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??各地樓市止跌回穩(wěn)初見成效。

??2024年，為應(yīng)對房地產(chǎn)市場的挑戰(zhàn)，國家層面密集出臺(tái)了一系列具有深遠(yuǎn)戰(zhàn)略意義的舉措。其中，保交房政策作為重中之重，有效保障了購房者的權(quán)益，穩(wěn)定了市場預(yù)期。同時(shí)，國家果斷取消了包括限購、限貸、限售、限價(jià)以及普宅非普標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等在內(nèi)的原有限制性政策，極大地釋放了市場活力，促進(jìn)了需求的回升。此外，通過降低房貸利率，切實(shí)減輕了老百姓的購房負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步激發(fā)了市場的購買意愿。

??“這些有效政策的實(shí)施，對2024年房地產(chǎn)市場起到了積極推動(dòng)作用，使得市場止跌回穩(wěn)的態(tài)勢也逐漸顯現(xiàn)?！苯魇》康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長陶滿德在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)，對這些政策的積極效果給予了高度評(píng)價(jià)。

??陶滿德介紹，2024年江西房地產(chǎn)市場的亮點(diǎn)在于保交樓和保交房工作的卓有成效。截至2024年年底，江西省專項(xiàng)借款保交樓項(xiàng)目交付率高達(dá)100%，位居全國首位；保交房項(xiàng)目交付率也達(dá)到了96.6%，位列全國第六，這些成就為江西房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??談及未來江西房地產(chǎn)行業(yè)需進(jìn)一步提升的地方，陶滿德表示，立足新的發(fā)展階段，江西要摸索、構(gòu)建適合自己的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，并大力推動(dòng)好房子建設(shè)，建造更多讓江西老百姓滿意的好房子。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：2024年12月9日，中央政治局召開會(huì)議，提出要實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，擴(kuò)大國內(nèi)需求，推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，穩(wěn)住樓市股市，對于這一定調(diào)您怎么看，要如何“穩(wěn)”？

??陶滿德：此次會(huì)議對于穩(wěn)樓市股市的定調(diào)，是具有戰(zhàn)略意義的決策，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，穩(wěn)樓市股市就是穩(wěn)住國家資本市場，為國民經(jīng)濟(jì)提供穩(wěn)定的資本環(huán)境，是有利于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本舉措；第二，穩(wěn)樓市股市，尤其是穩(wěn)樓市對有效防范和化解國家重點(diǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)具有重大意義，因?yàn)闃鞘性谡麄€(gè)金融資本市場中占比非常大，樓市穩(wěn)住了對金融風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解意義重大，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略意義也非常大；第三，樓市不僅僅是關(guān)系房地產(chǎn)本身，而是與社會(huì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定、民生保障等都息息相關(guān)，唯有樓市穩(wěn)住了這些才能有序健康發(fā)展。

??對于如何“穩(wěn)”？可以這三個(gè)角度來看：第一，對國家近期出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)政策，特別是在“十五五”規(guī)劃期間要維持政策的穩(wěn)定性和持續(xù)性，因?yàn)檎叩姆€(wěn)定和持續(xù)，可以提振房地產(chǎn)供需兩端的信心，而信心對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展又至關(guān)重要；第二，要想實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)”，各地方尤其是在“十五五”期間，要編制好房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展規(guī)劃，因?yàn)橹挥性诳茖W(xué)規(guī)劃的指導(dǎo)下，整個(gè)市場的發(fā)展才會(huì)朝著穩(wěn)定的方向發(fā)展；第三，要逐步構(gòu)建住建部提出的“人房地錢”四個(gè)要素協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對于房地產(chǎn)著墨頗多，涉及市場回穩(wěn)、城中村改造、盤活存量用地等多個(gè)方面，對此，您有什么感受？

??陶滿德：城中村改造是一個(gè)具有戰(zhàn)略性的舉措，其中涉及兩個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容：第一，在我國實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，城中村如何改造是一個(gè)大命題?，F(xiàn)實(shí)中，各個(gè)城市都存在規(guī)模不等的城中村，而城中村的存在，一定程度上會(huì)有礙于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。所以說，城中村如何改造，對于新型城鎮(zhèn)化的實(shí)施來說，是繞不開的話題，也是必須妥善處理和解決的問題。雖然在這一方面踐行了若干年，但由于新的發(fā)展形勢，又有了新的要求，如何改造好城中村，仍然是高質(zhì)量發(fā)展城鎮(zhèn)化必須要解決的問題。第二，從土地利用潛力的最大化或城鎮(zhèn)土地利用的角度來說，城中村改造是必然的。各個(gè)城市的城中村是歷史的產(chǎn)物，從發(fā)展來看，對土地利用潛力和有效發(fā)揮土地的價(jià)值，到了必須要解決的時(shí)候。所以，城中村的改造，不僅僅是城中村本身的問題，實(shí)際是涉及新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和土地潛力挖掘這兩個(gè)方面。

??至于盤活存量用地，我的理解是如何進(jìn)一步發(fā)揮好土地利用效率。我國是人多地少的國家，雖然土地總量面積大，但人均面積有限。隨著我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)一步發(fā)展，要盡快把土地利用效率發(fā)揮出來，尤其是存量用地的土地利用效率。無論從宏觀層面，還是房地產(chǎn)市場中觀層面來看，盤活存量用地都是亟待解決的問題。

