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??在房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平不斷遭遇挑戰(zhàn)的背景下，一些國企開發(fā)商也遇到經(jīng)營難題。

??不久前，北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團有限公司（以下簡稱“首創(chuàng)城發(fā)”）發(fā)布2024年度報告。

??2024年，首創(chuàng)城發(fā)營業(yè)總收入為165.79億元，同比下降35.5%；凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧為虧損54.03億元；歸屬母公司所有者的凈利潤更是創(chuàng)下近五年來最大虧損額，為虧損60.37億元。

??在2021年重組之后，業(yè)界對于新公司首創(chuàng)城發(fā)的業(yè)績表現(xiàn)頗為關(guān)注，但沒想到，這家企業(yè)高開低走，2024年還陷入虧損。

??去年末，首創(chuàng)城發(fā)再度更換董事長，原董事長劉永政上調(diào)至母公司首創(chuàng)集團擔(dān)任董事長，秘勇則接替劉永政被選舉為首創(chuàng)城發(fā)董事長。這已經(jīng)是首創(chuàng)城發(fā)兩年內(nèi)三度更換掌門人。

??一位同樣在國企擔(dān)任過高管職務(wù)的人士認(rèn)為，國企內(nèi)部人事輪換是常有的事，有的與業(yè)績相關(guān)，但有的也不一定。不過兩年時間更換了三任董事長，這樣的高頻輪換可能說明企業(yè)戰(zhàn)略不清晰，從企業(yè)發(fā)展角度來看，掌門人頻繁更迭，會打亂企業(yè)正常發(fā)展節(jié)奏，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定。

??雖然接手的首創(chuàng)城發(fā)算不上“香餑餑”，但新任董事長秘勇干勁十足。

??就在4月16日首創(chuàng)城發(fā)一季度工作會議上，他提出要以自身努力的確定性有效應(yīng)對外部環(huán)境的不確定性，力爭在二季度超預(yù)期實現(xiàn)雙過半目標(biāo)。緊接著，4月22日，其還帶隊考察了首創(chuàng)城發(fā)位于上海的力寶廣場項目。

??不過，相比于此，對管理團隊而言，當(dāng)下更緊迫的是如何帶領(lǐng)首創(chuàng)城發(fā)扭虧為盈，畢竟根據(jù)其披露的一季度業(yè)績數(shù)據(jù)來看，首創(chuàng)城發(fā)營業(yè)收入同比下降45.27%，凈利潤仍然虧損17.52億元，整體經(jīng)營狀況還有待好轉(zhuǎn)。

??頻繁人事更迭

??談及首創(chuàng)城發(fā)首先聯(lián)想到的就是首創(chuàng)置業(yè)。

??首創(chuàng)置業(yè)成立于2002年，是北京首創(chuàng)集團旗下地產(chǎn)開發(fā)平臺。在重組之前，首創(chuàng)置業(yè)曾是北京市國資委所屬的大型國有企業(yè)集團，也經(jīng)歷過發(fā)展高光時刻。

??早在2002年成立之時，首創(chuàng)置業(yè)的利潤在北京所有國企里排名第一，在2003年港股上市后，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)展一路向上，至2015年以超300億元銷售額位列行業(yè)第23位。

??2018年時，首創(chuàng)置業(yè)曾提出一個三年銷售目標(biāo)，即2018年“保750億元沖800億元”、2019年突破1000億元、2020年實現(xiàn)1400億元。

??不過現(xiàn)在看來，這個目標(biāo)未能實現(xiàn)。

??2019年創(chuàng)造的全年808億元銷售額已經(jīng)是首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)績高點，彼時其位列行業(yè)第43位。

??此后，在激進擴張下，首創(chuàng)置業(yè)與設(shè)立的目標(biāo)漸行漸遠。

??2021年，首創(chuàng)置業(yè)正式退市，各類資產(chǎn)項目正式被最新成立的首創(chuàng)城發(fā)吸收合并，新公司轉(zhuǎn)型目標(biāo)為城市運營商。

??在業(yè)界看來，從國企上市平臺到私有化可謂“新瓶裝舊酒”，但即使如此，業(yè)界對首創(chuàng)城發(fā)的發(fā)展表現(xiàn)頗為關(guān)注。尤其是重組之后，這家公司幾經(jīng)換帥，人事動蕩也引發(fā)業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。

??在重組后，首創(chuàng)城發(fā)董事長由首創(chuàng)集團總經(jīng)理、原首創(chuàng)置業(yè)董事長李松平擔(dān)任。

??不過，李松平僅在任一年多，2023年3月就辭任，董事長一職由同樣擔(dān)任過首創(chuàng)集團總經(jīng)理的劉永政接棒。

??但劉永政任職未滿兩年，于2024年12月卸任，接棒者為曾經(jīng)擔(dān)任過首創(chuàng)集團總會計的秘勇。與此同時，劉永政上調(diào)首創(chuàng)集團出任董事長。

??公開資料顯示，秘勇出生于1970年，是正高級會計師。其于2023年8月加入首創(chuàng)集團，任首創(chuàng)集團黨委常委、總會計師，自2024年10月起，擔(dān)任首創(chuàng)集團黨委副書記、董事、總經(jīng)理職務(wù)。

??加盟首創(chuàng)集團前，秘勇曾先后就職于北京城建集團有限責(zé)任公司、北京市國有企業(yè)監(jiān)事會（主席助理（掛職））、北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司、北京首農(nóng)食品集團有限公司。

??秘勇上任后，帶領(lǐng)首創(chuàng)城發(fā)持續(xù)發(fā)展的決心很大。在4月16日的一季度工作會上，他提出，力爭在二季度超預(yù)期實現(xiàn)雙過半目標(biāo)。

