張家界市人民政府關于印發《張家界市城鄉居民合作建房管理辦法（試行）》的通知

張政發〔2019〕11號

ZJJCR—2019—00010

各區縣人民政府，市政府各局委:

??現將《張家界市城鄉居民合作建房管理辦法（試行）》印發給你們，請認真遵照執行。

張家界市人民政府

2019年11月14日

??（此件公開發布）

張家界市城鄉居民合作建房管理辦法

（試 行）

??第一章   總    則

??第一條　為順利推進城鄉居民合作建房改革試點工作，根據中共湖南省委農村改革專項小組關于同意《張家界市城鄉居民合作建房改革試點實施方案》的批復（湘農改發〔2019〕1號）及有關法律、法規，制定本辦法。

??第二條  本辦法所稱城鄉居民合作建房，是指城鎮居民和農村居民、集體經濟組織在符合村莊規劃的前提下，利用宅基地或者其他存量集體建設用地，聯合新建、改建、擴建或者裝修裝飾房屋，用于居住或者發展休閑農業、康體養老、旅游開發、民宿客棧、創新創業、互聯網+等產業，促進美麗鄉村建設的行為。

??第三條  城鄉居民合作建房范圍為永定區、武陵源區、慈利縣和桑植縣規劃城鎮建設用地規模邊界以及有條件建設區范圍以外的農村宅基地和存量集體建設用地。

??第四條  城鄉居民合作建房應當堅守“土地公有制性質不改變，耕地紅線不突破，生態保護紅線不侵占，農民利益不受損”四條底線，堅持總量控制、規劃先行、合作共享、一戶一宅、面積法定等原則。

??第五條  全市范圍內城鄉居民合作建房的行政管理工作，由《中華人民共和國土地管理法》確定的主管部門負責，農業農村、自然資源和規劃、發展改革、財政、住房城鄉建設、文化旅游廣電體育、交通運輸、水利、生態環境、市場監督、稅務等有關部門在各自職責范圍內做好城鄉居民合作建房管理相關服務工作；縣級人民政府負責本行政區域內城鄉居民合作建房的審批與監督管理工作；鄉鎮人民政府（街道辦事處）負責本行政區域內城鄉居民合作建房的具體實施工作。

??第六條  各區縣要打造1—5個城鄉居民合作建房示范村，并報市人民政府作為示范工程。發展改革、財政、交通運輸、水利、生態環境、住房城鄉建設等部門應當在項目、資金安排上給予示范村適當傾斜。市人民政府對表現突出、取得顯著成績的單位和個人給予適當獎勵。

??第二章  規    劃

??第七條  開展城鄉居民合作建房應當根據因地制宜、合理布局、節約集約的原則，在符合鄉鎮土地利用總體規劃的基礎上，按照“多規合一”的要求，積極編制村莊規劃，統籌規劃生產、生活、生態用地空間。村莊規劃未經批準的行政村不得開展城鄉居民合作建房。

??第八條  村莊規劃編制采取“剛性管控”與“彈性控制”相結合方式，本鄉鎮（街道）范圍內，在保證建設用地規模總量平衡的基礎上，實行用地指標在空間布局上的彈性控制。

??第九條  實行城鄉居民合作建房應當符合村莊規劃，原則上在規劃的農村集中居住點選址布局。嚴格實施規劃，積極開展全域土地整治，通過規劃引導優化集體建設用地空間布局，引導農村居民向集中居住點集聚。

??第十條  鼓勵通過拆舊建新、空心村整治、異地置換等方式推進宅基地和存量集體建設用地在鄉鎮（街道）范圍內的跨村（居）集聚，改善鄉村面貌，助力鄉村振興。

??第十一條  城鄉居民合作建房的建筑風格應當與當地農村自然、人文環境相協調，充分利用土地空間進行建設，突出生態文明、地域特征、民族特色、鄉土風情、文化傳承，體現鄉村風貌。

??第三章  申    請

??第十二條  申請城鄉居民合作建房的，必須征得村集體經濟組織的同意，由合作方共同向鄉鎮人民政府（街道辦事處）提出申請。

??第十三條  個人利用宅基地合作建房的，申請人應當提交下列材料：

??（一）合作建房申請表、由村（居）委會簽署意見的《城鄉居民合作建房協議》；

??（二）合作雙方的身份證、戶口本；

??（三）依法登記的不動產權證或者用地批準文件；

??（四）房屋設計圖紙和效果圖（可從免費提供的圖集中選擇）；

??（五）宅基地資格權人提供的住房保障證明材料。

??第十四條  村集體經濟組織聯合多戶農戶，利用宅基地合作建房的，申請人除提交本辦法第十三條要求的材料外，還應當提交農戶與村集體經濟組織簽署的《城鄉居民合作建房宅基地資格權委托協議》，由村集體經濟組織統一代為行使農戶在合作建房中與宅基地資格權相關的權利與義務。在不動產登記時，對宅基地資格權備注委托村集體經濟組織管理。

