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??2024年下半年第一天，地產股迎來“開門紅”。

??7月1日，房地產板塊迎來久違大漲。截至當日收盤，濱江集團、華發(fā)股份、我愛我家、城建發(fā)展?jié)q停，新城控股、招商蛇口、金地集團漲超7%，萬科、中交地產、信達地產等多只地產股跟漲。同花順數(shù)據(jù)顯示，A股房地產板塊當日漲幅超4%，位列行業(yè)板塊漲幅之首。

??地產板塊走強背后，實際上反映了在政策利好刺激下，市場對房地產行業(yè)前景的預期明顯好轉。

??自今年4月末以來，北上廣深四個一線城市“四限”政策均有不同程度松綁，尤其是“5.17”新政后，一線城市先后落地出臺具體政策，地產銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯回暖——6月，一線城市成交規(guī)模環(huán)比增加17%。

??不過，短暫的上漲并不足以挽回地產股總體下行趨勢。根據(jù)中國房地產報記者動態(tài)觀察，2024年上半年，市值百強房企中，僅有14家房企總市值環(huán)比增長，有86家房企總市值下跌，占比超過八成。

??展望下半年，不少業(yè)內人士對接下來的地產股行情表達了相對樂觀的看法，隨著房地產救市政策逐步落地，房地產市場成交方面將會有所體現(xiàn)，這有望帶動產業(yè)鏈相關個股反彈，拉動A股向上，甚至帶動房價回暖。不過也有不少人認為，地產板塊上漲是否能持續(xù)，還是要關注政策和行業(yè)基本面表現(xiàn)。

??超八成房企市值下跌 千億市值房企數(shù)量銳減

??從2021年起，隨著房地產市場遇冷，民營房企暴發(fā)階段性資金危機，上市房企的市值表現(xiàn)整體呈下滑趨勢。

??即使是市值處于頭部的房企，也受大勢影響一路下跌，今年更加明顯。

??2023年末，百強市值榜上，總市值超過千億元的房企還有7家，但到2024年一季度末，總市值超過千億元的房企減少到6家。截至今年6月30日收盤，市值超千億元的房企僅剩下4家，分別為新鴻基地產、華潤置地、中海地產和保利發(fā)展，而長實集團、恒基地產以及萬科均在資本市場的震蕩中跌出了市值千億元之列。

??今年上半年，只有14家上市房企市值環(huán)比增長。

??增幅較明顯的只有7家房企，分別為龍光集團、大名城、美的置業(yè)、旭輝控股集團、中國國貿、榮安地產、西藏城投，半年度市值環(huán)比增幅均超過9%，另外7家房企漲幅平穩(wěn)，在0~2%。

??一般而言，市值錄得較大漲幅多是因為房企層面出現(xiàn)重大利好消息，比如龍光集團、美的置業(yè)。

??前者在今年1月時境外債務管理取得重大關鍵性進展，與債權人小組達成協(xié)議，境外債整體展期迎來曙光。另外，雖然受整體地產行情疲弱影響，龍光集團最近一期財務表現(xiàn)不盡如人意，但在參與對其評級的機構中，100%券商給予持有建議。

??美的置業(yè)的股價飆升主要是在6月末。6月23日，美的置業(yè)公告公司將進行股權重組，剝離房地產開發(fā)業(yè)務至控股股東，上市平臺進行輕資產化發(fā)展。受此消息影響，6月24日美的置業(yè)股價飆升近70%，市值也水漲船高。

??與市值增長對應的是，今年上半年有86家房企市值下跌，占比超八成。

??這其中，市值環(huán)比下跌幅度較大的十家房企分別為綠地控股、格力地產、新世界發(fā)展、華夏幸福、碧桂園、*ST金科、華僑城A、恒隆地產、金融街以及蘇寧環(huán)球，跌幅均超過35%。

??值得注意的是，跌幅較大的房企多為資金承壓、房地產基本面有惡化趨勢的企業(yè)，比如綠地控股、華夏幸福、*ST金科等，也不乏具有央企背景的企業(yè)，比如華僑城A，甚至還有一些常走穩(wěn)健發(fā)展路徑的港資房企，比如新世界發(fā)展和恒隆地產。

??地產股有望震蕩反彈

??在政策催化下，地產股也開始出現(xiàn)回暖趨勢。據(jù)相關金融機構統(tǒng)計，自4月下旬以來，房地產板塊迎來了罕見的反彈行情，累計漲幅近19%，在中信30個一級行業(yè)表現(xiàn)中領先。一個階段性高潮就是“5.17”新政出臺，當日房地產板塊漲幅超過7%。

??不過，隨著政策落地，地產股圍繞政策博弈又出現(xiàn)了震蕩下行。

??一位基金經理認為，房地產行業(yè)始終是經濟體中的重要行業(yè)，住房需求也是剛性需求，且我國城鎮(zhèn)化率有提升空間，所以房地產板塊的長期投資價值仍然值得關注。

??后續(xù)的投資機會主要圍繞兩個方面來關注，一是房地產行業(yè)政策，另一個是房地產數(shù)據(jù)走勢。這兩個因素對于房地產板塊的估值和基本面將有重要作用，是當前房地產板塊的核心關注變量，無論是機會還是風險，都圍繞這兩個方面。

??目前，隨著6月26日北京落地“5.17”新政，出臺了降首付、降利率等多項購房支持政策，這意味著四個一線城市均在落實有力的樓市刺激政策。而政策的效果也是立竿見影的，無論是上海還是北京，新政出臺后，二手房成交量均創(chuàng)新高。

??中信證券表示，未來收儲和刺激需求的增量政策或加碼，以有效影響居民對于未來房屋供需關系預期，從而使遞延需求前置改善即期供需關系，在更大范圍內穩(wěn)定房價、改善預期、避免風險。

??基于這樣的預期，有業(yè)內人士認為，利好政策將刺激樓市成交向好，地產股有望在震蕩中反彈，這其中，更看好一些基本面較好的頭部央企、國企。