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??持續釋放的政策利好，使市場逐漸有企穩的跡象。

??在6月的最后一周，上海、深圳、南京都連續出現項目的熱銷，其中中海在深圳和上海的項目都出現了難得的開盤即售罄的場面。綠城和華發在南京合作的金陵月華項目首開就觸發搖號，成為今年南京河西單價7萬元以上高端市場的第一個搖號項目。

??今年以來，房地產市場整體仍處于弱勢整理階段。一季度，新房市場供應和成交雙雙處于低位，進入二季度之后，市場繼續維持低位震蕩。

??5月17日開始，從中央到地方，新政利好持續落地，疊加房企年中沖刺，6月成交終于止跌企穩。

??從最近幾個逆勢熱銷的項目來看，都位于所在城市的強勢區域，且板塊內供應稀缺，并擁有核心資源優勢。開發商都是央國企或有相關背景，這幾個項目也都是這些房企產品力的代表之作，多重因素疊加，成就了項目在當前市場環境下的逆勢熱銷。

??6月27日，整體市場正處量價深度下探的南京突然“火了”：總價1320萬起步的綠城華發·金陵月華突襲夜開，174組家庭爭搶116套房，首開即搖號。

??6月28日，位于深圳的中海·深灣玖序和位于上海的中海·領邸玖序先后開盤，銷售額分別高達100.2億和66.38億元。

??中海今年第一個熱銷的項目，位于上海新天地(12.920, -0.06, -0.46%)的中海·順昌玖里6月又加推49套風貌別墅，開盤即售罄。今年3月，該項目的高層住宅以開盤當天196.5億元的銷售額，刷新了中國房地產開盤紀錄。

??從這些熱點項目來看，占據城市核心區域是它們最大的共同點。

??首先，刷新中國房地產開盤紀錄的中海·順昌玖里，位于上海新天地，屬于歷史風貌保護項目，該項目是整個新天地板塊當中首發的低密度產品，上海核心區位這類產品長期斷供，同時上海又有相當一部分預算充足購買力較強的人群持幣多年，就等城市核心板塊更高品質的項目入市。

??順昌玖里擁有高層及別墅兩種房源，其中高層房源均價17.2萬元/平方米，套均總價4000萬/套，開盤時間為2024年3月，首開完成后，別墅房源于2024年6月加推，49套建面約285-545㎡的風貌別墅，均價29.8萬元/平方米，開盤即售罄。

??與之對比的是上海領邸玖序，房源戶型為147-210平方米高層公寓，備案均價14.6萬元/平方米，其中總價最低的一套為1494萬，最高的一套為3383萬元。該項目開盤時間避開了3月順昌玖里高層集中推盤期間，于2024年6月開盤，當天完成清盤，

??從這兩個項目的安排可以看出，順昌玖里與領邸玖序客群有明顯的差異，推盤節奏也采取了3月傳統小陽春及6月年中沖刺分別入市。

??其次，位于南京河西中的綠城華發·金陵月華，是近幾年南京難得的大體量低密地塊，也是南京最后一批限價搖號地塊，它位于河西中發展最成熟也是公共資源及配套最集中的位置，緊鄰長江以及中國長江沿岸最大的生態公園綠博園。2024年上半年，南京少見入市的高端改善新盤。

??據了解，綠城華發·金陵月華獲批備案均價7.56萬元/平方米，是南京最高全盤備案價格。此次首開首推三棟高層共計116套房源，戶型建面約205、240、270平方米，單價最高約81878元/平方米，單價最低約64018元/平方米，在首開9.2折優惠下，超50%房源成交價“6”字頭，即最低總價1200萬起。相較周邊不少二手房價格出現倒掛趨勢。

??最后，中海·深灣玖序位于南山區深圳灣超級總部基地，該片區住宅很稀缺，2001年佰仕達拿下紅樹西岸地塊后，多年來深圳灣超級總部基地就沒有再推出過新住宅地塊，該樓盤也成為了深圳灣超級總部基地近22年來第一宗住宅用地。

