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??福州市人民政府辦公廳關于城區低效存量工業倉儲用地改為商業用地的實施意見（試行）

??各縣（市）區人民政府、高新區管委會，市直各委、辦、局（公司），市屬各高等院校，自貿區福州片區管委會：

??為有效盤活土地資源，補齊城市功能短板，進一步規范我市存量工業、倉儲用地改作商業設施使用，提高土地利用效率，激發市場活力，推動城市高質量發展，根據商務部等13部門《關于進一步加強農產品市場體系建設的指導意見》（商建發〔2014〕60號）、《自然資源部關于開展低效用地再開發試點工作的通知》（自然資發〔2023〕171號），結合我市實際，制定本實施意見。

??一、適用范圍

??福州市四城區二環路以外區域（不包含鼓樓區、臺江區和倉山區金山工業園區橘園洲片區，晉安區福興經濟開發區、金城產業發展和古城保護中心、金城民營科技工業集中區）符合要求的存量工業或倉儲用地，經市政府批準，土地使用權人可利用自有上述用途存量用地建設批發市場、酒店兩類產業項目，土地用途變更為商業用地-批發市場、旅館用地。

??二、實施方式

??土地使用權人通過現狀保留使用、內部改造、拆除重建或宗地內空地新建四種方式實施工業或倉儲用地改為商業用地（以下簡稱“工改商”），其中改作旅館用地的，應當采取拆除重建方式再開發。

??現狀保留使用是指在不改變宗地內原建筑主體結構和外立面，不增加建筑高度和建筑面積的前提下，現狀建筑改作商業設施使用。

??內部改造是指在不改變宗地內原建筑主體結構，不增加建筑高度和建筑層數的前提下，對建筑內部空間進行改造后作為商業設施使用。

??拆除重建是指將宗地內原建筑全部拆除后重新建設商業設施。

??宗地內空地新建是指利用宗地內空余土地，在滿足日照、間退距等規劃要求的前提下建設商業設施。

??三、申請條件

??土地使用權人申請“工改商”必須同時具備下列條件：

??（一）已依法登記取得不動產權證；

??（二）實際使用土地（以取得用地批復之日起計算）10年以上；

??（三）以出讓方式取得土地的，申請時點土地剩余使用年限不少于10年；

??（四）符合國土空間規劃，納入福州市低效用地再開發項目庫；

??（五）未列入市政府當年度土地收儲計劃；

??（六）不存在因土地使用權人自身原因造成土地閑置、違法建設、擅自改變土地用途和使用功能等違法違規情形，若存在以上情形，需查處整改到位后再申請。

??四、審批流程

??（一）屬地受理

??土地使用權人向屬地區政府提出“工改商”申請。

??（二）提交材料

??1.申請報告；

??2.土地房屋有關權屬證明材料；

??3.擬按現狀保留使用的“工改商”項目，需提交第三方機構出具的現狀建筑測量報告（報告需明確有無加層改擴建等結論性意見）、具備資質的單位出具的結構安全鑒定報告和消防安全評查報告；

??擬按內部改造的“工改商”項目，需提交第三方機構出具的現狀建筑測量報告（報告需明確無加層改擴建等結論性意見）、“工改商”項目建筑設計方案；

??擬按拆除重建或宗地內空地新建的“工改商”項目，需提交“工改商”項目建筑設計方案。

??上述“工改商”項目建筑設計方案應委托建筑原設計單位或不低于原設計單位資質等級的設計單位編制，其中按內部改造的項目建筑設計方案還應包括建筑結構、消防安全等方面的可行性分析，并經具備法定資質的第三方圖審機構出具書面技術審查意見。

??（三）聯合審查

??屬地區政府會同市自然資源和規劃局、市工信局、市商務局、市建設局和市土地發展中心進行審查，充分考慮片區內商業布局情況，從完善城市功能的角度，論證項目再開發的必要性、合理性、可行性。項目通過審查后由屬地區政府出具審查意見并報市政府審議。

??（四）市級審批

??市政府同意“工改商”申請后，按以下程序開展審批工作。

??1.規劃調整

??“工改商”項目涉及控規調整的，市自然資源和規劃局按程序開展控規調整論證。控規調整完成后，市自然資源和規劃局出具變更后的規劃設計條件函，與土地使用權人重新簽訂土地出讓合同。

