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??“2025年，中國(guó)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，形成未來(lái)發(fā)展新階段的起點(diǎn)。”

??“未來(lái)15年、20年，房地產(chǎn)將隨經(jīng)濟(jì)同步增長(zhǎng)，出現(xiàn)新格局。”

??1月12日，重慶市前市長(zhǎng)黃奇帆發(fā)表了對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)和走勢(shì)的判斷。他說(shuō)：2025年，房地產(chǎn)將不再對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形成負(fù)拉動(dòng)。

??黃奇帆認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)遇上的難題至少有四五個(gè)，房地產(chǎn)嚴(yán)重的不景氣與結(jié)構(gòu)性問(wèn)題是其中之一。其他的難題包括城鄉(xiāng)差距還比較嚴(yán)重、地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)太重、資本市場(chǎng)二十多年一直徘徊在3000點(diǎn)左右比較低迷。

??“盡管近四年房地產(chǎn)多有調(diào)整，但從根本上，中國(guó)房地產(chǎn)不具備美國(guó)次貸危機(jī)的基因，也沒(méi)有日本房地產(chǎn)20年拖累經(jīng)濟(jì)的基因。”黃奇帆分析說(shuō)，因此，不必夸大事實(shí)、自亂陣腳。

??中國(guó)樓市和美日情況不同

??現(xiàn)在，不少人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)仍有一種擔(dān)心：第一是認(rèn)為調(diào)整的幅度甚至比日本還嚴(yán)重，第二是房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)可能會(huì)引發(fā)美國(guó)2007、2008年那樣的次貸危機(jī)。

??對(duì)此，黃奇帆表示：“我們可以明確地說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)沒(méi)有美國(guó)次貸危機(jī)的基因，也沒(méi)有日本房地產(chǎn)20年拖累經(jīng)濟(jì)的基因。”

??黃奇帆分析說(shuō)，美國(guó)的次貸危機(jī)，是美國(guó)政府在2000年遇上了互聯(lián)網(wǎng)泡沫危機(jī)和“9·11”以后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷，為了啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)，搞的破天荒的、違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律的決策的結(jié)果。

??美國(guó)政府當(dāng)時(shí)定下，所有美國(guó)人，買(mǎi)房通通可以零首付，一點(diǎn)本金都不要，你可以去買(mǎi)一套房，買(mǎi)了以后，房?jī)r(jià)如果漲了20%，貸款占整個(gè)價(jià)值的80%，等于有20%的本金了。

??美國(guó)政府還允許老百姓套現(xiàn)，再借一次錢(qián)，把里邊增值了、變成本金的20%套現(xiàn)。套現(xiàn)可以養(yǎng)家糊口，可以吃飯旅游，可以消費(fèi)。這樣一來(lái)，有個(gè)七八年時(shí)間，就把美國(guó)經(jīng)濟(jì)搞亂了。

??因?yàn)橛写钨J，房地產(chǎn)銷(xiāo)售非常敞亮痛快，銀行發(fā)放次貸也不怕倒閉，銀行把次貸打個(gè)包作為CDS債券，在美國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)債，而且還可以放大40倍，也就是你有一億元，可以透支買(mǎi)成40億元債券。

??次貸危機(jī)來(lái)了之后，雷曼兄弟公司倒閉，引發(fā)整個(gè)海嘯，形成全世界10萬(wàn)億美元的資產(chǎn)壞賬。

??黃奇帆說(shuō)，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)，中國(guó)政府從來(lái)清醒，沒(méi)有允許任何地方、任何企業(yè)搞零首付。如果有零首付就是違規(guī)，只要發(fā)現(xiàn)，一定把它斃了。

??第二，中國(guó)房地產(chǎn)的各種不良債務(wù)，從來(lái)沒(méi)有當(dāng)作一個(gè)包去發(fā)債券，讓你高杠桿地發(fā)。所以，房地產(chǎn)如果有破產(chǎn)是一家公司的破產(chǎn)，如果有壞賬，是局部的壞賬，它沒(méi)有幾十倍杠桿變成金融市場(chǎng)的壞賬，也沒(méi)有發(fā)瘋一樣的高杠桿、零首付讓老百姓買(mǎi)房，變成許多泡沫。

