各區縣人民政府、各開發區管委會，各開發企業、各商業銀行：

??經市政府同意，現將《西安市商品房預售資金監督管理辦法》印發給你們，請嚴格遵照執行。

??西安市住房和城鄉建設局

??西安住房公積金管理中心

??中國人民銀行西安分行營業管理部

??2021年3月19日

西安市商品房預售資金監督管理辦法

??第一章 總 則

??第一條 為維護預售商品房交易當事人的合法權益，規范商品房預售資金的監督管理，促進房地產市場健康有序發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》等相關規定，結合我市實際，制定本辦法。

??第二條 本市行政區域內經預售許可的商品房開發項目，其預售資金的交存、支出、使用及監督管理，適用本辦法。

??第三條 本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）取得《商品房預售許可證》預售商品房時，購房人按照合同約定支付給開發企業的購房款,包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款。

??第四條 商品房預售資金監管遵循政府主導、多方參與、專款專用、封閉管理的原則。預售資金實行專款專戶存儲，優先用于商品房開發項目所需的建設施工進度款、設備材料款、繳納法定稅費等與本工程相關的費用。

??第五條 市住房建設行政主管部門負責全市商品房預售資金監管工作的指導監督，建設商品房預售資金交存指引平臺，制定《商品房預售資金監管協議書》示范文本。

??各區縣住房建設行政主管部門、開發區管委會負責本轄區商品房開發項目預售資金交存、支出、使用等活動的監督管理，按工程建設進度核撥預售資金，依法對違法違規行為實施執法監察。

??第六條 中國人民銀行西安分行營業管理部負責對承接商品房預售資金監管業務的商業銀行賬戶管理、結算情況進行監督檢查。

??第七條 市住房公積金管理部門負責對受委托銀行住房公積金貸款發放情況的監督管理。

??第八條 承接商品房預售資金監管業務的商業銀行，應當與市住房建設行政主管部門簽訂商品房預售資金監管合作協議（以下簡稱合作協議），約定雙方合作開展商品房預售資金監管工作的相關事宜。

??第九條 商品房預售資金應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。

??第十條 商品房預售資金實行全額、全程監管，對用于支付工程建設等費用的預售資金實施重點監管。

??重點監管資金額度由項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會根據工程建設成本等實際情況綜合測算確定，但不得低于中國建設工程造價信息網公示的西安市住宅單方工程造價乘以申請預售許可樓幢的建筑面積（以房產測繪成果報告為準）的數額，全裝修項目還應增加裝修成本。市住房建設行政主管部門可根據市場價格變動，適時調整重點監管資金最低額度計算標準。

??超出重點監管額度部分的資金，在保證項目按期竣工交付的前提下，開發企業可以申請提取自行使用。

??第十一條 商品房預售資金監管期限，自核發《商品房預售許可證》始，至開發項目監管樓幢辦理不動產首次登記后止。

??第二章 專用賬戶設立及監管協議簽訂

??第十二條 開發企業申請《商品房預售許可證》前，應當選擇一家商業銀行（以下簡稱監管銀行），設立商品房預售資金監管專用賬戶（以下簡稱監管賬戶），并按照申請預售許可批次及開發項目樓幢范圍，與項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會、監管銀行簽訂三方《商品房預售資金監管協議書》。

??《商品房預售資金監管協議書》應作為《商品房預售方案》的內容，在申請商品房預售許可時一并提交。

??第十三條 監管賬戶設立應當遵循一次預售許可對應一個監管賬戶的原則。同一開發項目（以《商品房預售許可證》記載名稱為準）在一家監管銀行可使用同一個監管賬戶。

??第十四條 開發企業簽訂《商品房預售資金監管協議書》時，應向項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會提供以下資料：

??（一）監管項目工程預算清冊；

??（二）工程進度計劃及對應商品房預售資金使用計劃；

??（三）施工合同及建筑材料、設備購銷合同；

??（四）其他必要材料。

??第十五條 開發企業申請商品房預售許可前，如有項目開發貸款，原則上應選擇開發貸款銀行作為該預售項目的監管銀行。

??第十六條 監管賬戶一經設立，原則上不允許變更。如確需變更，應由項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會、開發企業、監管銀行三方協商同意后解除原監管協議，同時按要求重新簽訂監管協議，將原資金賬戶中的預售資金全部轉入變更后的資金賬戶，并報市住房建設行政主管部門備案。

??第三章 商品房預售資金收存

??第十七條 商品房預售資金由購房人按照商品房認購協議及商品房買賣合同約定，憑商品房預售資金交存指引平臺打印的預售資金交存單，通過監管銀行售樓部臨時網點、營業網點柜面等方式直接交存至監管賬戶。

