關(guān)于征求《濟(jì)南市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》意見的通知

各有關(guān)單位：

??為規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，維護(hù)商品房交易雙方合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《山東省商品房銷售條例》《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》和《山東省人民政府辦公廳關(guān)于做好房地產(chǎn)領(lǐng)域易發(fā)問題治理工作的通知》（魯政辦字〔2016〕118號(hào)）等法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，我局?jǐn)M定了《濟(jì)南市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》。現(xiàn)征求社會(huì)各界意見，請(qǐng)于2021年1月21日前將意見書面反饋濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處。

??地址：濟(jì)南市歷下區(qū)龍奧大廈F0429室

??電話：0531-66600789、0531-66605629

??傳真：0531-66605572                           

??郵箱:szjjfdcscjgc@jn.shandong.cn

??附件：濟(jì)南市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法 (征求意見稿）.docx

濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2020年12月22日

濟(jì)南市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法

（征求意見稿）

??第一章 總 則

??第一條 為了規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，維護(hù)商品房交易雙方合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《山東省商品房銷售條例》《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》和《山東省人民政府辦公廳關(guān)于做好房地產(chǎn)領(lǐng)域易發(fā)問題治理工作的通知》（魯政辦字〔2016〕118號(hào)）等法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

??第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金的收存、支出、使用及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

??本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)購房人支付的全部房?jī)r(jià)款（包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款）。

??本辦法所稱預(yù)售人，是指依法取得《商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

??本辦法所稱預(yù)購人，是指購買預(yù)售商品房的單位或者個(gè)人。

??第三條 濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱主管部門）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，組織相關(guān)管理信息系統(tǒng)建設(shè)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督平陰縣、商河縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

??第四條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管，遵循"專戶專存、專款專用、重點(diǎn)監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制"的原則。

??第五條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自取得《商品房預(yù)售許可證》開始，至取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收(或分期綜合驗(yàn)收)備案證明止。

??第二章  監(jiān)管銀行及賬戶

??第六條　本市范圍內(nèi)，自愿從事商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運(yùn)行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件，并與主管部門簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管服務(wù)協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱服務(wù)協(xié)議）,可以列入商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行(以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管銀行)名錄， 按照服務(wù)協(xié)議約定條款做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行名錄由主管部門向社會(huì)公示。監(jiān)管銀行名錄可以動(dòng)態(tài)調(diào)整。

??第七條 預(yù)售人應(yīng)從主管部門公示的監(jiān)管銀行中，選擇監(jiān)管銀行開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡(jiǎn)稱專用賬戶），房地產(chǎn)主管部門、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管協(xié)議）。監(jiān)管協(xié)議示范文本由主管部門制定。未開立監(jiān)管賬戶，未簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》的企業(yè)，行政審批部門不得核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

??第八條 預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定告知預(yù)購人，將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷售場(chǎng)所顯著位置公示，并在商品房預(yù)售合同中予以明確。

??第三章 預(yù)售資金收存

??第九條 商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶之外的其他賬戶。

??預(yù)售人與預(yù)購人訂立商品房預(yù)售合同并網(wǎng)簽后，根據(jù)合同相關(guān)約定，預(yù)購人憑預(yù)售人出具的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收存通知單》將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶；簽訂定金合同的，預(yù)購人憑預(yù)售人出具的《商品房定金監(jiān)管收存通知單》將定金存入監(jiān)管賬戶，正式合同簽訂后自動(dòng)轉(zhuǎn)為購房款。

??預(yù)購人申請(qǐng)按揭貸款（含商業(yè)貸款和住房公積金貸款）的，預(yù)購人將首付款存入監(jiān)管賬戶，并書面委托貸款銀行將發(fā)放的按揭貸款足額轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。

??第十條 監(jiān)管銀行收到預(yù)購人交存和貸款銀行轉(zhuǎn)入的房?jī)r(jià)款后，向預(yù)購人出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收款憑證》，并將信息傳至房地產(chǎn)主管部門。

??《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收款憑證》內(nèi)容包括但不限于：商品房預(yù)售合同編號(hào)、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、預(yù)購人資金結(jié)算個(gè)人賬戶、預(yù)售資金總額、本次交存數(shù)額、累計(jì)交存數(shù)額、交存時(shí)間等。

??第十一條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，是指商品房預(yù)售項(xiàng)目自批準(zhǔn)預(yù)售的工程節(jié)點(diǎn)開始，到完成建筑安裝和區(qū)內(nèi)配套等工程建設(shè)、達(dá)到竣工綜合驗(yàn)收條件所需的單位建筑面積費(fèi)用；商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，由主管部門根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的建安造價(jià)、區(qū)內(nèi)配套等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)確定，并根據(jù)市場(chǎng)情況定期調(diào)整公布。

??商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度，是指批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積與商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的乘積，行政審批部門核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》之前，由房地產(chǎn)主管部門確定監(jiān)管額度，并在商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議中予以載明。

??第十二條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管按照工程建設(shè)進(jìn)度分為4個(gè)控制節(jié)點(diǎn)，分別為建成層數(shù)達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)一半、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、單體竣工驗(yàn)收備案、竣工綜合驗(yàn)收備案。控制節(jié)點(diǎn)以整層頂板建成為準(zhǔn)。

??監(jiān)管資金留存比例，是指監(jiān)管賬戶中的資金余額占商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度的百分比。按照建成層數(shù)達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)二分之一時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為60%；主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為30%；竣工驗(yàn)收備案時(shí)，監(jiān)管資金原則上留存比例為15%；取得竣工綜合驗(yàn)收備案時(shí)，監(jiān)管終止。