??“中國(guó)不存在這樣的泡沫的金融基因。”黃奇帆強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

??“中國(guó)房地產(chǎn)哪怕現(xiàn)在有問(wèn)題，那是一個(gè)庫(kù)存太大的問(wèn)題，是一個(gè)去庫(kù)存、去產(chǎn)能的問(wèn)題，是房產(chǎn)公司負(fù)債率比較高的問(wèn)題。不要把中國(guó)房地產(chǎn)糊里糊涂地去跟美國(guó)聯(lián)系在一起，跟次貸聯(lián)系在一起，然后想象一下，有多么可怕。這么想，是自己自亂陣腳，把事情夸大了。”

??至于日本的情況，黃奇帆說(shuō)，這次房地產(chǎn)的調(diào)整跟日本1990年的房地產(chǎn)調(diào)整放在一個(gè)臺(tái)面上去討論，這是風(fēng)馬牛不相干的兩件事。

??“日本的房地產(chǎn)泡沫調(diào)整和日本的金融系統(tǒng)泡沫崩盤(pán)是結(jié)合在一起的。這個(gè)金融系統(tǒng)泡沫崩盤(pán)，不是房地產(chǎn)泡沫帶動(dòng)金融系統(tǒng)崩盤(pán)，而是日元本身。”

??上世紀(jì)80年代，日元升值了2倍，到了1990年以后，日元又貶值了兩倍。一進(jìn)一出，差不多有三倍四倍的震蕩。

??“日元升值和貶值是美國(guó)人對(duì)付日本人。在這個(gè)過(guò)程中，日本自己又沒(méi)有有效的抵御方式，最后被美國(guó)打了一棍子，是一個(gè)世界金融的‘割韭菜’。金融摧毀，再加上房地產(chǎn)泡沫——等到日元一貶值，整個(gè)雞飛蛋打，火上澆油。”黃奇帆說(shuō)。

??第二個(gè)情況，1990年日本房地產(chǎn)泡沫崩盤(pán)時(shí)，日本的城市化率已經(jīng)達(dá)到了77%。這是戶(hù)籍人口的城市化率，從1990年到現(xiàn)在，30年過(guò)去，它現(xiàn)在的城市化率也就是78%、79%.意思就是，上世紀(jì)90年代，日本城市化率已經(jīng)到了頂峰。

??城市化率到了頂峰，房地產(chǎn)泡沫后，大量房子甩出來(lái)，沒(méi)有農(nóng)村人口進(jìn)城可以接盤(pán)，最后就憋在那里。“中國(guó)這次房地產(chǎn)調(diào)整，實(shí)際上戶(hù)籍人口城市化率才到了一半，即48%。過(guò)去幾十年增加了30個(gè)點(diǎn)，今后幾十年還可以加30個(gè)點(diǎn)。所以，我們有足夠的循環(huán)空間，以后可以化解。”

??房地產(chǎn)是龍頭產(chǎn)業(yè)

??房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)是經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)大漲和房產(chǎn)商搞高負(fù)債發(fā)展，引發(fā)了各種爭(zhēng)論。

??黃奇帆則認(rèn)為，房地產(chǎn)也是龍頭產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)一蕭條，跟房地產(chǎn)有關(guān)的制造業(yè)有四十多個(gè)行業(yè)，如機(jī)械、家電、建筑各種各樣的產(chǎn)業(yè)都會(huì)衰退。房地產(chǎn)是個(gè)很大的就業(yè)面，它一困難，至少減少幾千萬(wàn)建筑工人的就業(yè)。“這些是必須解決的。”

??黃奇帆分析說(shuō)，中國(guó)的城鄉(xiāng)融合發(fā)展，從宏觀(guān)上會(huì)為今后20年住宅類(lèi)的房地產(chǎn)發(fā)展提供一種基礎(chǔ)性的需求。剛需還是在的，慢慢地會(huì)釋放。

??二十屆三中全會(huì)、去年9月24日中央政治局會(huì)議后，各部門(mén)布局的措施里，以及在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的文件里，都體現(xiàn)了政策穩(wěn)住樓市的導(dǎo)向。