??第十五條  村集體經濟組織利用存量集體建設用地合作建房的，申請人除提交本辦法第十三條第（一）至（四）款材料外，還應當提交經村（居）委會或者村民小組三分之二以上成員同意并公示無異議的證明材料。

??第十六條  合作建房雙方需共同簽署統一式樣的《城鄉居民合作建房協議》，協議應該包含以下內容：

??（一）合作方的相關信息，合作建房的位置、目的、用途、方式、合作期限和起止日期（最高期限不超過40年）；

??（二）土地所有權、資格權、使用權人，房屋所有權人，土地或者房屋的位置、坐落、面積、不動產權證或者用地批準文件；

??（三）合作方的權利與義務，期限屆滿時房屋所有權的處理辦法，土地被依法征收時征收補償金額的分配辦法；

??（四）在合作期限內涉及轉讓、抵押、出租的，相關權利人的權利與義務的履行方式；

??（五）違約責任和解決爭議的方式。

??第十七條  農戶參與城鄉居民合作建房后，不得再申請新的宅基地，符合分戶條件的除外。

??第四章  審    批

??第十八條  實行城鄉居民合作建房的，由鄉鎮人民政府（街道辦事處）受理，并按照下列流程報批：

??（一）現場踏勘。對提交資料齊全的，應當在不超過5個工作日時限內組織有關單位和人員現場踏勘，經實地審查建房條件、用地選址、房屋用途等符合相關規劃要求后，由經辦人員簽署意見。

??（二）公示公告。根據申報材料及現場踏勘結果，鄉鎮人民政府（街道辦事處）作出預審批意見，并將預審批意見通知申請人及所屬村（居）委會，村（居）委會應當在接到通知之日起2個工作日內，將預審批結果張榜公布，公布期限為5個工作日。

??對于公示期滿且無異議的，由鄉鎮人民政府（街道辦事處）報縣級相關部門頒發《城鄉居民合作建房審批單》和《鄉村建設規劃許可證》。

??第十九條  利用宅基地合作建房，有下列情形之一的，其建房申請不予批準：

??（一）農戶沒有依法取得宅基地的；

??（二）農戶住房沒有得到保障的；

??（三）選址布局不符合村莊規劃的；

??（四）不動產權證或者用地批準文件與宅基地資格權人不符的；

??（五）農戶有多處宅基地，不符合“一戶一宅”、“面積法定”等宅基地管理原則的；

??（六）農戶宅基地權屬界線尚有爭議和糾紛的；

??（七）借機修建小產權房，進行房地產開發項目建設的。

??第二十條  利用存量集體建設用地合作建房，有下列情形之一的，其建房申請不予批準：

??（一）不屬于依法取得的存量集體建設用地；

??（二）選址不符合村莊規劃的；

??（三）不符合本辦法規定的產業用途的。

??第二十一條  利用宅基地合作建房的，不得突破《張家界市集鎮和村莊村（居）民建房管理辦法》（張政辦發〔2017〕19號）中規定的宅基地面積、房屋層數、建筑總面積等標準。

??第五章  建    設

??第二十二條  城鄉居民合作建房方式包括利用存量集體建設用地新建，利用宅基地移址新建或者原址改建、擴建，以及在不改變主體結構的前提下對原有房屋進行裝修裝飾等。

??第二十三條 城鄉居民合作建房應當按照《鄉村建設規劃許可證》的要求施工，不得擅自更改，并在建設現場豎立施工公示牌，接受監督。

??第二十四條  合作建房在定點放線、正負零（基礎）建設、封頂建設等重要環節，要及時向鄉鎮人民政府（街道辦事處）申請到場監管。

??第二十五條  在建房過程中，鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當做到“五到場”，即批前實地踏勘、批后定點放線、開工驗槽、跟蹤監督、建后竣工驗收到場。

??第二十六條  房屋竣工后，建設方要及時向鄉鎮人民政府（街道辦事處）申請竣工驗收。鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當在不超過5個工作日時限內，邀請縣級自然資源、住房城鄉建設等相關職能部門進行綜合驗收，并出具竣工驗收意見。

??第二十七條  鄉鎮人民政府（街道辦事處）在組織竣工驗收時主要核實建房者是否嚴格按照批準的占地位置、占地面積、建筑層數、建筑總面積和建筑風貌建設，有無超占超建等情況。

