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??1月14日，碧桂園控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“碧桂園”，02007.HK）補(bǔ)發(fā)了2023年年報(bào)及2024年中報(bào)。

??業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2023年，該公司錄得4010億元的收入，同比減少約6.8%，因大額計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備等原因，錄得稅前虧損1673億元，2024年上半年的虧損收窄至108億元。接近碧桂園的相關(guān)人士透露，預(yù)計(jì)2024年全年該公司可實(shí)現(xiàn)大幅減虧。

??值得關(guān)注的是，截至2024年6月底，碧桂園仍有741億元的凈資產(chǎn)，為未來(lái)的復(fù)蘇及發(fā)展奠定一定基礎(chǔ)。碧桂園表示，未來(lái)將繼續(xù)圍繞“保交房、保經(jīng)營(yíng)、保信用”的三保戰(zhàn)略開(kāi)展工作。就保交付而言，未來(lái)該公司仍有約20萬(wàn)套的交付任務(wù)。境外債務(wù)重組方案已在日前發(fā)布，而境內(nèi)債務(wù)重組亦在籌備中。經(jīng)營(yíng)層面，碧桂園在2023年便提出了“一體兩翼”新戰(zhàn)略，探索建筑科技和代管代建兩項(xiàng)新業(yè)務(wù)，目前這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)獨(dú)立市場(chǎng)化運(yùn)作。

??虧損源于大幅計(jì)提

??2023年，碧桂園財(cái)務(wù)報(bào)表的虧損中有約70%是基于會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎性的預(yù)提。如，市場(chǎng)下行導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重縮水，該公司對(duì)在建物業(yè)及持作銷(xiāo)售的已落成物業(yè)進(jìn)行計(jì)提減值約824億元；受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境及對(duì)手方負(fù)面財(cái)務(wù)狀況等多重不利因素疊加影響，碧桂園部分應(yīng)收款項(xiàng)存在無(wú)法回收的風(fēng)險(xiǎn)，由此計(jì)提金融資產(chǎn)及財(cái)務(wù)擔(dān)保減值損失凈額約372億元。僅這兩項(xiàng)便合計(jì)占了稅前虧損總額的71.5%。

??此外，2023年，碧桂園錄得營(yíng)銷(xiāo)及市場(chǎng)推廣費(fèi)用和行政費(fèi)用約180億元、凈財(cái)務(wù)費(fèi)用約55億元以及其他收入及損失凈額約103億元。結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)情況，以往年度的虧損用于抵扣未來(lái)利潤(rùn)存在一定的不確定性，這使得其2023年末的遞延所得稅資產(chǎn)較2022年末減少約222億元，導(dǎo)致期內(nèi)所得稅費(fèi)用相應(yīng)增加。其他的影響因素還包括部分項(xiàng)目毛利率大幅下降，為保交付及兌付2023年8月之前的到期信用債券，部分資產(chǎn)被折價(jià)處置等。

??據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，存貨減值、金融資產(chǎn)及財(cái)務(wù)擔(dān)保減值，以及遞延所得稅費(fèi)用均屬于會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎性的預(yù)提，而非已經(jīng)確定形成的虧損。未來(lái)若資產(chǎn)價(jià)格提升、交易活躍度提升，相關(guān)減值有可能相應(yīng)轉(zhuǎn)回，擴(kuò)大未來(lái)的利潤(rùn)空間。

??2024年上半年，由于物業(yè)交付量的減少，碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入1021億元，同比下降約54.9%，稅前虧損約108億元，同比減虧了353億元。期內(nèi)，該公司計(jì)提了27億元的存貨減值，較2023年大幅減少，意味著其存貨減值大部分出清，除非未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格還有大幅下跌。

??流動(dòng)性壓力仍是主要風(fēng)險(xiǎn)因素。截至2024年6月底，碧桂園的總借貸約為2502億元，其中約1218.5億元須在1年內(nèi)償還。而其現(xiàn)金余額僅448億元，其中還有約381億元為受限制現(xiàn)金。

??輕重結(jié)合 培育兩項(xiàng)新業(yè)務(wù)

??近幾年，市場(chǎng)下行疊加行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)，令房企的銷(xiāo)售端備受挑戰(zhàn)，碧桂園也不例外。2023年，該公司錄得權(quán)益銷(xiāo)售額1743億元，2024年上半年下滑至260億元。傳統(tǒng)的發(fā)展模式已難以適應(yīng)新行業(yè)形勢(shì)的需求，為了更好地活下去，短期經(jīng)營(yíng)策略、長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整勢(shì)在必行。

??碧桂園將未來(lái)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)分解為短期及中長(zhǎng)期。“保交付”是短期目標(biāo)，為了確保20萬(wàn)套房屋的順利交付，該公司表示將依托白名單、項(xiàng)目及閑置土地收儲(chǔ)等國(guó)家和地方政府的各類扶持政策，積極爭(zhēng)取政府支持，努力盤(pán)活各類大宗資產(chǎn)及沉淀資金，同時(shí)按照極限收支、一樓一策的運(yùn)營(yíng)思路極限推進(jìn)剩余的房屋建設(shè)。

??“保信用”“保經(jīng)營(yíng)”都是中長(zhǎng)期的重要目標(biāo)。1月9日，碧桂園披露了164億美元境外債務(wù)的重組方案，目標(biāo)減債金額最多可達(dá)116億美元，債務(wù)到期時(shí)間延長(zhǎng)至最多11.5年，且加權(quán)平均借貸成本有望從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。按照時(shí)間表，碧桂園預(yù)計(jì)2025年上半年可與境外債權(quán)人就重組方案達(dá)成一致，重組成功后，該公司有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例將由2023年底的19%下降至13%，大幅緩解短期償債壓力。境內(nèi)債方面，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，目前碧桂園已在整理資產(chǎn)以籌備重組方案，一旦成功落地，將進(jìn)一步改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

??“保經(jīng)營(yíng)”則關(guān)乎著碧桂園長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)介紹，在經(jīng)營(yíng)端，該公司將通過(guò)組織結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)適配市場(chǎng)變化，控制管理費(fèi)用合理投入。同時(shí)，緊跟市場(chǎng)實(shí)際情況對(duì)存貨進(jìn)行分類管理，制訂對(duì)應(yīng)供貨計(jì)劃，穩(wěn)定銷(xiāo)售價(jià)格，保持合理流速，最大化開(kāi)發(fā)類資產(chǎn)價(jià)值。

??行業(yè)規(guī)模收縮后，房企們都面臨著開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是否繼續(xù)干下去、怎么干的問(wèn)題。碧桂園在公告中表示，相信中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)深度調(diào)整，將逐漸回歸健康穩(wěn)定的發(fā)展軌道，因此將繼續(xù)關(guān)注核心區(qū)域，并在供需關(guān)系更好的城市建立業(yè)務(wù)。此外，該公司也在培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)。在其“一體兩翼”的新戰(zhàn)略中，一體指的是核心的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，兩翼則為建筑科技和代管代建兩項(xiàng)新業(yè)務(wù)。據(jù)了解，兩項(xiàng)新業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)獨(dú)立市場(chǎng)化運(yùn)作，截至2024年12月，建筑機(jī)器人有28款投入商業(yè)化應(yīng)用，鳳凰智拓已累計(jì)承接代管代建項(xiàng)目201個(gè)，2024年全年新簽約代建面積約800萬(wàn)平方米。不過(guò)，在收入貢獻(xiàn)方面，新業(yè)務(wù)尚未能獨(dú)當(dāng)一面，截至2024年6月底，碧桂園的收入中只有3.2%來(lái)自科技建筑及其他分部。