??綜合來說，針對城中村改造和盤活存量用地兩大方面，可以用兩個(gè)關(guān)鍵詞來概括：一是挖潛，挖掘整個(gè)城市化進(jìn)程和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中的潛力；二是適應(yīng)，如何快速高效適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，您認(rèn)為關(guān)于相關(guān)基礎(chǔ)性制度是指什么，要如何搭建？

??陶滿德：如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是一個(gè)非常有挑戰(zhàn)的問題。住房是民生之要，如今，整個(gè)房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系發(fā)生了巨大的變化，居民住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，市場也向“好不好”的供需結(jié)構(gòu)發(fā)展。

??在此背景下，如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，有四個(gè)方面的基礎(chǔ)制度比較重要：第一，要建設(shè)好住房保障體系+市場體系逐漸完善的基本制度。對于剛性需求如住房困難家庭、新市民（新入職大學(xué)生）等，通過配租、配售保障房、公共租賃住房等保障體系來滿足；對于改善型需求，特別是近兩年來如何建設(shè)好房子，就要由市場體系來解決，兩大體系責(zé)任清晰明確，市場供給運(yùn)行就能有序進(jìn)行。第二，要針對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程建立有效的監(jiān)管制度，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈非常長，從拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)批、建設(shè)、交付等本身開發(fā)周期長，其涉及產(chǎn)業(yè)鏈也很長，關(guān)系到相關(guān)企業(yè)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這個(gè)過程中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了問題，都會(huì)給整個(gè)市場帶來巨大影響。第三，要建立全過程風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警/監(jiān)管制度，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，不僅是本身，也有外部環(huán)境變化的風(fēng)險(xiǎn)，一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)影響金融，進(jìn)而影響國民經(jīng)濟(jì)，有放大效應(yīng)。當(dāng)然，目前針對房地產(chǎn)已經(jīng)建立了白名單制度，但還不夠，需要建立一個(gè)全過程風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系。第四，要建立房屋使用后續(xù)保障的基本制度。通常來說，老百姓使用房屋長達(dá)幾十年，而房屋維修基金只有房價(jià)的1%，不足以支撐數(shù)十年。當(dāng)前，也在逐步建立房屋養(yǎng)老制度，但各項(xiàng)相關(guān)制度如何有效落地，真正讓老百姓住得更安心才是最關(guān)鍵的。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：您怎么評(píng)判這一年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？2024年江西房地產(chǎn)市場有什么亮點(diǎn)和不足？

??陶滿德：2024年，從宏觀角度來看，國家針對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)做了大量工作，出臺(tái)了一系列有戰(zhàn)略意義的舉措，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，保交房政策的出臺(tái)，促進(jìn)了穩(wěn)民生，穩(wěn)金融和穩(wěn)社會(huì)的發(fā)展，過去1年在這些方面取得了顯著成效；第二，國家根據(jù)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，取消了房地產(chǎn)市場原有的限制性政策，如限購、限貸、限售、限價(jià)、普宅非普標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等，對釋放市場有效需求起到了積極推動(dòng)作用，助力了市場止跌回穩(wěn)；第三，降低房貸利率，降低了購房成本，降低了老百姓的購房負(fù)擔(dān)，促進(jìn)有效需求的釋放。整體來說，這些有效政策的實(shí)施，對2024年房地產(chǎn)市場起到了積極推動(dòng)作用，使得市場止跌回穩(wěn)的態(tài)勢也逐漸顯現(xiàn)。

??在過去1年里，江西房地產(chǎn)市場最大的亮點(diǎn)是保交樓和保交房工作。截至2024年底，江西省專項(xiàng)借款保交樓項(xiàng)目交付率100%，列全國第1位；保交房項(xiàng)目交付率96.6%，列全國第6位，這為江西房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展注入了信心。受益于保交樓、保交房成效，2024年1~11月，江西省房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、竣工面積等指標(biāo)降幅均收窄，均好于全國平均水平。

??未來，立足新的發(fā)展階段，江西房地產(chǎn)市場需重點(diǎn)在兩個(gè)方向提升：一是摸索、構(gòu)建出適合江西的房地產(chǎn)發(fā)展新模式；二是大力推動(dòng)好房子建設(shè)，建造更多讓江西老百姓滿意的好房子。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：對于2025年房地產(chǎn)市場有什么預(yù)判，還需要做好哪些工作？

??陶滿德：2025年，是非常關(guān)鍵的一年，既是“十四五”收官年，也是“十五五”的基礎(chǔ)年，對房地產(chǎn)市場來說至關(guān)重要。我對2025年房地產(chǎn)市場是比較樂觀的，一是，政策效應(yīng)持續(xù)，整個(gè)市場止跌回穩(wěn)仍為主基調(diào)；二是，供需兩端的信心會(huì)逐漸恢復(fù)，未來房地產(chǎn)市場會(huì)相對比較平穩(wěn)。

??在房地產(chǎn)市場還須做好以下三方面的工作：保持政策穩(wěn)定性；提前做好“十五五”房地產(chǎn)科技發(fā)展規(guī)劃；提高站位視角，將房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的有機(jī)部分來看通盤考慮其發(fā)展。

??新的一年，針對房地產(chǎn)市場中央戰(zhàn)略思路清晰，政策明確，要緊跟國家及住建部的大方向，增信心、鼓干勁，抓落地，謀發(fā)展。同時(shí)，也要警惕外來風(fēng)險(xiǎn)，保持定力，奮發(fā)有為開拓新篇章。