??第二十八條  對于按照批準的占地位置、面積和建筑層數建設的，驗收建筑總面積與批準建筑總面積誤差在3%范圍內的不予處罰。

??第六章  登    記

??第二十九條  房屋竣工并驗收合格后，合作方在所屬縣級不動產登記中心共同申請辦理城鄉居民合作建房《不動產權證書》登記。

??第三十條  城鄉居民合作建房《不動產權證書》按照“房地一體、三權分置”原則進行統一登記，合作方各執一份，并在《不動產權證書》的“權利人”一欄備注各自的權利類型。

??第三十一條  利用宅基地合作建房的，宅基地所有權登記為村集體經濟組織，宅基地資格權登記為農戶，宅基地使用權和房屋所有權則根據合作建房協議約定予以登記。農戶與村集體經濟組織簽署了《城鄉居民合作建房宅基地資格權委托協議》的，宅基地資格權需備注委托村集體經濟組織管理。

??利用存量集體建設用地合作建房的，集體建設用地所有權登記為村集體經濟組織，集體建設用地使用權和房屋所有權則根據合作建房協議，登記為村集體經濟組織所有、城鎮居民所有或者多方按份共有。

??第三十二條  由于歷史原因造成的超占房屋申請城鄉居民合作建房不動產登記時，經村集體經濟組織對超占部分土地收取土地有償使用費后，可對其批準的合法面積依法登記，超占部分視為不合法面積，并在證書中予以備注說明。

??第三十三條  申請城鄉居民合作建房《不動產權證書》登記應當提交本辦法第十三條（一）、（二）、（三）規定材料和《鄉村建設規劃許可證》、房屋竣工圖、房屋竣工驗收意見等材料。

??第三十四條  鼓勵商業銀行等金融機構對已經取得城鄉居民合作建房《不動產權證書》的農戶和城鎮居民依法開展土地使用權和房屋所有權抵押貸款業務。

??土地所有權、宅基地資格權不得設定抵押權。

??第七章  轉    讓

??第三十五條  已取得城鄉居民合作建房《不動產權證書》的土地使用權和房屋所有權，可以在征得原全部合作方書面同意的前提下，以轉讓、抵押、入股等方式流轉給其他組織和個人。

??第三十六條  土地使用權和房屋所有權轉讓的，應當簽訂書面合同，原合作建房雙方的相關權利、義務隨之轉移，且受讓方可以繼續申請辦理城鄉居民合作建房《不動產權證書》登記。

??第三十七條  土地使用權和房屋所有權出租的，原合作方的相關權利、義務不進行轉移。出租方與承租方應當簽訂書面合同，就相關事項進行約定，且不得損害其他合作方的利益。

??第三十八條  城鄉居民合作建房約定年限到期后，農戶宅基地資格權未發生變化的，其宅基地使用權可以由宅基地資格權人收回或者再次約定續期合作；農戶宅基地資格權發生變化的，其宅基地使用權可以由集體經濟組織收回或者由依法獲得該宅基地使用權的資格權人收回，或者優先原合作方再次約定續期合作。

??利用存量集體建設用地建房的，其集體建設用地使用權由集體經濟組織收回或者優先原合作方再次約定續期合作。

??城鄉居民合作建房約定年限到期后，其所建房屋所有權按照合作建房協議處理。國家有另行規定的，從其規定。

??第三十九條  市、縣級人民政府制定本行政區域內城鄉統一的集體建設用地基準地價，作為實行土地有償使用、轉讓最低價保護制度，以及土地轉讓計稅的依據。

??第八章  監督管理

??第四十條  鄉鎮人民政府（街道辦事處）作為城鄉居民合作建房監督管理的實施主體，應當加強對城鄉居民合作建房及質量安全的巡查監管，落實巡查隊伍，完善相關臺賬，做到違法違規建設及時發現、及時制止、及時上報、及時處理，確保建房規范有序。

??第四十一條  有下列行為之一的，由縣級人民政府有關職能部門依法處理：

??（一）沒有城鄉居民合作建房協議或者審批手續的；

??（二）未取得或者未按照《鄉村建設規劃許可證》進行建設的；

??（三）買賣或者以其他形式非法轉讓土地的；

??（四）采用欺騙手段進行超占建設的；

??（五）其他違反法律、法規的情形。

??第四十二條 對國家機關工作人員或者農村集體經濟組織管理者在城鄉居民合作建房過程中有玩忽職守、濫用職權、索賄受賄、徇私枉法、貪污行為的，依紀依法追究相關責任；構成犯罪的，移送司法機關處理。

??第九章  附    則

??第四十三條 縣級人民政府可以根據《張家界市城鄉居民合作建房改革試點實施方案》和本辦法，結合本地實際，制定相應實施細則，并報市人民政府備案。

??第四十四條 本辦法自公布之日起施行。