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??建業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前深陷業(yè)績(jī)虧損與債務(wù)違約的雙重困境，破局之路已刻不容緩。

??3月末，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“建業(yè)地產(chǎn)”）發(fā)布了2024年度全年業(yè)績(jī)公告。這份財(cái)務(wù)報(bào)告依舊被獨(dú)立核數(shù)師出具了“不發(fā)表意見(jiàn)”的結(jié)論。

??財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年，建業(yè)地產(chǎn)收益為160.69億元，同比減少16.6%。對(duì)此，建業(yè)地產(chǎn)表示，這主要?dú)w因于宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的綜合影響，年內(nèi)交付量下跌，以致結(jié)轉(zhuǎn)收入減少。

??年度虧損凈額達(dá)34.57億元，與上一年度相比擴(kuò)大11.4%；歸屬股東的虧損為33.08億元，盡管較2023年略有收窄，但收窄幅度僅為1.3%；毛利潤(rùn)同比減少27.6%至14.18億元；毛利率為8.8%，同比減少1.4個(gè)百分點(diǎn)。

??銷售額大幅下滑仍是導(dǎo)致其業(yè)績(jī)低迷的主要原因。2024年，建業(yè)地產(chǎn)銷售額為101.14億元，銷售面積為149.5萬(wàn)平方米，同比分別減少31.1%和31.3%。

??負(fù)債方面，截至2024年末，建業(yè)地產(chǎn)的借貸總額達(dá)240.4億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)達(dá)到212.05億元，現(xiàn)金及等價(jià)物僅有3.65億元，現(xiàn)金短債比低至0.02，現(xiàn)金流狀況依然緊張。

??這已是建業(yè)地產(chǎn)連續(xù)3年出現(xiàn)業(yè)績(jī)虧損，累計(jì)虧損金額高達(dá)百億元。

??從過(guò)往數(shù)據(jù)來(lái)看，建業(yè)地產(chǎn)的困境由來(lái)已久。2022年，建業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)創(chuàng)立以來(lái)的首次虧損；2023年6月，建業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)“正式違約”信號(hào)，且這一警報(bào)至今仍未解除。

??危機(jī)之下，建業(yè)地產(chǎn)多次展開(kāi)求救與自救行動(dòng)。對(duì)于2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)，建業(yè)地產(chǎn)表示，銷售規(guī)模恢復(fù)仍面臨挑戰(zhàn)，新開(kāi)工面積及開(kāi)發(fā)投資或繼續(xù)回落。

??從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看確實(shí)如此。一季度，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售總額21.1億元，同比增長(zhǎng)15.1%；銷售面積累計(jì)達(dá)35.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.7%；一季度整體銷售均價(jià)為5976元/平方米，同比下降6.2%。

??合約銷售總額及銷售面積均有改善，但平均銷售價(jià)格卻繼續(xù)走低，不排除為加速資金回籠采取降價(jià)促銷的策略，這樣可能會(huì)使利潤(rùn)表承受進(jìn)一步考驗(yàn)，單靠銷售回款支撐開(kāi)發(fā)投入，恐怕難以達(dá)成理想效果。

??債務(wù)危機(jī)仍未解除

??從昔日的區(qū)域性標(biāo)桿企業(yè)，到如今連續(xù)3年深陷虧損泥潭，銷售額亦從千億元級(jí)別大幅滑落至百億元規(guī)模，建業(yè)地產(chǎn)依舊深陷重重困境。

??2022年，建業(yè)地產(chǎn)遭遇了自創(chuàng)立以來(lái)的首次虧損。這一年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收益240.83億元，同比下跌42.6%；毛利率為7.9%，較2021年下跌8.3個(gè)百分點(diǎn)；年度凈虧損為78.19億元，2021年度為溢利12.53億元；公司權(quán)益持有人應(yīng)占虧損為75.61億元，2021年為應(yīng)占溢利6.05億元。

??在投資者會(huì)議上，建業(yè)地產(chǎn)主席胡葆森坦言，“我們?cè)?0年來(lái)第一次出現(xiàn)虧損，但是這個(gè)虧損還是超出了我的預(yù)期”。建業(yè)地產(chǎn)管理層亦強(qiáng)調(diào)，“相信隨著行業(yè)的逐步回暖，2023年公司在工作上體現(xiàn)聚焦和突破，目標(biāo)是平穩(wěn)地穿越行業(yè)周期，迎來(lái)企業(yè)發(fā)展的新階段。”

