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??繼10月之后，西安樓市又收獲了一個亮眼的11月。

??克而瑞大數(shù)據(jù)顯示，11月，西安樓市供應66.66平方米，環(huán)比下滑12%，同比下滑40%，成交87.9萬平方米，環(huán)比上漲25%，同比下跌17%，成交均價18881元/平方米，環(huán)比下滑1%，同比下滑2%。企業(yè)層面，2024年1~11月，大西安房企商品房全口徑銷售金額TOP30累計成交金額1265.18億元，較1~10月增加182.11億元，環(huán)比10月增量（113.28億元）呈擴大趨勢。

??在2024年的最后一個月里，開發(fā)商積極推盤，供應增加，剛需樓盤優(yōu)惠措施有所增多，平開銷售量（指交易品種在開盤時的價格與前一交易日的收盤價基本持平的情況下的銷售量）也有所回升，“西安樓市年底有望出現(xiàn)成交量‘翹尾’趨勢。”中指研究院西安分院分析認為。

??開發(fā)商推盤搶收

??“我們項目預計會在12月28日入市，有三種戶型，約99平方米、125平方米、143平方米，全部為第四代住宅，贈送大露臺，價格還沒有出來。”保利云谷和著的一位置業(yè)顧問接受采訪時說。

??該項目從拿地到案名、產品信息流出，僅有不到2周的時間。11月6日，保利發(fā)展摘得灃東新城科創(chuàng)融合區(qū)約60畝優(yōu)質地塊；11月19日，項目的案名、產品信息就已經流出，根據(jù)灃東新城官網(wǎng)發(fā)布的《關于云谷和著小區(qū)規(guī)劃建筑設計方案的公示》信息，保利云谷和著規(guī)劃了6棟26層的高層、5棟17層的小高層，共計816戶，配套機動車位893個，小區(qū)部分樓棟采用架空層設計。

??同樣迅速的還有地建嘉信。11月18日，陜西地建嘉信摘得灃東新城約79.199畝開發(fā)用地。11月19日，僅僅時隔1天，項目案名便亮相，暫定為臻境小區(qū)。

??除此以外，臨近年底，一大波純新盤也正在涌向樓市，如在新房斷供5年的主城區(qū)城西棗園板塊，迎來兩大純新盤：金輝·望雲(yún)峯尚與中隆凌云天境；高新區(qū)也有高新玖號院、綠城·秋月苑即將入市，經開區(qū)則一口氣迎來了白樺林曉、白樺林隱、白樺林書香苑、翰林府四大新盤。據(jù)不完全統(tǒng)計，西安12月約有25個純新盤入市。

??新盤加速入市，西安樓市的供應也出現(xiàn)高位運行。據(jù)中原地產統(tǒng)計，11月最后一周共有13個項目進行加推，合計推售1588套房源，環(huán)比增長2%，推售均價17481元/平方米，供應放量態(tài)勢持續(xù)，推售房源量連續(xù)4周超過千套。

??“開發(fā)商節(jié)奏不斷加快，主要還是希望能夠在市場好的時候沖刺業(yè)績。另外，明年的市場情況也不好預測，能往前趕就往前趕。”一位房企營銷人士說道。

??西安創(chuàng)典智庫研究院院長陳俊杉認為，政策面上，11月“取消限價”的新政帶動樓盤預售證申請熱，房企趕早不趕晚心態(tài)持續(xù)上揚，12月房貸利率調整開始落地，供需兩端加速向好。

??“市場行情上，房企迫于全年業(yè)績壓力，在房價上讓利，另外房貸利率下降、放款加快等利好，加速了11月份樓盤入市；除此之外，西安1~10月重點城市商品房銷售面積位列全國前三、金額位列全國前七，城市韌性仍然較大。”她說道。

??剛需樓盤占六成

??根據(jù)觀察，在西安12月份即將入市的新盤中，小面積、剛需房越來越多。

??當下的西安市場改善性樓盤遍地開花，建筑面積140平方米以上的戶型是市場供應主力，小戶型產品供給逐漸消失殆盡。根據(jù)克而瑞《2024上半年西安房地產市場形勢分析報告》，目前西安市場主流戶型建筑面積在120平方米以上，占到了全市成交的65%，100平方米以下戶型占比僅有15%，供應明顯不足。

??不過，在12月份即將入市的新盤中，面積段出現(xiàn)了下移。如位于港務區(qū)的鼎城潮前面積段為100平方米~125平方米，過去幾年，隨著整個市場進入改善型戶型，港務區(qū)奧體板塊的大部分項目也將目光聚焦在約143平方米及以上面積段，小面積段的產品難找，“目前只有我們和龍翔還有143平方米以下的戶型。”山東健康·同人樂府的一位置業(yè)顧問說道，鼎城潮前的出現(xiàn)正好填補了市場空白。

??類似的案例還有很多。隨著限售、契稅政策的調整，近期二手房市場活躍，但成交以90平方米以下剛需戶型為主，而從12月預計新推新房項目來看，剛需占比達60%。因此新房與二手剛需房源客戶分流，競爭將加劇。

??不過，在克而瑞西安機構執(zhí)行總經理李曉兵看來，這種情況只是階段性的，未來剛需購房群體還是以二手房為主，新房市場仍舊“卷改善”。

??陳俊杉也表達了類似的觀點，“市場留給創(chuàng)新力較弱的產品的時間不多了，現(xiàn)在到明年3月將是這一類產品的主要關門期，‘以價換量’之下，核心區(qū)位的小面積戶型，因通勤、入學、就醫(yī)等生活需求仍會持續(xù)熱銷。”

??未來剛需戶型是否會越來越多，還需要更多的時間與案例來觀察，不過契稅正成為戶型變化的變量之一。

??11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部在《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》中提到：90平方米~140平方米稅率由原來1.5%，降低到1%，降幅0.5%；140平方米~143平方米戶型維持1.5%保持不變；大于等于143平方米戶型稅率全部降至1.5%。

??在契稅政策的影響下，未來140平方米以下的戶型產品是否會占比增大，值得關注。