??2.建設審批

??（1）按現狀保留使用的“工改商”項目，計容規則、建筑退線、綠地率、建筑密度、停車設施等按原批準規劃功能相關規范執行。免予核發用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。市建設局依據具備資質的單位出具的結構安全鑒定報告及消防安全評查報告進行審核，出具通過意見，項目無需辦理建筑工程施工許可證。

??（2）按內部改造的“工改商”項目，確需增加必要的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設施的，計容規則、建筑退線、綠地率、建筑密度、停車設施等按原批準規劃功能相關規范執行。經市自然資源和規劃局發函市建設局征求消防和結構安全有關意見后，按程序核發建設工程規劃許可證。

??（3）按拆除重建或宗地內空地新建的“工改商”項目，計容規則、建筑退線、綠地率、建筑密度、停車設施等按新批準規劃功能的相關規范執行，按程序核發建設工程規劃許可證。

??按上述（2）（3）方式實施改造的“工改商”項目，建筑設計方案需經具備法定資質的第三方圖審機構審核通過，按規定辦理建筑工程施工許可證。

??3.開竣工

??拆除重建或宗地內空地新建項目自土地出讓合同簽訂之日起9個月內開工，其中建筑高度大于100米的項目，原則上自簽訂合同后12個月內開工（市建設局另有核定的，從其核定時間）；開工后36個月內竣工（建筑高度大于100米的項目建設工期以市建設局核定為準）。開竣工時間應在土地出讓合同中約定。

??五、地價標準

??按批準改變土地用途時，新土地使用條件下，土地使用權市場價格與批準改變土地用途時，原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場價格差價確定補繳土地出讓價款。具體按《協議出讓國有土地使用權規范（試行）》和《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》執行。

??建設用地使用權人應在土地出讓合同簽訂之日起30日內繳清土地價款。

??六、出讓年限

??（一）按現狀保留使用、內部改造或宗地內空地新建的“工改商”項目，原土地使用權為出讓的，出讓年限按地塊剩余年限計算；原土地使用權為劃撥的，辦理劃撥轉出讓手續，出讓年限按商業用地法定最高使用年期40年確定。

??（二）按拆除重建的“工改商”項目，原土地使用權為出讓的，出讓年限按商業用地法定最高使用年期40年確定；原土地使用權為劃撥的，辦理劃撥轉出讓手續。

??七、批后監管

??土地使用權人、施工單位應嚴格按照經審查合格的施工圖設計文件組織施工，不得擅自修改設計。項目辦理竣工驗收、消防審驗、規劃核實和土地核驗、竣工驗收備案后方可投入使用。其中現狀保留使用的“工改商”項目，無需辦理竣工驗收、規劃核實和土地核驗。

??土地出讓合同簽訂時，屬地區政府與土地使用權人同步簽訂履約監管協議并承擔履約監管職責，監管協議應明確承諾的稅收要求、監管年限和違約責任，具體由屬地區政府按照轄區內企業準入要求制定。

??屬地區建設主管部門、城管部門應加強項目建設監管，依法對擅自修改設計方案、不按施工圖施工、違法建設等違法違規行為進行查處。

??八、產權登記

??（一）按現狀保留使用的“工改商”項目，依據土地出讓合同、原不動產權證及建設主管部門出具的審查意見書辦理不動產權證變更登記手續。

??（二）按內部改造、拆除重建或宗地內空地新建的“工改商”項目，按規定程序辦理不動產權證變更登記手續。其中按內部改造的“工改商”項目，經批準增設的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設施，不調整因此增加的面積。

??（三）“工改商”項目需整體辦理不動產權登記，不可分割登記、分割轉讓。

??九、總結評估

??屬地區政府要精心組織實施，做到監管和服務并重，注重總結工作經驗，定期評估實施成效，充分挖掘典型案例，及時報送項目進展情況，將該項工作評估總結報送至市自然資源和規劃局匯總。

??十、其他

??本實施意見自印發之日起試行，有效期兩年。其他縣（市）區、高新區可參照執行。

福州市人民政府辦公廳

2024年6月18日