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??2024年前5個月，全國房地產開發投資40632億元，同比下降10.1%；新建商品房銷售額35665億元，同比下降27.9%。另據相關數據，房地產行業債券融資總額也下滑至2305.2億元，同比下降25.7%。

??房地產投資、銷售、融資各項指標，以兩位數的降速繼續下滑，傳遞出購房人、企業、投資人對樓市未來缺乏信心的信號。國家統計局新聞發言人劉愛華表示，5月中旬以來，有關部門和地區進一步調整優化房地產政策，出現了一些積極變化，但目前整體房地產市場依然在調整過程中。

??“當前大型頭部民營房企岌岌可危，作為去庫存、穩市場的參與主體之一，樹立房地產企業及行業的信心尤為重要。”上海市工商聯房地產商會認為，按照目前發展趨勢，2024年房地產行業銷售可能還將下滑10%以上，土地市場也將有20%左右降幅，市場銷售、地產企業生存都處在懸崖邊上，危及經濟發展和金融穩定。

??市場環境復雜多變，行業觀察人士認為，破局的關鍵在于行業自我改革，逐步走出低谷。目前，房地產市場成交走弱是歷史發展慣性使然，也存在運行機制不暢和預期不穩多方面問題。

??宏觀層面來看，房地產新發展模式尚未確立。“三高模式”形成的過量供給及其帶來的負面影響需要市場消化，而消化速度受到房企出險、項目停滯等現實問題拖累。

??而從微觀層面來看，在需求側政策已較2021年發生方向性轉變的環境下，消費者對房地產資產價值縮水，期房“保交樓”能否落到實處仍然保持較弱預期；金融機構判斷行業風險出清尚未結束，對增量投資風險水平保持疑慮。

??消費者對市場悲觀預期和風險疑慮需要現實中強有力的回應，這就要求具有較強信用水平的市場主體向市場增加有效供給。從供應端來看，一方面要繼續加強優質增量商品房供應，另一方面地產企業與地方政府、金融機構等相關方配合介入化險項目，解決存量項目“保交樓”和“資產盤活”雙重問題，與需求端政策共同建構各地房地產市場企穩、回暖的現實基礎。同時幫助已出險房地產項目形成價值預期穩定，變現可能性較高的有效資產，構建防范房地產風險向金融領域蔓延“第一道防火墻”。

??紓困“保交樓”需要機制化、市場化

??與標準化程度更高的增量商品房開發相比，出險項目紓困和保交樓成果對市場預期影響更大。受困于市場前景不明朗，“市場化化險機制”不完善，盤活資金落實難等問題，房企參與紓困業務積極性不高，已出險項目紓困總體進展不快，隨著各地保交樓工作不斷走向深入，比較普遍的模式包含地方自主保交樓、AMC紓困等類型。

??地方自主保交樓多見于市場調整初期，房企憑借地方臨時性紓困資金驅動復工復產，或者部分地方國企接管出險房企下屬開發項目，注入部分流動性幫助項目復工復產，完成工程建設實現保交樓目標。隨著市場下行，此類模式項目投資和管理合規性風險高、決策難度大等問題日益明顯。

??AMC紓困是以信達、東方、中信金融資產等AMC公司主導，推動項目破產重整或設立信托計劃隔離風險，提供增量資金，推動具備開發條件的土地或項目進入保交樓階段。

??債務重組、破產重整，是AMC參與問題企業紓困化險的不同方式。債務重組，是AMC通過收購金融機構債權或非金債權進行債務重組，拉長期限，并根據項目現狀注入部分流動性，幫助復工推進項目。

??而對于債務枷鎖沉重、紓困難度大的項目，破產重整成為困境企業風險“重生”的方式之一，債務風險剝離后，AMC再投入增量資金推進項目建設。

??在重整程序中，AMC可以共益債投資方式介入，為企業提供借款或注入流動資金，企業使用資金繼續經營、續建項目，續建完成后的收入優先償還共益債。通過共益債投資，企業能夠完成在建項目的建設，最大限度恢復正常運營甚至實現收益，保障債權人和企業的權益。

??AMC介入一方面能夠合法合理地安排存量債務，避免出現進一步金融風險的發生；AMC也可以為項目提供復建資金或吸納其他社會資金投入，保障項目運轉；同時通過引入項目管理團隊，為開發項目匹配有效的管理機制，確保順利復工復產，最終實現項目盤活。

