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“愛你也難，不愛你更難。”——摘自1994年電視劇《潮起潮落》片頭曲

??中房網訊（高鶴/文）近日，一則河南某爛尾樓業主苦等七年無法入住的消息引發社會關注。

??據業主楊磊磊回憶，當年在售樓處看到項目位于城中心、環線地帶、緊臨兩條地鐵線路時便怦然心動，立刻交了40%的首付款24.9萬元。2017年，項目未如期交付，之后間歇性停工。在經歷長達7年的等待后，還是遙遙無期，直到2020年全面停工。

??無奈之下，陸續有幾十位業主選擇住進這“沒水沒電沒門沒窗”的“新房”，業主李菲母女便是其中之一。如今，北方早已開始供暖，但住在爛尾樓里的業主們，只能依靠釘在窗框上的塑料薄膜避風。有的搭起帳篷睡覺，有的靠蓋軍大衣保暖。

??這樣的日子不知還要過多久，但李菲母女已對眼前的一切習以為常了。只不過女兒會時常念叨：“媽媽，我們下輩子住好一點的房子吧！”每當這時，李菲就滿眼含淚。而根據最新消息，雖然目前已有品牌房企著手接盤事宜，但因項目體量大、環節多，導致進度較為緩慢。

??實際上，由于目前國內商品房銷售多為預售模式，此前各地也均出臺了商品房預售資金監管政策，由于具體落實情況不統一，一些地方預售資金被挪用的情況并不鮮見，也因此導致了部分項目陷入爛尾風險。

??多地加強預售資金監管力度

??為了確保商品房預售資金用于項目建設，保護購房者權益。今年以來，全國多地加大對于商品房預售資金的監管力度。

??根據中房網不完全統計，目前全國已有超過20個城市出臺了加強預售資金監管的相關政策或實施細則，且內容主要集中于“專戶專存、專款專用、全程監管、節點支付、多方監督，以及信用等級”等方面。此外，以北京為代表的部分重點城市近期還針對商品房預售資金監管開展了專項檢查。

??以成都為例。成都方面要求，將商品房預售款全部直接存入監管賬戶，房企不得以其他任何形式違規收取購房款。將預售款余額根據工程建設各進度節點支取，同時，將預售款監管額度與企業信用等級掛鉤。佛山方面的政策也與此類似，按工程節點設置四個預售資金留存節點，留存比例根據企業的誠信分值進行調整。

??西安方面，強調嚴禁商業銀行將預收資金私自留存或劃轉至開發企業其他賬戶，住建部門要嚴格按照工程建設進度核撥預售資金，保障項目如期建設，并建立預售資金監管銀行的信用管理體系。

??從以上三個熱點城市的政策內容看，除根據工程建設進度節點核撥預售資金外，房地產企業的信用等級也將與監管額度掛鉤，其重要性不言而喻。

??貝殼研究院此前發布的一份報告顯示，多地出臺加強預售資金監管的相關政策或實施細則的內容主要集中于四個方面：一是，要求開發商開設商品房預售資金監管專用賬戶；二是，要求開發商與監管機構、監管銀行簽訂預售資金監管協議；三是，對信用資質不同的開發商實行差別化資金監管額度；四是，在預售資金使用上，按照工程進度支取相應比例的資金。

??值得注意的是，為解決商品住房預售制度帶來的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發企業收錢跑路等一系列問題，今年3月份，海南省曾明確提出要改革商品住房預售制度，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。而商品房預售制度，在我國已經實施大約26年。

??諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出，近期在融資環境趨緊下，越來越多的城市加強商品房預售資金的監管，避免開發商拿到回款后跑路現象的發生，在“三道紅線”壓頂下，行業資金壓力更甚，建立商品房資金監管的細化制度尤其重要。

??防范風險，監管從嚴成大趨勢

??今年以來受疫情影響，多個省市為減輕企業壓力，曾一度放寬對房地產企業的預售資金撥付管制。據中房網不完全統計，自今年2月起，大概有10余省（市、縣）曾陸續放寬商品房預售資金監管力度，但這些措施也多于今年6月30日截止。

??隨著國內對疫情的有效管控，經濟逐步回歸正常。作為中國經濟重要“壓艙石”、金融風險最大“灰犀牛”的房地產業，關聯上下游產業眾多，又與銀行信貸、地方財政收入和民生問題關系密切。因此，加強監管與防范風險對于房地產行業尤為重要。

??12月11日召開的高層會議上，再次強調要“促進房地產市場平穩健康發展”，這一基調也將貫穿下一個行業發展周期。此外，近期金融高層密集發聲，都提到風險防范是當下重要監管內容，其中也都在強調防范化解金融風險時提及了房地產。所以，未來對于房地產監管從嚴將成為一大趨勢。

??而從去杠桿、“三道紅線””這些監管的邏輯不難看出，把監管延伸至預售領域是必然的，可以說，商品房預售制度是國內開發商們“高周轉”模式能大行其道的重要“元兇”之一。進行預售資金監管，就意味著控制了開發商的現金流命門，對于去杠桿、降風險的重要性不言而喻，同時，還能大大降低項目“爛尾”的風險。

??公眾號“丁祖昱評樓市”文章指出，從預售資金監管的趨勢來看，大概率將倒逼預售制改革或調整，現房銷售的預期也仍然存在。

??就房企而言，預售制的監管改革也意味著行業發展由“增量”轉向“提質”已是必然趨勢，倒逼企業更加注重產品質量，提高運營管控能力，只有不斷優化產品線、提升產品力、保證項目按質交付，未來才可能在市場謀取有利地位。前述文章也警示，未來一旦進行現房銷售，對房企的資金體系或有較大沖擊，特別是依賴預收賬款的房企，將面臨更大的經營風險。

??（注：文中人物皆為化名）