??對(duì)于高層、超高層或者大體量建筑，可以增加1-2個(gè)控制節(jié)點(diǎn)，但監(jiān)管資金留存比例不得突破上述規(guī)定。

??第四章 支出和使用

??第十三條 監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售資金，企業(yè)不得擅自使用；超出部分企業(yè)可以自行使用，但應(yīng)優(yōu)先用于本開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。

??第十四條 預(yù)售人申請(qǐng)使用商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度以內(nèi)的資金，應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)提出用款申請(qǐng)，并不得突破本辦法第十二條規(guī)定的監(jiān)管資金留存比例。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)如實(shí)填寫、提交以下材料，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：

??（一）企業(yè)用款申請(qǐng)表；

??（二）授權(quán)委托書及受托人身份證復(fù)印件；

??（三）按建成層數(shù)控制節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)的，提交區(qū)住建部門及項(xiàng)目建設(shè)、施工、監(jiān)理單位簽字(章)的施工進(jìn)度證明和樓體外立面施工的彩色照片；

??（四） 按主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)的，提交《主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》；

??(五) 按取得工程竣工驗(yàn)收備案節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)的，提交《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案單》；

??（六）預(yù)售人已經(jīng)向施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位或者供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位撥付款項(xiàng)的，提供付款證明；預(yù)售人擬向上述單位撥付款項(xiàng)的，提供對(duì)方指定的銀行賬戶。

??（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件材料。

??第十五條 濟(jì)南市房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)定為AAA級(jí)企業(yè)，監(jiān)管額度的節(jié)點(diǎn)降低5個(gè)百分點(diǎn)。AA級(jí)企業(yè)，監(jiān)管額度的節(jié)點(diǎn)降低3個(gè)百分點(diǎn)。

??第十六條 在主體結(jié)構(gòu)封頂控制節(jié)點(diǎn)之前，預(yù)售人可以憑銀行出具的見索即付保函部分抵頂商品房預(yù)售監(jiān)管資金，但不得突破監(jiān)管額度的30%。出具保函的銀行應(yīng)從主管部門公示的監(jiān)管銀行中選取。

??第十七條 房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財(cái)政廳聯(lián)合發(fā)布的《山東省新建物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》（魯建發(fā)〔2016〕5號(hào)）有關(guān)規(guī)定，按物業(yè)主管部門的要求，在核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明文件前，按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議約定，從監(jiān)管賬戶中一次性劃轉(zhuǎn)規(guī)定數(shù)額的保修金到指定專戶，并告知預(yù)售人。

??第十八條　主管部門收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交的資料,經(jīng)核實(shí)，符合條件的，3個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售資金降低監(jiān)管額度通知書》。監(jiān)管銀行收到主管部門核發(fā)的《商品房預(yù)售資金降低監(jiān)管額度通知書》后，3個(gè)工作日內(nèi)調(diào)整監(jiān)管資金的額度。

??第十九條  預(yù)售人與預(yù)購人解除商品房買賣合同的，專用賬戶內(nèi)預(yù)售資金未達(dá)到監(jiān)管額度時(shí)，預(yù)售人可持主管部門出具的證明文件，向監(jiān)管銀行申請(qǐng)退回購房款；監(jiān)管銀行將監(jiān)管資金退回預(yù)購人指定的交易資金結(jié)算個(gè)人賬戶和貸款銀行賬戶。專用賬戶內(nèi)預(yù)售資金已達(dá)到監(jiān)管額度的，預(yù)售人及時(shí)退回相應(yīng)購房款。

??第五章 終止和解除

??第二十條 預(yù)售項(xiàng)目已取得綜合驗(yàn)收(或分期綜合驗(yàn)收)備案證明的，開發(fā)企業(yè)持綜合驗(yàn)收(分期綜合驗(yàn)收)備案證明、申請(qǐng)書和授權(quán)委托書及受托人身份證復(fù)印件，向主管部門申請(qǐng)辦理終止預(yù)售資金監(jiān)管手續(xù)。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起3個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核，符合終止預(yù)售資金監(jiān)管條件的，出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管終止通知單》;不符合條件的，出具不予終止通知單。

??第二十一條 監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照《商品房預(yù)售資金監(jiān)管終止通知單》終止監(jiān)管。　

??第六章 法律責(zé)任

??第二十二條 預(yù)售人有下列行為的，房地產(chǎn)主管部門責(zé)令其限期整改，記入企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴(yán)重的可暫停其預(yù)售合同網(wǎng)簽業(yè)務(wù)，并依法予以行政處罰:

??(一)未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的;

??(二)變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的;

??(三)未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的;

??(四)提供虛假材料的;

??(五)其它違反本辦法或者商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。

??第二十三條 施工、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)騙取降低預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度的，由主管部門依法追究相關(guān)責(zé)任。

??第二十四條 監(jiān)管銀行有下列行為的，房地產(chǎn)主管部門按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作協(xié)議暫停或者終止其監(jiān)管銀行資格，并由其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任:

??(一)未經(jīng)房地產(chǎn)主管部門同意，擅自支付商品房預(yù)售資金的;

??(二)擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預(yù)售資金的;

??(三)其他違反本辦法或者商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。

??第二十五條 房地產(chǎn)主管部門和監(jiān)管銀行工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

??第七章 附 則

??第二十六條  本辦法自  年  月  日起施行，有效期至   。《濟(jì)南市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（濟(jì)建發(fā)〔2016〕2號(hào)）同時(shí)廢止。