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??下調存量房貸利率呼聲越來越高。

??伴隨著“5·17新政” 取消貸款利率下限后，新發房貸利率已降至“3”字頭，四大一線城市也已全部跟進，但存量房貸利率卻依然高企，這讓不少存量房業主直言被“背刺”。

??“新政策只照顧到了新購房者，難道我們就不需要減輕還貸壓力嗎？希望盡快取消加點。”存量房業主李先生抱怨道，自己的商貸利率是LPR+55個基點，他的朋友剛剛買了新房，享受到了最新的政策紅利，不僅首付比例降低了，房貸利率還降為了LPR-45個基點即3.5%。

??較大的利息差之下，部分存量房業主考慮提前還貸。“雖然這并不是最理想的解決方案，但可以減輕部分利息負擔。”李先生表示。

??存量房業主王女士則選擇了不同的應對方式。由于沒有足夠的積蓄提前還款，她計劃將經營貸騰挪用于償還房貸。王女士解釋說：“經營貸利率比房貸利率要低很多，這樣也可以減輕還款壓力。”

??銀行可否下調存量房貸利率？多位受訪人士在接受中國房地產報記者采訪時表示，根據現行政策和規定，銀行并沒有義務或要求下調存量房貸利率。

??“但未來房貸利率還是可能會下調。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，首先，如果提前還貸的現象較為普遍，這將是一個重要因素；其次，如果央行下調存款準備金率以及商業銀行貸款利率，包括MLF（中期借貸便利）和其他再貸款利率等，銀行也有可能會相應調整房貸利率。

??政策紅利下的存量房貸者

??“坐標深圳，貸款一樣的金額，現在新購房者月供比我少2000元。”6月初，有讀者留言呼吁公平對待，降低存量房貸款利率。

??存量房貸款利率多由5年期LPR（貸款市場報價利率）和加點兩部分組成，其中基準部分隨5年LPR變化浮動，加點部分則在合同期限內固定不變。李先生是一位在北京工作的工程師，3年前其所購買的商品房商業貸款利率就是LPR+55個基點，總貸款額248萬元，月供達14788元/月。

??今年5月17日，中國人民銀行召開了一次重要會議，宣布了進一步降低首付比例和房貸利率的政策。這一消息令很多新購房者歡欣鼓舞，他們可以以更低的利率買房。然而，對于李先生這樣的存量房貸者來說，情況卻截然不同。

??會議結束后，各地迅速落實了這些政策，新發房貸的利率顯著下降，而存量房貸的利率卻沒有同步下調。李先生的房貸利率依然保持在4.75%，新購房者則享受到了3.5%的低利率，這讓他感到十分不滿，“我們這是被‘背刺’了啊！”

??近1年來，“提前還貸”現象持續升溫。和妻子商量后，李先生也決定提前還款以減輕利息負擔。“如果提前還款，我們要壓縮家庭開支，比如取消了原計劃的家庭旅游。”

??存量房業主王女士則選擇了一條不同的道路。2020年，王女士購買了一套二手房，總價約250萬元，商貸150萬元，商貸利率5.3%，月供超過8000元。

??在聽到信貸人員介紹的“經營貸置換房貸”辦法時，王女士很快來了興趣。“最近經常接到銀行電話推銷年利率2.8%的低息貸，稱可以通過經營貸款來來償還房貸。”

??信貸人員告訴她，經營貸是商業銀行針對中小企業或個體工商戶推出的貸款產品，目的在于減輕企業從事商業經營活動時的負擔，“商貸轉經營貸，都是通過正規銀行放款的，絕對安全”。

??“需要我準備一個1年以上的營業執照，向銀行遞交相關材料進行面簽，銀行出評估后再準備去補充遞交流水、公章、上下游合同等材料，銀行放款之后解押上家銀行，抵押下家銀行。”王女士告訴記者，信貸人員給了她一份年化2.95%固定利率、20年期等額本息，金額110萬元的經營貸貸款方案。

??即使名下沒有公司，信貸人員也會協助辦理相關材料，100萬元以上的貸款只需要付1%的手續費即可。“與商貸相比，經營貸每月少還2000多元的利息，還貸壓力會小很多。” 王女士表示。

??存量房貸利率會調整嗎

??盡管購房者對于下調存量房貸利率的呼聲越來越高，但銀行卻表現得相當謹慎。

??某國有商業銀行負責信貸的工作人員告訴記者，主要是因為涉及大量的存量貸款，一旦調整，將對銀行的利潤產生重大影響。此外，銀行在貸款利率調整上的靈活性有限，需要考慮市場競爭、資金成本等多方面因素。

??該工作人員進一步解釋，銀行的存款利率和貸款利率是相互關聯的，如果大規模下調存量房貸利率，銀行的利息收入將大幅減少，這可能導致銀行的資金成本增加，進而影響其運營穩定性。

??而提前還貸使銀行的資金流動性受到影響，收益預期也受到較大影響，銀行對于“提前還貸潮”也并不感到輕松。

??實際上，根據現行政策和規定，銀行沒有義務下調房貸利率。“購房人與銀行之間的貸款協議受合同法保護，這是契約精神的體現。”李宇嘉表示，雙方在簽訂貸款合同時，已經約定了具體的利率，這是一個市場化的合同。因此，銀行沒有義務向購房者讓利。

??此前，深圳市住房和建設局、人民銀行深圳市分行、金融監管總局深圳監管局在回復市民咨詢時就曾明確表示，2024年5月29日之前發放的個人住房貸款，執行當時深圳利率下限政策。

??但多位研究人士建議政策的制定需要與時俱進，監管機構應鼓勵銀行根據市場化、法治化原則與借款人協商調整利率，以更好地適應現實需求。

??此前，我國曾兩次調整存量房住房利率，一次是2008年，另一次是2023年，其原因也與提前還貸增多及新發房貸及存量房貸息差較大等因素有關。

??未來存量房貸利率是否會有下調的可能性？李宇嘉認為，如果提前還貸的現象變得非常普遍，未來存量房貸利率有可能會下調。此外，如果央行下調存款準備金率、對商業銀行的貸款利率以及中期借貸便利（MLF）和其他再貸款利率等，銀行的資金成本降低后，也有可能調整房貸利率。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，在市場利率持續下行、政策導向支持降低居民負擔、以及銀行為了維持客戶關系和市場競爭力的情況下，未來存量房貸利率下調的可能性存在。

??但柏文喜也提出，存量房貸利率下調可能帶來一定消極影響，例如壓縮銀行的凈息差，影響銀行的利潤水平；可能引發資產負債管理的難度增加；以及對金融市場穩定性構成一定挑戰。