了30%~40%。”

??隨著政策的發(fā)力，雁南云境在去年12月底完成了全年的銷售任務(wù)，“雁南朗境、雁南云境是區(qū)域的價格標(biāo)桿，但是項目容積率只有2.2，而且二期的雁南云境比朗境在產(chǎn)品、園林、樓間距等方面都做了提升，居住舒適度在板塊內(nèi)是比較高的樓盤。”雁南云境營銷負(fù)責(zé)人表示，隨著宜家薈聚的開業(yè)、山姆超市、陜師大實驗小學(xué)等配套的不斷落地，很多人持續(xù)看好這個板塊。

??據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年10月，西安樓市成交面積67.41萬平方米，環(huán)比9月份的46.84萬平方米上升了43.9%。11月、12月，成交量分別為78.07萬平方米、64.1萬平方米，從全年來看依舊處于高位。 

??可以說，西安樓市完成了一場“V字反彈”。 

??房企會繼續(xù)讓利推貨

??樓市雖然走出了“V字反彈”，但從全年來看，西安樓市的成交量仍位于低點，有央企人士稱：公司2024年沒有完成銷售任務(wù)。

??據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計，2024年大西安商品住宅供應(yīng)986萬平方米，同比下滑11%；成交874萬平方米 ，同比下滑19%。“2024年，6月至9月市場出現(xiàn)了明顯下滑，拖累了全年的表現(xiàn)，實際上早在2023年8月的時候，我們就已經(jīng)關(guān)注到了市場的變化，2024年的前幾個月可以說走出了獨(dú)立行情，不過大勢難改。”另外一位不愿具名的央企營銷總經(jīng)理說道。

??她分析稱，西安樓市成交出現(xiàn)下滑，首先，還是因為經(jīng)濟(jì)的問題；其次，行業(yè)競爭激烈，推盤集中，出現(xiàn)了惡性競爭影響了客戶信心。例如高新三期的降價事件，高新作為西安樓市的價格錨點，一旦價格出現(xiàn)波動，也會帶動整體樓市波動；再次，產(chǎn)品迭代加速，實景展示區(qū)、會所、園林等都在不斷升級，購房者選擇性變多，拉長了入市的周期。

??保利·天珺的銷售經(jīng)理也稱，“沒有誰的成交周期很短，現(xiàn)在的購房者更加理性，會多作對比。”據(jù)他了解，成交最大的“天敵”還是客戶的觀望情緒，“客戶認(rèn)為當(dāng)下的房地產(chǎn)處于下行狀態(tài)，那么未來銷量不好的時候價格是不是還有調(diào)整的空間，或者政策還有沒有利好的空間等等，他們會糾結(jié)未來是不是有更好的入手時機(jī)”。

??對于2025年的樓市，前述央企營銷總經(jīng)理表示“謹(jǐn)慎不樂觀”。他認(rèn)為：“2025年，市場競爭依舊很激烈，預(yù)計企業(yè)仍會快速推貨，價格上、策略上也會放大尺度。”

??上述央企人士直言：“2025年感覺不會很好，維持目前態(tài)勢，主要是因為客戶預(yù)期和錢袋子有困難。”

??“客戶的購房信心還是不足，對今年的預(yù)期也不高。首先是因為對經(jīng)濟(jì)及未來的收入預(yù)期不明朗，他們更愿意把錢放在自己手中；另外臨近年底，取消公攤、貨幣大放水等消息的傳出一直在刺激著客戶的神經(jīng)，他們也在衡量入手時機(jī)。”一位營銷總經(jīng)理說。

??雖然市場還在調(diào)整，但這些房企人士依舊看好西安。前述央企營銷總經(jīng)理表示：“西安仍然是公司的重點關(guān)注城市。”

??多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，西安作為西北“第一城”，對周邊城市有著較強(qiáng)的虹吸效應(yīng)，還有較強(qiáng)的教育資源不斷，這些吸引著周邊人口前來工作、安家，人口持續(xù)增長。

??二手房交易沖破10萬套

??出乎意外的是，去年西安二手房成交量創(chuàng)下了新高。

??2025年1月6日，西安市住建局發(fā)布了2024年12月二手房的成交情況。當(dāng)月，全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積102.96萬平方米；其中，住宅網(wǎng)簽備案9586套，面積97.4萬平方米。至此，2024年西安二手房網(wǎng)簽量突破10萬套，全年網(wǎng)簽量100923套，創(chuàng)下新高。

??這也是西安二手房成交首次超過新房。而據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年，西安新房僅成交了51730套。百年行創(chuàng)始人楊凱鵬分析認(rèn)為：2024年，西安新房供應(yīng)不足，價格機(jī)制也不太靈活；相較之下，二手房掛牌量增多，供應(yīng)增加了，降價也更加靈活，更加能適應(yīng)市場，交付風(fēng)險也更小。

??2024年10月的西安樓市新政中，取消了“限售”的規(guī)定。全市已購買、新購買的商品住房（含新建商品住房和二手住房）交易不再實施原“滿三滿二”的住房限售政策，調(diào)整為取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》即可上市交易。

??“取消限售后的三天內(nèi)，次新房掛牌量大增5000多套，而且還一直在增長。”21世紀(jì)不動產(chǎn)門店的一位店長說。房源增加背后，業(yè)主在成交價格上互相“踩踏”，根據(jù)國家統(tǒng)計局1~11月份份數(shù)據(jù)，西安二手房價格累計下跌7.4%， 8月單月下跌一度超過1.1%，全年環(huán)比連跌。

??“二手房成交量能超過新房，主要還是因為降價。”上述項目營銷總經(jīng)理說。

??一位購房者說，自己本來想在曲江二期周邊買新房，但是因為曲江二期新房供應(yīng)稀缺，最后將選房范圍擴(kuò)大到了航天。最近，他看上了曲江二期的一套二手房，“雖然這套房子沒有新房的產(chǎn)品力強(qiáng)，但是地段好，關(guān)鍵價格便宜。”

??對于2025年西安二手房成交情況，楊凱鵬預(yù)判，應(yīng)該保持不住10萬套，“今年的新房供應(yīng)會更加充足，而且價格調(diào)整也會果斷一些”。