??購房人貸款購買商品房的，開發企業應將監管賬戶提供給貸款銀行，貸款銀行核實后，應將貸款資金直接劃轉至監管賬戶，嚴禁私自留存或劃轉至其他賬戶。

??第十八條 開發企業與購房人通過商品房網上備案系統簽訂商品房買賣合同時，由購房人將商品房預售資金（不含待發放的按揭貸款及分期付款首期款以外的購房款）交存至監管賬戶。

??第十九條 監管銀行要根據貸款發放的一般周期，密切監控購房貸款入賬情況，對明顯超出一般貸款發放期限的，要及時向項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會報告。

??第四章 商品房預售資金撥付、使用及解除監管

??第二十條 商品房預售資金使用計劃應根據工程施工計劃及施工合同所約定的付款時點制定，原則上應按照主體結構驗收、竣工驗收、竣工驗收備案、完成不動產首次登記等環節設置資金使用節點。

??第二十一條 商品房預售資金按照商品房開發項目建設進度核撥。完成主體結構驗收前，累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的50%；完成竣工驗收前，累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的95%；完成竣工驗收備案前，累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的99%。完成不動產首次登記后，可以申請提取剩余1%的重點監管資金。

??7層以上（不含7層）的建筑，增加建設層數達三分之一節點、建設層數達三分之二節點，累計申請使用資金額度分別不得超過重點監管資金總額的20%和35%。

??根據工程建設需要和實際情況，在上述比例范圍內，開發企業可分多次提取預售資金，確保各階段工程建設順利進行。

??第二十二條 開發企業申請使用商品房預售資金，原則上應按照預售資金使用計劃所確定的資金使用節點向項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會提交申請，并根據用款事項提供以下資料：

??（一）商品房預售資金使用申請書；

??（二）用于支付工程款的，提供工程建設合同及工程監理機構出具的施工進度資料；

??（三）用于支付工程建設所需的建筑材料、設備款項的，提供與供應商簽訂的購銷合同；

??（四）用于支付工程監理或其他行政事業性收費的，提供合同或繳費通知；

??（五）其他應當提供的材料。

??重復的申請材料，可只提供一次。首次撥款后，再次申請用款，應當提交上次申請用款事項的收款票據。

??第二十三條 項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會受理開發企業使用商品房預售資金的申請后，應嚴格依據本辦法相關規定進行審核，需要確認開發項目建設進度的，應結合工程進度資料現場核查，審核工作不得超過2個工作日。符合資金撥付條件的，出具同意撥付意見；不符合要求的，出具不予撥付通知書。

??第二十四條 監管銀行收到項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會出具的同意撥付意見后，應在一個工作日內將資金撥付給與開發企業簽訂合同的相關當事人或相關單位。

??第二十五條 開發企業與購房人解除商品房買賣合同，需退還已交納預售資金的，若監管賬戶累計進賬金額未達到重點監管資金額度，由開發企業申請從監管賬戶中退還相應款項至購房人；若監管賬戶累計進賬金額超過重點監管資金額度，由開發企業自行結算退款，不在監管賬戶中另行列支。

??第二十六條 商品房開發項目監管樓幢完成不動產首次登記后，開發企業可向項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會申請解除商品房預售資金監管，項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會核實后，應當通知監管銀行解除對開發項目監管樓幢的預售資金監管。

??第五章 監督與管理

??第二十七條 開發企業未按規定收取、支出、使用商品房預售資金，要求貸款銀行將購房貸款劃轉至監管賬戶以外的賬戶，用監管賬戶歸集其他性質的資金，提供虛假資料以獲取商品房預售資金，或存在其他違規行為的，由項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會依法依規查處。

??第二十八條 監管銀行違反規定或未按照商品房預售資金監管協議約定，擅自收存、維護以開發企業名義轉入的資金，未按規定監控、反饋購房貸款入賬情況，擅自撥付資金，或存在其他違規行為的，依法承擔相應法律責任；市住房建設行政主管部門可按合作協議約定暫停合作關系。

??購房貸款發放銀行未按規定將發放的貸款資金直接劃轉至監管賬戶的，依法承擔相應法律責任；市住房建設行政主管部門可按合作協議約定暫停合作關系。

??對存在違規行為的監管銀行、貸款發放銀行，住房公積金管理部門可按相關協議約定暫停與其合作關系，住房建設行政主管部門可按相關協議約定暫停其他相關業務的合作關系，并通報金融主管部門依法查處。

??第二十九條 各區縣住房建設行政主管部門、開發區管委會工作人員在資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法進行處理。

??第三十條 工程監理機構提供虛假工程施工進度資料的，除由住房建設行政主管部門依法依規處理外，還應依法承擔其他法律責任。

??第六章 附 則

??第三十一條 本辦法自2021年4月1日起施行，有效期5年。購置類保障房項目參照執行。