??黃奇帆說(shuō)，至少有5種措施。

??一是政府收儲(chǔ)，去年初國(guó)家拿出3000億元，到了9月底，明確宣布拿3萬(wàn)億元，“我估計(jì)到今年，還會(huì)有個(gè)3萬(wàn)億元，甚至變成6萬(wàn)億元，最終會(huì)有個(gè)幾萬(wàn)億甚至10萬(wàn)億元來(lái)收購(gòu)房地產(chǎn)的庫(kù)存。

??這場(chǎng)房地產(chǎn)的危機(jī)，關(guān)鍵是產(chǎn)能過(guò)剩，差不多有20億平方米的一手房庫(kù)存。這個(gè)庫(kù)存，至少會(huì)帶出10萬(wàn)億元的現(xiàn)金流回不來(lái)。回不來(lái)房地產(chǎn)商就資金鏈斷，斷了以后就出現(xiàn)各種各樣的三角債問(wèn)題。

??如果國(guó)家拿幾萬(wàn)億元，現(xiàn)在房?jī)r(jià)是比正常價(jià)格打了6折、7折，打6折的情況下，本來(lái)1萬(wàn)億元買(mǎi)1億平方米，現(xiàn)在可能買(mǎi)1.6億平方米，可以多買(mǎi)很多的房子。政府可以用這個(gè)概念，買(mǎi)10億、15億甚至20億平方米的庫(kù)存，把房產(chǎn)商的庫(kù)存，變成國(guó)家儲(chǔ)備的國(guó)有產(chǎn)權(quán)的房屋，租賃給老百姓做公租屋。

??任何一個(gè)國(guó)家應(yīng)該都有這樣的公房。公房是給老百姓、城市居民居住的，我國(guó)香港有50%，新加坡有70%，一般的國(guó)家會(huì)有20%~25%。

??我們國(guó)家也明確，要建立20%~25%的國(guó)家產(chǎn)權(quán)、但給老百姓居住的保障房。

??黃奇帆表示，因?yàn)檫^(guò)去這些年房地產(chǎn)過(guò)分發(fā)熱，政府手中的保障房只占居民需要總量的5%。10億人口，假如說(shuō)有2億人是需要政府的保障房，一個(gè)人10來(lái)平方米要20多億平方米。現(xiàn)在有5%在手中，還要增加15到16個(gè)點(diǎn)，那么就需要買(mǎi)10億、20億平方米。

??買(mǎi)了以后，政府手中有了這20多億平方米，就能夠給2億城市居民，不管農(nóng)民工進(jìn)城要租賃房，還是大學(xué)畢業(yè)生當(dāng)時(shí)買(mǎi)不起房要租賃，就都可以起到保障作用。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿到了這筆5萬(wàn)億元的錢(qián)，這不是利潤(rùn)，它要去還債。5萬(wàn)億元到了債權(quán)人手中，債權(quán)人又會(huì)還它的債務(wù)，兩次、三次一循環(huán)，就可以使十幾萬(wàn)億、二十萬(wàn)億元的三角債出清。

??這是一個(gè)一舉兩得的事，國(guó)家現(xiàn)在正在推進(jìn)。

??最后要說(shuō)的是，政府是不是就套牢了？要拿5萬(wàn)億、10萬(wàn)億元套在里邊幾十年背債呢？

??黃奇帆說(shuō)，用不著的。因?yàn)槟闶谴蛄?折買(mǎi)房，然后租賃給老百姓做公租房，商品房每個(gè)月的租金也差不多打6折。就等于商品房買(mǎi)的，商品房出租，投入產(chǎn)出是平衡的。再把這筆租金作為REITs，在資本市場(chǎng)上發(fā)ABS債券（Asset Backed Securities），發(fā)了債券后，可以有4%左右的利息收入。

??老百姓現(xiàn)在100多萬(wàn)億元存款，利息是1.8%。他們完全會(huì)高興地拿出10萬(wàn)億元買(mǎi)政府這一債券，他可以得到4%的回報(bào)。