??然而，現(xiàn)實(shí)卻不盡如人意。

??2023年，建業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入192.61億元，同比減少20.02%；公司權(quán)益持有人應(yīng)占虧損為32.64億元；年度凈虧損為31.03億元。

??據(jù)最新業(yè)績(jī)公告，2024年，建業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入160.69億元，同比減少16.6%，主要由于宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的綜合影響，年內(nèi)交付量下跌，以致結(jié)轉(zhuǎn)收入減少。

??年度凈虧損34.57億元，公司權(quán)益持有人應(yīng)占虧損33.08億元，連續(xù)3年虧損總額超百億元。基于謹(jǐn)慎性原則計(jì)提商譽(yù)減值6.1億元，這也導(dǎo)致其他虧損凈額由2023年的3.53億元增加150.4%至2024年8.85億元。

??報(bào)告期內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)物業(yè)合同銷售總額約101.14億元，總合同銷售面積約為149.5萬(wàn)平方米，同比分別減少31.1%和31.3%。

??物業(yè)銷售收益同比減少17.5%至150.74億元，年度結(jié)轉(zhuǎn)面積減少15.1%至2024年的約共211萬(wàn)平方米。酒店經(jīng)營(yíng)收入同比減少10.1%至2024年的3.21億元，主要受宏觀經(jīng)濟(jì)低迷影響。

??2024年，毛利率進(jìn)一步下滑至8.8%。由于物業(yè)銷售的結(jié)轉(zhuǎn)面積減少，雖然毛利率相若，但整體結(jié)轉(zhuǎn)毛利由2023年14.16億元減少16.8%至2024年11.78億元

??償債方面，一年內(nèi)到期償還的銀行借款及其他借貸共計(jì)約212.05億元，而截至2024年末，建業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及受限制銀行存款的總值僅為約14.88億元；其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為3.65億元。

??在財(cái)報(bào)相關(guān)章節(jié)，獨(dú)立核數(shù)師除了對(duì)建業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有債務(wù)及償債能力的“不確定”，還特別提到“于2024年12月31日及截至該等綜合財(cái)務(wù)報(bào)表批準(zhǔn)日期，貴集團(tuán)已違約或交叉違約若干銀行及其他借款及優(yōu)先票據(jù)”。

??“違約”事件可追溯到2023年6月，因未能在2023年6月23日寬限期結(jié)束之前支付2024年到期的一筆7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息，建業(yè)地產(chǎn)暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付，這標(biāo)志著公司首度境外債券償付逾期，被市場(chǎng)視為“建業(yè)地產(chǎn)正式違約”的信號(hào)。

??截至目前，債務(wù)違約危機(jī)警報(bào)仍未解除。在境外債重組方面，還有部分美元境外債仍處于違約狀態(tài)。

??對(duì)于債務(wù)問(wèn)題，建業(yè)集團(tuán)副董事長(zhǎng)王俊曾在媒體交流會(huì)上表示，建業(yè)地產(chǎn)美元債重組一直在有條不紊地推進(jìn)，已經(jīng)與主要投資人進(jìn)行了多輪溝通，并在此基礎(chǔ)上形成初步方案。相信美元債化債工作將很快取得階段性的進(jìn)展，也將適時(shí)地對(duì)外公布相關(guān)信息。

??擺脫困境實(shí)現(xiàn)突圍是關(guān)鍵

??在危機(jī)重重的困境下，建業(yè)地產(chǎn)多次展開(kāi)求救與自救行動(dòng)。

??2021年7月，河南遭遇千年一遇的特大暴雨災(zāi)害，此次災(zāi)害給建業(yè)地產(chǎn)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)50億元。

??同年9月，一封建業(yè)地產(chǎn)向河南官方遞交的《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請(qǐng)求幫扶救援的報(bào)告》流出。報(bào)告中，建業(yè)地產(chǎn)直言企業(yè)正面臨“重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)”，急需政府協(xié)調(diào)解決供應(yīng)鏈、融資等難題。

??建業(yè)地產(chǎn)的困境并非一朝一夕形成。2020年，建業(yè)地產(chǎn)銷售額達(dá)1600億元，是河南房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭企業(yè)。但建業(yè)地產(chǎn)過(guò)度依賴河南市場(chǎng)，銷售占比超90%，使其在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)缺乏足夠的緩沖空間。此外，河南城鎮(zhèn)化率低于全國(guó)均值，且2021年后房?jī)r(jià)下跌超20%，直接沖擊建業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目毛利。