??不僅如此，深灣玖序項目地塊于2023年6月競得，該地塊在出讓時就不限制戶型比例，不受“7090”政策限制，而深圳正式發布停止執行《關于按照國家政策執行住宅戶型比例要求的通知》的通知時間為2024年3月26日，這意味著，深灣玖序是目前深圳唯一可售的純粹大戶型項目。

??該項目的毛坯備案均價約13.3萬元/平方米，打破了深圳此前新建商品房最高每平方米13.2萬元的紀錄。提供196平方米、252平方米和328平方米超大戶型，總價區間從約1976萬元-1.09億元/套，客群覆蓋面較廣，極大程度覆蓋了想要在深圳灣超級總部基地置業的人群。

??除了區域優勢之外，這些熱銷項目幾乎都是“卷王”。

??這幾個項目的共性主要有三點：產品都在同區域里卷出了新高度；產品都在創新和升級方面做了大量的研究和努力，并且獲得了市場的認可；房企都通過這些項目實現了自身產品力的提升。

??綠城華發·金陵月華幾乎不計成本做產品。項目整盤備案均價刺破了南京新房價格天花板，可以說是對金陵月華產品價值的最高官方判定。

??其整個項目的打造也沒有辜負市場的高期待，稀缺的資源、極致的產品，再加上大師團隊，整個項目可以說無論從項目區位、地塊規模、社區尺度，到景觀疊度、用材奢度、建筑精度、戶型舒度、服務廣度上，都在全面超越引領市場。

??綠城華發·金陵月華大門實景圖

??如120米藝術館級華蓋造型大門造價高達3000萬、400余塊安哥拉黑石材手工雕刻龍鱗云錦墻帶來歸家的儀式感，約2萬方中央公園、超200米黃金景觀軸線讓回家的道路寧靜典雅。此外，還有約7000㎡層高約5.4米架空層、大面積落地玻璃幕墻，綠城華發·金陵月華產品創新密度之高，成本之高昂，使其當之無愧擁有南京最高全盤備案價格。

??更讓人意想不到的是，即使如此，綠城華發·金陵月華仍愿意放下身段打折，讓人感到誠意滿滿。

??綠城華發·金陵月華實景圖

??“玖序”系是中海戰略頂線作品系，以考究為序，深灣玖序是中海新一代奢享產品系的首發作品。2023年，中海地產分別在北京中信城、上海徐匯濱江、深圳深超總、南京河西濱江各斬獲一宗百億級別的城市核心宅地，幾乎都在今年的6、7月份，開創“玖序”系集中入市。

??“玖序”系以“內外兼修”的考究空間精研，沉淀生活豐盈與自由的松弛底色，共鳴當代高凈值人群對松弛感的向往與追求。

??中海·深灣玖序示意圖

??從深圳和上海的項目來看，無論深灣玖序還是領邸玖序都是TOD項目，是充分理解地脈文化后的城市地標級產品。

??中海產品一向推崇并卓著實踐的歸家禮序，在“玖序”系再次得到升華，深灣玖序共設立了首層雙社區隱奢大堂、二層花園大堂、二層私邸歸家大堂等立體三重社區歸家大堂；領邸玖序采用隱奢景墻門頭，蘋果店式通透的玻璃立面單元大堂，融匯掐絲琺瑯傳統裝飾工藝，呈現當代與經典共生的氣派大堂。奢華的地下車馬廳，更為歸家的每一步，加冕生活的儀式感。

??從產品本身來看，兩者都擁有極大的面寬和采光，其中深灣玖序建面約328㎡戶型綜合使用率高達84%，項目采用全玻璃幕墻，三面都是落地玻璃，采光面達40多米，客廳整體景觀面的無柱化設計，擁有約270°無界視野。

