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??萬(wàn)寧市的一紙通知在海南引發(fā)關(guān)注和熱議。

??近日，萬(wàn)寧市政府辦公室印發(fā)了《促進(jìn)商業(yè)辦公類商品房去庫(kù)存工作方案》（以下簡(jiǎn)稱“工作方案”）的通知。方案稱，在設(shè)置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購(gòu)買此類商品房可享受與住宅同等待遇，比如家庭子女就近上學(xué)，用水、用電、用氣等與住宅同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

??對(duì)于此次政策調(diào)整，工作方案稱，為促進(jìn)該市商業(yè)辦公類商品房項(xiàng)目去庫(kù)存工作，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，按照“因地制宜，逐步推進(jìn)；積極穩(wěn)妥，量力而行；一樓一策，統(tǒng)籌兼顧”的工作原則，對(duì)全市商辦類商品房實(shí)行相應(yīng)優(yōu)惠措施。

??這一工作方案的制定和印發(fā)，表明實(shí)施了近3年的嚴(yán)禁“商改住”政策的“破冰”。

??2021年10月12日，海南省自然資源和規(guī)劃廳等3部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程管理的意見》（以下簡(jiǎn)稱“12號(hào)文”），從建設(shè)項(xiàng)目土地出讓、建筑設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目銷售和產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)的管理，提出了限制性的調(diào)控政策。其中包括嚴(yán)禁“商改住”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，海南9大市縣商辦類產(chǎn)品廣義庫(kù)存為1179萬(wàn)平方米，按9市縣平均去化速度計(jì)算，去化周期達(dá)89月。其中，萬(wàn)寧市商辦類產(chǎn)品庫(kù)存高達(dá)167萬(wàn)平方米，位居9市縣第三，僅次于?？?、三亞。

??“商辦類產(chǎn)品庫(kù)存量大是由于在‘住宅全域限購(gòu)’背景下，住宅用地供給受限，全省大量供給商服用地下形成的。此前，我多次在省級(jí)相關(guān)部門組織召開的房地產(chǎn)或經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研討會(huì)上，表達(dá)了海南商辦類產(chǎn)品庫(kù)存量大、去化周期長(zhǎng)的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題必須要引起各方高度重視了。”海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)王路向記者表示。

有關(guān)人士分析認(rèn)為，萬(wàn)寧市率先突破嚴(yán)禁“商改住”政策“紅線”，是海南商辦類產(chǎn)品去化的一次積極摸索和嘗試。

??破冰“商改住”

??最近，海南房地產(chǎn)界流傳著一份“商辦類商品房去庫(kù)存”工作方案，其中“商改住”內(nèi)容引起外界廣泛關(guān)注。

??這份“工作方案”即萬(wàn)寧市政府辦公室印發(fā)的一則通知——《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)商業(yè)辦公類商品房去庫(kù)存工作方案的通知》。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從萬(wàn)寧市官方渠道證實(shí)，該市確實(shí)印發(fā)了該文件。

記者注意到，這份非主動(dòng)公開類的政府文件，主要有“實(shí)施范圍”“優(yōu)惠措施”等3部分內(nèi)容。其中“優(yōu)惠措施”包括7個(gè)方面舉措。
“優(yōu)惠措施”主要包括：上述商辦類商品房項(xiàng)目不受“產(chǎn)權(quán)分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米”的限制；兼具住宅使用功能的，在不得改變用地性質(zhì)、規(guī)劃指標(biāo)的前提下參照住宅項(xiàng)目管理。

??購(gòu)買此類商品房用于居住的，其家庭適齡子女就讀萬(wàn)寧市區(qū)義務(wù)教育階段公辦學(xué)校起始年級(jí)，可納入就近入學(xué)片區(qū)；對(duì)于個(gè)人二手商辦類房產(chǎn)交易過(guò)戶，地方財(cái)政給予一定比例補(bǔ)貼；個(gè)人購(gòu)買商辦類商品房的，可憑相關(guān)憑證申請(qǐng)辦理居住證明。

除了上述優(yōu)惠措施，個(gè)人購(gòu)買商辦類商品房且實(shí)際個(gè)人自用的，可享受與住宅同等的居民用水、用電、用氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，個(gè)人購(gòu)買此類商品房還可或金融機(jī)構(gòu)的貸款支持。

??簡(jiǎn)單歸納就是，“商改住”項(xiàng)目在子女就近上學(xué)、用水、用電、用氣以及購(gòu)房貸款方面，均可獲政策支持。

不過(guò)，上述工作方案實(shí)施范圍有相關(guān)的“前提條件”，即2020年6月1日起首次取得預(yù)售證（現(xiàn)售備案證明）的商辦類商品房項(xiàng)目；在建未取得預(yù)售證或已立項(xiàng)取得項(xiàng)目備案證明正在籌建的商辦類商品房項(xiàng)目。符合前述條件之一的項(xiàng)目，均可納入這次工作方案實(shí)施范圍。

??對(duì)應(yīng)上述項(xiàng)目，在購(gòu)房者方面也有相應(yīng)規(guī)定，即2023年5月1日起購(gòu)買且辦理了商品房合同備案，所購(gòu)商品房已竣工備案交付使用。

??“萬(wàn)寧市此次針對(duì)當(dāng)?shù)厣剔k類商品房制定相關(guān)工作方案，并出臺(tái)了系列優(yōu)惠措施，旨在加速此類項(xiàng)目的庫(kù)存去化?！蓖趼废蛴浾弑硎?。

??在王路看來(lái)，商辦類商品房庫(kù)存量較大的原因，一方面是市場(chǎng)本身原因，另一方面是海南商品住宅實(shí)行“全域限購(gòu)”的大背景下，對(duì)商品住宅供地的大幅收窄，加上商辦類產(chǎn)品的不限購(gòu)，此類項(xiàng)目的供地和開發(fā)“步伐邁得有些過(guò)大”。