??他強調(diào)，當(dāng)前核心任務(wù)進入沖刺階段，首創(chuàng)城發(fā)要保持開門紅干勁，緊盯折子工程，突破關(guān)鍵問題，密切協(xié)同聯(lián)動，形成強大合力，在多重目標(biāo)中把握動態(tài)平衡，在多重約束中取得最優(yōu)突破。

??資本與庫存急需破題

??“財務(wù)出身更能在企業(yè)發(fā)展和財務(wù)安全之間找到平衡點，對企業(yè)來說是有好處的。”上述國企人士表示。

??事實上，今年以來，首創(chuàng)城發(fā)在資本端就已經(jīng)有了突破。

??今年3月13日和3月26日，首創(chuàng)城發(fā)成功發(fā)行兩筆合計9.5億美元債券，不僅成為近年來首家完成大規(guī)模美元債發(fā)行的國有地產(chǎn)企業(yè)，其雙周融資規(guī)模也創(chuàng)下行業(yè)之最。

??且據(jù)公開報道顯示，首創(chuàng)城發(fā)還謀劃將奧萊業(yè)務(wù)板塊股權(quán)重組至奧萊控股，整合優(yōu)化旗下資源。

??雖然秘勇上任后帶領(lǐng)首創(chuàng)城發(fā)多線突圍，但不可否認(rèn)的是，當(dāng)下的首創(chuàng)城發(fā)困境重重。

??60億元的巨虧是擺在秘勇面前的第一道關(guān)卡，這是首創(chuàng)城發(fā)近五年來最大虧損紀(jì)錄。

??首創(chuàng)城發(fā)在2024年度報告中解釋稱，公司虧損主要源于四方面因素：受前期房地產(chǎn)政策調(diào)控及行業(yè)波動影響，公司年度完成履約義務(wù)并納入結(jié)轉(zhuǎn)的項目銷售毛利較低；部分房地產(chǎn)開發(fā)項目隨著項目完工竣備，借款利息停止資本化，當(dāng)期費用化的利息費用增加；基于謹(jǐn)慎性原則，公司對部分房地產(chǎn)開發(fā)項目計提了存貨跌價準(zhǔn)備；非經(jīng)營性損益本期較上期有所減少。

??實際上，首創(chuàng)城發(fā)近5年的利潤表現(xiàn)均不穩(wěn)定，2020年至2024年歸屬母公司所有者凈利潤分別為10.53億元、6.4億元、-9.5億元、13.94億元以及-60.37億元。

??從上述數(shù)據(jù)可以看出，首創(chuàng)城發(fā)于2022年也出現(xiàn)了虧損，這一年也正是首創(chuàng)城發(fā)重組后的第一年。但僅虧損一個財年，其業(yè)績在2023年扭虧為盈，不過這背后的原因并非經(jīng)營改善，而是通過出售資產(chǎn)錄得較大投資收益，最終實現(xiàn)了正向盈利。

??首創(chuàng)城發(fā)的業(yè)務(wù)板塊在年報中被劃分為房地產(chǎn)開發(fā)、土地一級開發(fā)、城市運營以及其他。數(shù)據(jù)顯示，2024年，首創(chuàng)城發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入135.92億元，占總收入的比重為81.98%；其次是城市運營業(yè)務(wù)，營業(yè)收入18.9億元，收入占比11.4%；土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)，營業(yè)收入4.63億元，占比2.79%。可見，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍是首創(chuàng)城發(fā)收入主要來源。

??然而，2024年，首創(chuàng)城發(fā)其他業(yè)務(wù)板塊毛利率均保持30%以上，只有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)出現(xiàn)虧損，僅錄得毛利率-3.86%。而房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在公司整體業(yè)務(wù)中占比最大，所以極大影響了公司整體利潤表現(xiàn)。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年至2024年，首創(chuàng)城發(fā)的整體毛利率分別為26.72%、19.45%、12.51%、5.83%和5.41%，明顯呈現(xiàn)逐年下滑趨勢。

??首創(chuàng)城發(fā)在解釋公司出現(xiàn)虧損時也提到對部分房地產(chǎn)開發(fā)項目計提了存貨跌價準(zhǔn)備。實際上庫存高企也是侵蝕首創(chuàng)城發(fā)利潤的“元兇”之一。

??截至2024年末，首創(chuàng)城發(fā)還有高達700多億元的存貨，存貨占總資產(chǎn)的比重已經(jīng)接近一半，期內(nèi)首創(chuàng)城發(fā)對這些存貨計提減值22.19億元。

??去庫存也成了首創(chuàng)城發(fā)首要解決的問題。

??在一季度經(jīng)營工作會議上，首創(chuàng)城發(fā)集團黨委副書記、董事、總經(jīng)理范書斌也坦言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場重點城市復(fù)蘇趨勢初現(xiàn)，但去庫存壓力依然較大，接下來將打造高效作戰(zhàn)體系，集中力量攻堅重點項目，在困境中尋求突破。

??由于庫存高企，首創(chuàng)城發(fā)從2023年起便暫停在公開市場拿地，一方面去化困難，另一方面又沒有新增土地儲備，這直接導(dǎo)致首創(chuàng)城發(fā)銷售額直線下滑。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年至2024年，首創(chuàng)城發(fā)銷售額從546億元下跌至75.6億元，2024年同比跌幅超56%。

??相比董事長的頻繁更換，首創(chuàng)城發(fā)的營銷負(fù)責(zé)人已十年未變。不知在業(yè)績重壓下，首創(chuàng)城發(fā)下一步的營銷條線，是否會成為改革的“第一刀”？