??中海·領邸玖序

??概念體驗間實景圖

??領邸玖序與其他現代戶型設計有所不同，186㎡戶型雖然同樣擁有整體約16米以上的大面寬，但領邸·玖序敏銳地捕捉到在現代戶型設計中常常為追求更大的餐客廳尺度，而讓原本應該舒適宜人的臥室空間一再被擠壓。因此對整體面寬進行空間的整體規劃，對主臥進行創意化設計，讓約3.6米面寬主臥，與配置浴缸的南向主衛，共同構成約5.7米的大面寬主臥套間，同時南向次臥也可以達到約3.5米的面寬套房尺度，真正做到雙臥套房。

??值得注意的是，南京和深圳與上海不同，2024年以來，上海整體市場相對平穩，據不完全統計，上半年開盤項目達93個，其中認購率80%以上的項目就有19個，占比約20%。

??南京和深圳開盤項目約65和30個，其中認購率超過50%的僅約2個，再加上綠城華發·金陵月華和中海·深灣玖序也僅3個。

??尤其是南京，已經從熱點城市中明顯“掉隊”。CRIC監測數據顯示，2023年南京商品住宅成交面積僅649萬平方米，與2021年相比，下降了48%，成交規模明顯縮量。去化周期來看，截止2024年5月，南京商品住宅去化周期已經拉長至22個月，同屬長三角二線城市的杭州、合肥商品住宅去化周期均在10個月以下。

??在這樣的背景下，綠城華發·金陵月華仍能獲得熱銷實屬難得。

??這一方面是受政策利好，另外一方面也要歸功于企業積極營銷，才能這逆勢中熱銷。

??5月17日，央行將首套、二套房首付比例下限再下調5個百分點，調整后分別為15%、25%。同時取消房貸利率政策下限。此后據統計，山東、福建、河南等超22個省份已經落地執行，全國超過200個城市15%首套房最低首付比例，全國超250城已取消房貸利率下限。

??從目前南京、深圳的首付比例和房貸利率來看，南京已與“5·17新政”一致，為首套15%、二套25%，取消房貸利率下限，深圳與上海保持一致，為首套30%、二套30%，房貸利率首套LPR-45BP，二套LPR-5BP。

??受其利好影響，南京和深圳6月成交不同程度環比上升，但同比仍保持低位。

??綠城華發·金陵月華和中海·深灣玖序便是順應政策利好，積極營銷，最終成功熱銷的典型。如綠城華發·金陵月華政策利好下，極大程度加快推盤進度，8個月即開盤，首開9.2折，折后50%房源價格低于周邊同類二手房，最終逆勢翻紅。

??我們認為，當前整體市場仍然處于低位震蕩階段，市場分化明顯，房企之間、城市之間、板塊之間的差距都在不斷拉大。

??在整體市場承壓的環境下，購房者對產品的要求也越來越高，這也對房企的產品力不斷提出新的要求，房企也不得不順應市場需求的變化，在項目的規劃建設、戶型創新及景觀配套等方面持續“加碼”。

??目前市場上熱銷的項目，除了地段不錯、定價合理外，產品幾乎都是區域內的“卷王”，他們不僅在戶型的精裝設計及用材上不斷卷出新高度，在景觀、立面、地庫、會所等客戶可見的區域范圍內，也都無一不卷。

??對于銷售不佳的項目來說，這是很好的示范，對于扭轉當下的市場環境、恢復市場信心也將帶來積極正面的影響。市場隨供需而變，項目的熱銷，不僅僅是量的體現，更是質的提升。

??同時，這些項目的熱銷，也在一定程度上反映了市場信心正在逐步修復。5月份以來，從中央到地方，樓市政策都有明顯的優化和松綁，CRIC的監測數據顯示，典型城市6月商品住宅成交表現較5月有所回暖，30個監測城市成交規模為1157萬平方米，雖然同比仍下降26%，但環比微增2%，說明市場成交逐漸企穩，政策已初見成效。

??我們也要看到，無論是市場的復蘇還是信心的恢復，基礎都還比較薄弱，除一線城市和幾個熱點二線城市能維持弱復蘇的走勢外，其余城市大概率仍將延續筑底企穩的態勢。