??據(jù)海南本土地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)錦誠(chéng)·海島服務(wù)商提供的數(shù)據(jù)顯示，海南商辦類項(xiàng)目從狹義庫(kù)存上看，2023年海南9個(gè)市縣商辦類項(xiàng)目取證未售庫(kù)存量為284萬(wàn)平方米，按9市縣平均去化速度計(jì)算，去化周期21月。從廣義庫(kù)存上看，2023年海南9個(gè)市縣商辦類項(xiàng)目庫(kù)存量為1179萬(wàn)平方米，其中?？谕黄?00萬(wàn)平方米，三亞、萬(wàn)寧、儋州突破100萬(wàn)平方米。按9市縣平均去化速度計(jì)算，去化周期89月。

??具體到萬(wàn)寧市，廣義上商辦類產(chǎn)品庫(kù)存量高達(dá)167萬(wàn)平方米，在全省9大市縣中僅次于?？凇⑷齺唭纱笾攸c(diǎn)城市。

“這種市場(chǎng)情況不僅僅是海南，在全國(guó)其他重點(diǎn)城市也同樣存在?！蓖趼繁硎?。

??突破與堅(jiān)守

??自2017年3月北京出臺(tái)針對(duì)商辦項(xiàng)目調(diào)控政策之后，上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點(diǎn)二線城市緊隨其后，到2019年8月廈門出臺(tái)最嚴(yán)“禁公寓令”后，“商改辦”“商改住”全部杜絕。

??從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，調(diào)整的3年，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的比重持續(xù)下降，2017年1~10月，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的比重為20.62%，2018年1~10月為16.91%，2019年1~10月降至14.58%。具體到城市，北京商住公寓在2017年、2018年成交量同比下降85%、97%，上海則分別下降94%、64%。廣州2017年3月限制商改住，并規(guī)定商改住只能售給企業(yè)，政策出臺(tái)首月，成交面積下滑嚴(yán)重，降至7.37萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下降77.1%，2017年全年同比下降42%。

??隨著商辦類項(xiàng)目庫(kù)存的高企，樓市消費(fèi)的乏力，一些城市開始在“商改住”方面破冰。

??2023年11月29日，貴港市發(fā)布《貴港市出讓商業(yè)辦公項(xiàng)目調(diào)整為普通商品住房工作方案》（以下簡(jiǎn)稱“方案”），透露在2022年1月1日前簽訂土地出讓合同的商業(yè)辦公項(xiàng)目，符合條件的可申請(qǐng)調(diào)整為普通商品住房。

“主要目的是盤活商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存，提高土地利用效率，給企業(yè)多一個(gè)選擇?！?023年12月1日，貴港市自然資源局相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，根據(jù)摸查數(shù)據(jù)，貴港市存量的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存面積有40多萬(wàn)平方米，受疫情及經(jīng)濟(jì)下行影響，去化壓力上升，“之前有一些業(yè)主表達(dá)過(guò)希望改變土地用途的訴求。”

??據(jù)了解，此前，廣西壯族自治區(qū)的南寧、桂林、百色等城市已實(shí)行了“商改住”，南寧已有十多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功變身為住宅產(chǎn)品?！皬V西整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較靠后，只有大膽創(chuàng)新，才能激活市場(chǎng)活力?！鄙鲜鋈耸咳绱苏J(rèn)為。

??6月13日，山西大同發(fā)布新政，要求合理確定房地產(chǎn)項(xiàng)目商住配比，鼓勵(lì)探索設(shè)置靈活的商住配比方式，對(duì)規(guī)模較小的商住小區(qū)，在保障生活配套設(shè)施的同時(shí)，可適當(dāng)降低商住配比。對(duì)分期實(shí)施的商住項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)上期非住宅商品房銷售情況，報(bào)經(jīng)規(guī)劃和自然資源部門批準(zhǔn)后調(diào)整項(xiàng)目下期商住配比。同時(shí)，有效盤活非住宅商品房用地存量。對(duì)已出讓但尚未開發(fā)建設(shè)的非住宅商品房用地，允許按規(guī)定轉(zhuǎn)型用于國(guó)家支持的養(yǎng)老、文旅、體育等新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，在滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)可按“商改住”進(jìn)行規(guī)劃修改，并可適當(dāng)降低商住配比。

??7月2日，長(zhǎng)沙市資規(guī)局、市住建局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確將暫停新的公寓等類住宅項(xiàng)目規(guī)劃審批，開發(fā)、去化存在困難的公寓等類住宅商品房可依規(guī)依程序調(diào)整為住宅。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，與長(zhǎng)沙類似非住宅項(xiàng)目供過(guò)于求的城市，如果公寓可以調(diào)整為住宅，將是保障房的一項(xiàng)重要來(lái)源。地方收購(gòu)存量非住宅項(xiàng)目，既能解決保障房來(lái)源，同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)去庫(kù)存目標(biāo)，穩(wěn)定商品房市場(chǎng)。
不過(guò)，也有城市在收緊，4月3日，東莞市自然資源局、東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、東莞市市場(chǎng)監(jiān)督管理局、東莞市城市管理和綜合執(zhí)法局聯(lián)合印發(fā)《東莞市嚴(yán)控商業(yè)辦公用房改公寓工作實(shí)施方案》，將進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)金融業(yè)用地、商住混合用地上的商業(yè)辦公用房等非住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，從源頭上加強(qiáng)全市商業(yè)辦公用房的規(guī)劃布局、總量供給和開發(fā)時(shí)序管理，嚴(yán)格新增商業(yè)辦公用房的管控，堅(jiān)決杜絕新的“商改住”行為。