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??2024年已經過去，這一年的物業行業呈現多樣的發展特征，有前進有躊躇，有跌宕也有亂象。

??對物業企業而言，2024年是面臨多重挑戰的一年。據企業年報、半年報數據顯示，上市物企營收、凈利潤、現金流持續承壓。

??同時，據調研數據顯示，2024年住宅物業服務滿意度繼續下行，整體滿意度評分降至69.3分，較2023年的71分下降約2%。

??為應對這些難題，物企亦不斷強化現金流管理，并持續推進服務創新與升級。

??企業年報、半年報數據顯示，上市物企營收增速再創新低。

??2023年上市物企營收均值45.7億元，同比增長7.5%，營收增速首次跌破10%，較2022年下降8.4個百分點。

??2024年上半年，上市物企營收均值23.2億元，營收增速進一步回落至4.7%，再創近年來新低。

??不同類型業務營收表現各異。2024年上半年，上市物企基礎物業服務的收入增長顯著減速，同比增速下降到10%。社區增值服務未能延續以往的增長態勢，收入增長陷入停滯。特別值得注意的是，非業主增值服務遭遇了更為嚴峻的挑戰，收入持續走低，同比降幅達25%。

??從利潤來看，上市物企凈利潤再度轉跌。

??數據顯示，2024年上半年，上市物企凈利潤均值1.4億元，同比下降30.1%。其中，超六成的上市物企凈利潤同比下滑，更有7家上市物企陷入了虧損的狀態。

??2024年上半年，上市物企平均凈利率跌至6.3%，創歷年同期新低。其中，超七成上市物企凈利率同比下滑，更有5家上市物企由盈利轉為虧損。

??在這背景下，2024年上半年，上市物企現金流再度惡化，經營性現金流凈額均值為-0.59億元，說明企業在現金流管理層面整體陷入了收不抵支的狀態，資金缺口較為明顯。其中，現金流為負的企業占比多達64%，較去年同期提升11個百分點。

??2024年上半年，上市物企應收賬款均值持續提升至17.5億元，同比增長15.7%。2024年上半年，上市物企應收賬款占營收比例升至72%，較去年同期提升1個百分點。其中，近兩成的上市物企應收賬款占營收比例突破100%，居高不下的應收賬款不僅加劇了企業資金周轉壓力，一定程度上還將提高壞賬風險，進而侵蝕經營利潤。

??上市物企不僅面臨著應收賬款持續攀升的壓力，而且回款難度進一步加大。2024年上半年，上市物企應收賬款周轉天數持續提升至129天，較去年同期增加3天。其中，近兩成的上市物企應收賬款周轉天數達到半年以上。

??如此漫長的回款周期，使得企業的資金被大量占用，無法將充足資源及時投入新業務拓展、品質提升、人員培訓等關鍵運營環節，嚴重制約了企業的經營活力和競爭力，甚至影響到企業的正常運轉。

??2024年住宅物業服務滿意度繼續下行，據調研數據顯示，2024年整體滿意度評分降至69.3分，較2023年的71分下降約2%。

??一方面，行業負面輿情持續發酵，包括社區頻發重大安全事故、房價下跌追責物業、部分人士呼吁取消物業等，導致公眾對物業服務產生偏見，不可避免地影響了業主對物業服務滿意度的客觀評價。另一方面，業主更為關注物業服務質量，其對服務品質的要求越來越高，即便物企保持原有的服務標準不變，也難以匹配業主不斷提升的服務需求，滿意度自然有所下滑。

??物業費收繳率與滿意度存在較強相關性，部分業主因對物業服務不滿，選擇拒交物業費的方式進行變相“維權”。

??因此，在滿意度整體下行的大背景下，物業費收繳率同步下滑，預計2024年重點城市物業費平均收繳率將跌至82%，較2023年凈減少3個百分點。尤其是那些受限價政策影響大的城市，物業費收繳率的降幅更為顯著。

??即便是上市物企，收繳率也在下滑，平均降幅達到5%，部分物企降幅高達10%。考慮到基礎物業服務的毛利率本已處于低位，物業費收繳率5%至10%的下滑進一步加劇了企業的財務壓力，可能導致利潤空間被壓縮至成本線附近，甚至使一些項目面臨收入不足以覆蓋成本的困境。

??隨著物業服務企業面臨的經營挑戰不斷加劇。應對策略需聚焦于精準現金流管理，削減不必要的開支，保障企業穩健運營。

??“現金流＞利潤＞規模”成為物企當前及未來相當長一段時間的有效策略。優化現金流管理，強化應收賬款催收措施，并持續推動成本降低與效率提升，已成為企業應對當前形勢的必然選擇。