??所以，這件事一舉三得——市場(chǎng)增加了老百姓理財(cái)?shù)馁Y金資本；政府多了20%人口獲得保障房居住的能力；房產(chǎn)商把自己10年、20年積累的賣(mài)不掉的庫(kù)存打了6折賣(mài)給了政府。

??化債就把它化掉了，這件事現(xiàn)在正在做。

??二是政府已經(jīng)拿出幾萬(wàn)億元，支持地方政府對(duì)城中村危舊房進(jìn)一步加深改造。

??要進(jìn)一步提出來(lái)，2萬(wàn)個(gè)鎮(zhèn)里亂糟糟的比較老破舊的房子，也應(yīng)該放到這種改造里，因?yàn)樗褪浅鞘械囊徊糠帧＿@些事情說(shuō)明，中國(guó)今后三五年，基礎(chǔ)設(shè)施還有很多可以做的事。

??這是第二個(gè)啟動(dòng)市場(chǎng)的信號(hào)。

??三是中國(guó)企業(yè)房產(chǎn)系統(tǒng)的融資，在這一次改造以后，進(jìn)行調(diào)控，會(huì)把現(xiàn)在房產(chǎn)商80%、90%的負(fù)債率，著力降到50%左右。

??房地產(chǎn)是重資產(chǎn)，全世界房產(chǎn)商負(fù)債率都不超過(guò)50%。包括我國(guó)香港，所有房產(chǎn)商平均負(fù)債率30%~40%。

??內(nèi)地房產(chǎn)商出現(xiàn)了80%、90%負(fù)債率，是因?yàn)橘I(mǎi)地的錢(qián)是借來(lái)的，造房子開(kāi)發(fā)貸又是借來(lái)的，房子還沒(méi)造好賣(mài)出去按揭貸款又是借來(lái)的，三個(gè)負(fù)債率疊在一起，這樣就80%、90%的負(fù)債。

??這是我們?cè)谠搭^上沒(méi)管好，這地方不要發(fā)明創(chuàng)造，就按全世界通用的規(guī)則。買(mǎi)地的錢(qián)，不能80%、90%由銀行背著，而是要用自有資本，這是個(gè)鐵的原則。“我在重慶就這么干的，重慶房產(chǎn)商的負(fù)債率就相對(duì)低一點(diǎn)。你不能讓它負(fù)債，然后地價(jià)翻一番，300萬(wàn)元一畝變1000萬(wàn)元一畝，增加的錢(qián)全是銀行后邊堆，這樣的話(huà)，房地產(chǎn)商出格的‘地王’都會(huì)出現(xiàn)，這件事必須在源頭管住。”黃奇帆強(qiáng)調(diào)。

??另外老百姓按揭貸款，絕不能把首付給丟了，丟了就要鬧金融泡沫、金融災(zāi)難。第一套、第二套房有不同的首付，這樣就把這件事平衡了。

??“中國(guó)的金融系統(tǒng)跟房地產(chǎn)的關(guān)系，在這一次調(diào)整中，也會(huì)得到化解。”黃奇帆表示。

??我們注意到，外資已經(jīng)陸續(xù)買(mǎi)入內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)。2024年以來(lái)，嘉里建設(shè)、香港置地、鐵獅門(mén)等外資均投資了深圳的房地產(chǎn)項(xiàng)目，中東資本亦開(kāi)始入局，摩根大通在二級(jí)市場(chǎng)抄底地產(chǎn)股，險(xiǎn)資、煤老板、中介機(jī)構(gòu)、神秘資金紛紛抄底投資項(xiàng)目、土地和地產(chǎn)公司。它們無(wú)一不是看中目前房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格相比之前高位已經(jīng)低到塵埃里而逢低吸納，還同時(shí)看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的未來(lái)。

??政策、市場(chǎng)、資本，一系列的態(tài)勢(shì)都昭示：中國(guó)房地產(chǎn)筑底回升的信號(hào)已經(jīng)非常強(qiáng)烈，無(wú)論是外資、國(guó)資還是煤老板，它們作出的動(dòng)作，成功的概率已經(jīng)相當(dāng)大。