??2021年下半年，房地產(chǎn)信貸政策收緊，疊加汛情沖擊，建業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)性迅速惡化。至年末，公司現(xiàn)金僅剩98.5億元，同比下降66.4%，現(xiàn)金短債比跌至1.46。

??面對(duì)嚴(yán)峻形勢(shì)，自2022年初，建業(yè)地產(chǎn)開(kāi)啟大規(guī)模自救行動(dòng)。在組織架構(gòu)上，公司將原本的五級(jí)管理架構(gòu)壓縮至三級(jí)，總部裁員超50%，全年累計(jì)裁員7000人。

??為緩解資金壓力，建業(yè)地產(chǎn)不斷收縮業(yè)務(wù)，將7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)達(dá)，文旅項(xiàng)目股權(quán)出售給河南文旅集團(tuán)，回籠資金超20億元。

??此外，2022年6月，建業(yè)地產(chǎn)還獲得國(guó)資入股。河南鐵建收購(gòu)建業(yè)地產(chǎn)全部已發(fā)行股本的29.01%，成為第二大股東，該筆交易所涉及的約5.94億元交易款以股東借款的形式借回給建業(yè)地產(chǎn)，用于補(bǔ)充其現(xiàn)金流。

??同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，多措并舉穩(wěn)經(jīng)營(yíng)：在戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)、組織架構(gòu)上做出適時(shí)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)管理效能提升；實(shí)施“做少、做精、做新、做快”的經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整，精簡(jiǎn)賽道、聚焦主業(yè)。

??在業(yè)務(wù)調(diào)整方面，建業(yè)地產(chǎn)將重心轉(zhuǎn)向“保交付”。2021年至2023年，建業(yè)地產(chǎn)分別完成交付7.8萬(wàn)套、6.4萬(wàn)套、11萬(wàn)套，三年累計(jì)交付25.2萬(wàn)套。2024年完成92個(gè)項(xiàng)目交付，交付面積達(dá)680萬(wàn)平方米。然而，部分項(xiàng)目因資金短缺延期近兩年才交付，且交付品質(zhì)遭業(yè)主詬病，主要依賴地方政府協(xié)調(diào)與專項(xiàng)債支持。

??2024年，建業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備仍集中河南，總土儲(chǔ)2817萬(wàn)平米中鄭州占比35.86%，但新增投資近乎停滯，2024年僅以股權(quán)合作獲取河南周口、商丘兩宗地塊，土地面積145468平方米。

??截至2024年末，建業(yè)地產(chǎn)在建項(xiàng)目120個(gè)，其中位于鄭州18個(gè)、河南省其他城市共100個(gè)及海南省2個(gè)，在建項(xiàng)目總建筑面積約為1287.6萬(wàn)平方米

??為推動(dòng)項(xiàng)目盤活土地儲(chǔ)備，河南政府將建業(yè)地產(chǎn)納入“白名單”企業(yè)。去年11月，建業(yè)集團(tuán)在只有河南·戲劇幻城召開(kāi)媒體交流會(huì)，胡葆森表示，“建業(yè)地產(chǎn)在全省的保交房任務(wù)已完成過(guò)半，爭(zhēng)取在2025年底前全部交付。”

??按照計(jì)劃，2025年，建業(yè)地產(chǎn)共有15個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)，建筑面積約69萬(wàn)平方米，計(jì)劃共有65個(gè)項(xiàng)目交付，建筑面積約407.4萬(wàn)平方米。

??此外，3月31日，建業(yè)地產(chǎn)完成了8個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目的集中簽約。胡葆森又給建業(yè)地產(chǎn)提出了新的目標(biāo)，力爭(zhēng)2025年新拓50個(gè)項(xiàng)目。

??這意味著，2025年，建業(yè)地產(chǎn)一方面需為還債奔走，盡可能保住流動(dòng)性；另一方面也要保持較高的開(kāi)發(fā)資金需求。

??對(duì)于已至古稀之年的胡葆森而言，如何引領(lǐng)建業(yè)地產(chǎn)擺脫當(dāng)前困境、實(shí)現(xiàn)突圍，成為外界高度關(guān)注的焦點(diǎn)。