??1、優化現金流管理，加大“催繳”力度

??針對應收賬款高企、賬期拉長等問題，物企制定并實施了多種更有針對性的催繳策略：

??其一，成立欠款追討委員會。為了提升追討欠款的效率，碧桂園服務首開行業先河，成立追討欠款委員會，并由總裁徐彬淮掛帥，反映企業積極追討欠款的決心和行動力。

??其二，聚焦優質項目、退出低質項目。如萬物云，2024年上半年蝶城底盤數量增長至642個，蝶城內住宅項目中標率達75%，并退出了17個住宅物業項目。

??其三，住宅業主“花式”催收。具體措施包括催收獎勵提升、激勵政策提升、一戶一策攻堅克難等。如開展繳費抽獎活動，提前預繳物業費的業主即可參與抽獎；又如項目成立催收執行小組，每天制定詳細的催收計劃和目標，并及時獎勵當天催費有收獲的員工。

??其四，開發商以資抵債。據不完全統計顯示，2024年，萬物云、融創服務、金科服務等8家上市物企與關聯房企開展了十余筆以資抵債交易，合計抵消應收賬款超26億元。其中，萬物云與萬科開展了6筆以資抵債交易，共計抵消應收賬款超12億元。

??2、提升降本增效水平，科技應用更趨成熟

??受限于人力成本持續上漲，但物業費難以同步上漲，更多物企通過精益管理實現降本增效，以便提升盈利能力，主要涉及以下兩方面內容：

??其一，組織精簡、崗位革新，降低人力成本。在組織精簡層面，部分物企將區域合并或縮減，使得組織更精簡、扁平。如世茂服務創新打造“職能一線下沉、業務區域化管理”的協同管理模式，并限制平臺崗位配置上限。除此之外，在項目密度提升的基礎上，實現片區多項目的員工復用。如遠洋服務試行職能共享中心，2024年上半年，遠洋服務人均在管面積同比提升6.4%，人均營收同比提升1.5%，人均核心凈利潤同比提升8.1%，人工成本同比下降7.9%。

??其二，科技賦能物企降低運營成本、提升服務水平。一方面，應用智能設備助力員工提效。如中海物業旗下的海博工程于2024年3月發布《無人機外墻瓷磚檢測業務白皮書》，并在深圳率先落地無人機檢測業務。據悉，一棟百米高層，人工檢測通常需要20天，無人機檢測僅需2-3天便能完成，精準度提升至95%，還能節省約30%的費用。另一方面，借助智能化系統，優化管理流程。如萬物云通過飛鴿工單系統，實現業務工單化和智能調度。2024年上半年，飛鴿任務平臺在39個蝶城試點，優化縮短員工在途時間損耗90%，人工有效作業工時從7.4小時/天提升至9.1小時/天，員工作業效率提升18.7%。

??3、基礎服務越來越“卷”，“底線”與“上限”同步提升

??為了從競爭中脫穎而出，物企紛紛進行服務創新與升級，持續“卷服務”。

??基礎安全服務底線得以夯實。2024年，社區安全事故頻發，聚焦居民普遍關注的社區安全問題，品牌物企持續升級社區安全管理措施，并取得了較好的效果。如招商積余將窨井安全列入日常巡檢中，并加裝井蓋防墜網，模擬測試防墜網支撐性確保牢固。中海物業開創“高齡電梯醫保”新路徑，推動使用維修資金購買電梯維修保險的試點正式落地執行。

??個性化服務上限不斷突破。部分物企積極推行“一戶一策”的個性化服務策略，通過深入了解每位業主的具體需求，提供定制化服務方案，旨在精準提升服務質量，增強業主的滿意度和忠誠度。如新城悅服務針對“空置房”管理，實現定期全項目覆蓋，自動派發巡查任務，業主線上查詢。

??4、地物協同更進一步，服務前置更加凸顯

??隨著住房逐步回歸居住屬性，地產開發與物業管理之間的聯系變得更加緊密。眾多物業服務企業洞察到這一趨勢，積極投身于提升居住屬性的實踐中，通過創新服務和精細化管理，不斷增強居住體驗的舒適度和便利性。

??從規劃設計、營銷策劃、施工建設、承接查驗、集中交付到日常運營，越來越多的集團企業正在大力推進地物協同發展戰略，致力于打造從建設到運營服務全鏈條的服務體系，以便為業主建設好房子、提供好服務。

??5、服務體系持續升級，個性化、高端化顯現

??目前，逐步優化和提升服務體系已成為眾多物業企業的共識。這些企業不僅在服務內容上推陳出新，更在服務方式上更加注重科技應用，致力于提升服務品質和優化客戶體驗，以敏銳應對市場動態和客戶需求的變遷，推動企業持續發展。

??2024年，中高端住宅成為主導力量的環境下，針對高端服務領域的體系發布與更新更為顯著，更加聚焦于提升服務品質和滿足精英消費群體的需求。

??綜上所述，物企正面臨多重挑戰，體現于經營業績增長乏力、現金流壓力加大、服務滿意度下行等。

??物企在面臨多重挑戰的市場環境下，仍需堅持以客戶為中心，持續推動服務全面革新，構建企業的核心競爭力，不斷尋求服務突破，推動企業的高質量發展。