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??2024年是“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”的重要一年，在全年多次重要會(huì)議上都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做出了相應(yīng)部署和指導(dǎo)性意見，并為行業(yè)指明了發(fā)展方向。

??尤其是9月26日中共中央政治局會(huì)議，首次明確要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，此后“止跌回穩(wěn)”成為2024年四季度至今關(guān)鍵詞。

??“926政策”之后，在一系列政策加持下，市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)均有了顯著改善和企穩(wěn)跡象。

??在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，盡管部分城市已呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的跡象，但整體市場(chǎng)的不確定性仍然較高，如市場(chǎng)預(yù)期的波動(dòng)性、不同城市間的分化加劇等問題依然存在。

??我們認(rèn)為，存量土地回購是行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心引擎。存量土地回購對(duì)于拉動(dòng)開發(fā)投資、緩解企業(yè)資金壓力、提振市場(chǎng)信心都能起到較大的作用。

??自2024年9月26日中共中央政治局會(huì)議首次明確要求“房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”以來，中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度已發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，此后核心一二線城市利好政策密集落地，各部委也出臺(tái)了一系列重要政策措施，對(duì)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期起到一定的積極作用。

??10月份，五部委發(fā)布了“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，持續(xù)為市場(chǎng)“添火”（詳見：重磅！五部委表態(tài)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)）。

??12月9日中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”之后，12月11日-12日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)明年重點(diǎn)任務(wù)之一就是“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

??這樣一以貫之的政策導(dǎo)向?yàn)?024年整體樓市定了調(diào)也為2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展指明了方向。

??在一系列政策加持下，2024年第四季度市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)均有了顯著改善。

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，四季度，新建商品房銷售面積和金額實(shí)現(xiàn)正增長。10月份新房成交面積同比止跌，11月同比增長3%，12月新建商品房銷售面積為1.13億平方米，同比持平，銷售額為1.16萬億元，同比上升2%。至此，11月、12月商品房銷售面積、金額連續(xù)兩個(gè)月止跌。

??隨著剛性和改善性住房需求持續(xù)釋放，市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)了改善，房價(jià)有所回穩(wěn)。2024年12月份，70個(gè)大中城市中有23個(gè)城市的新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，有9個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲。其中，一線城市的新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，這是2023年6月以來的首次上漲；二手住宅的銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，連續(xù)三個(gè)月環(huán)比上漲。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降轉(zhuǎn)為持平。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格連續(xù)四個(gè)月環(huán)比降幅都在收窄。

??12月份，對(duì)70個(gè)大中城市開展的月度房價(jià)問卷調(diào)查顯示，預(yù)期未來半年新建商品住宅價(jià)格保持穩(wěn)定或者上漲的受訪從業(yè)人員占比69.3%，比上月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。

??盡管部分城市已呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的跡象，但不同城市間的分化加劇等問題依然存在，整體市場(chǎng)的不確定性仍然較高。

??進(jìn)入2025年，我們認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，存量土地回購是核心引擎。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，總土地儲(chǔ)備面積TOP10合計(jì)總土儲(chǔ)面積約85591萬平方米。

??若這些土儲(chǔ)面積能夠被盤活，即使僅盤活三分之一，也能對(duì)整體市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響。

??2024年至今中共中央政治局、國務(wù)院等頂層部門曾多次表態(tài)支持存量盤活工作。

??2024年9月24日，國新辦發(fā)布會(huì)上，央行行長潘功勝表示：“央行將支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。”

??2024年9月26日，中央政治局會(huì)議中，提及“加大白名單項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地”。

??2024年10月17日，在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行再次提出“允許政策性銀行、商業(yè)銀行向有條件的企業(yè)發(fā)放貸款，收購存量土地，人民銀行提供必要的再貸款支持。”

??2024年11月11日，自然資源部印發(fā)通知，運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地。

??2025年1月10日，國新辦舉行“中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展成效”系列新聞發(fā)布會(huì)。財(cái)政部綜合司司長林澤昌于會(huì)上表示，研究擴(kuò)大專項(xiàng)債的使用范圍，允許用于房地產(chǎn)相關(guān)的“兩個(gè)領(lǐng)域”。在2025年新增發(fā)行專項(xiàng)債額度內(nèi)，地方可根據(jù)需要，統(tǒng)籌安排用于土地儲(chǔ)備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個(gè)方面的專項(xiàng)債項(xiàng)目，政策的效果將在2025年逐步釋放。

??從廣州2024年內(nèi)三次收回閑置土地來看，既有“地票”的形式也有現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)男问健?/p>

??2024年8月30日、9月2日，廣州市土地開發(fā)中心分兩次向越秀地產(chǎn)收回白云區(qū)廣龍地塊3幅土地、番禺區(qū)暨南大學(xué)北側(cè)地塊二的使用權(quán)，總代價(jià)約120億元，廣州市土地開發(fā)中心不需要支付現(xiàn)金，只提供等值應(yīng)付票據(jù)，用于該公司購買廣州新出讓的土地。

??11月13日廣州宣布簽訂了大干圍2宗土地的收儲(chǔ)協(xié)議，越秀地產(chǎn)預(yù)計(jì)可獲得約15.29億元的現(xiàn)金補(bǔ)償。根據(jù)收儲(chǔ)協(xié)議，土地收回后將重新安排出讓，新買家支付了土地出讓金后，越秀可向廣州市土地開發(fā)中心提出書面支付補(bǔ)償申請(qǐng)。這2宗地本是商業(yè)用途，越秀地產(chǎn)2021年收購來后一直未動(dòng)工建設(shè)。根據(jù)最新的規(guī)劃，地塊將調(diào)整為居住用地，且已被列入廣州今年的擬供商品住宅用地項(xiàng)目清單。

??在自然資源部發(fā)布的《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》中提到，優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。通過政府收回收購、市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式，不僅可以減少土地閑置與浪費(fèi)，還能為其他領(lǐng)域提供更多用地支持。

??對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，近年來的投資越來越謹(jǐn)慎、聚焦，但是此前積累的大量土地儲(chǔ)備，帶來的壓力也越來越大，盤活存量閑置土地的政策，能在一定程度上緩解房企資金困難，化解行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

??對(duì)市場(chǎng)而言，考慮到當(dāng)前房企總土地儲(chǔ)備面積總量較大，即使以“地票”的形式進(jìn)行存量土地回購，在存量土地回購后可在同城市置換土地開發(fā)，即可拉動(dòng)房地產(chǎn)投資，推動(dòng)整體市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??同時(shí)，在專項(xiàng)債支持配合下，若存量收購?fù)恋啬軌蛘嬲行涞兀遣粌H能夠?yàn)槠渌呗涞爻晒ψ鞒霰砺剩€能極大提振市場(chǎng)信心。

??整體來看，對(duì)2025年的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，“止跌回穩(wěn)”仍是核心。

??基于當(dāng)前整體政策端的寬松及市場(chǎng)信心的修復(fù)，2025年整體交易量、房價(jià)、竣工等指標(biāo)有望持續(xù)改善，但基于巨大的行業(yè)庫存壓力，在較長的一段時(shí)間內(nèi)，“控增量”“去庫存”仍將是行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)之一。

??我們認(rèn)為，在當(dāng)前一系列已出臺(tái)的政策中，存量土地回購將會(huì)是所有政策效果、行業(yè)回穩(wěn)時(shí)間的“試金石”。