??AMC介入房地產項目紓困業務源于其“金融穩定器”的自身定位，以及金融行業與房地產行業的緊密聯系。全國性AMC機構發揮其在不良資產處置、資金籌措、資源整合以及風險防控等方面的專業優勢，為已出險項目提供了投資層面解決方案。

??不過因已出險項目多數優質資產已出售或抵押，背后債務問題、項目公司內部管理問題錯綜復雜等癥結，AMC紓困模式需要引入具有完整項目管理能力的“專家組”，逐一為紓困項目組織“全方位會診”，形成風險排查和項目管理解決方案。

??在傳統規模型地產企業看來，此類業務投入與回報不匹配，參與積極性不高，因此整體化險進度不及預期。地產項目化險未能取得普遍性突破的大背景下，消費者對新房市場存在風險的疑慮無法破除，市場成交總規模持續下行，間接導致項目紓困局面日益嚴峻。

??解決前述矛盾的關鍵在于，化解底層資產與上層資金、項目盤活與運行監管之間的“不匹配”問題，讓更多市場主體有動力積極參與化險過程。

??國有地產企業探索產融協同化險

??近年來，中國信達、東方資產、中信金融資產等企業不斷探索房企紓困的可行模式。例如，中國信達采用“傳統債權收購+增量資金投入+地產公司代管代建”模式，先后推動了鄭州地區天樾九章、未來公元等項目實現了保交樓目標。

??與傳統金融主導的地產項目紓困思路不同，中信集團作為“金融與實業并舉”的大型國有企業，旗下的中信城開也在探索“房地產企業新發展模式”過程中，形成了專業地產企業主導，產融協同化險的新思路。

??中信城開紅樹灣項目，是中信城開主導盤活的首個佳兆業資產包內出險項目。2021年底，佳兆業集團宣布美元債違約。其在深多個項目因流動性枯竭陷入停工困境，面臨地方政府、金融機構、購房人等多方面壓力，紅樹灣項目同樣受到影響。

??2022年6月25日，佳兆業集團宣布與中信城開達成合作。中信方接手多個項目資產包管理權，將長期未開盤的佳兆業紅樹灣項目更名為“中信城開紅樹灣”，次月迅速取得預售許可證、開盤入市一氣呵成。以中信城開實質管理為基礎，項目獲得了中信品牌和信譽支持，在一定程度上促進了項目的銷售。

??紅樹灣項目2022年首次開盤，當天銷售約160套、15億元，去化率超50%。第二個月以6.64億元的銷售額進入深圳月度新房住宅項目TOP5。2024年1月，項目順利實現交房。

??除了紅樹灣項目外，中信城開還接管了包括南山區東角頭地塊在內的多個佳兆業出險項目，分別更名為“中信深圳灣”、“中信城開·金沙灣”、 “深圳中信國際大廈”，在不到2年的時間里，各項目進展飛速，東角頭項目成功解決阻礙開發的土地確權問題，展開了國際設計大賽，金沙灣項目成功復工復產，中信國際大廈實現建成開業。

??佳兆業資產包是中信城開牽頭推動的首個“產融協同”化險項目。作為資產管理方，中信城開根據金融債權人、佳兆業集團、地方政府等各方訴求和資產包內不同資產特點，首創結構化化險模式，將項目打包裝入信托并全面接管，拉通底層資產以豐補歉，解決債權和對應資產價值錯配、項目流動性枯竭等一系列問題，為項目注入央企信用和流動性。在中信城開推動下佳兆業資產包重煥生機，已售物業順利交付，資產日益充實，成為了復雜項目“產融協同”化解風險的新樣板。

??以佳兆業項目為起點，中信城開先后協同中信銀行、中信金融資產接手管理北京恒大、株洲華晨等一系列已出險項目，協調各方復工復產，保障了8000余戶業主的合法權益。

??行業觀察人士稱，中信的成功經驗，說明了國有地產企業發揮專業能力和信譽優勢，主導產融協同聯合紓困模式，適應現階段復雜的項目經營局面和日益嚴格的監管要求。國有企業、債務人、金融機構與地方政府充分配合，尊重并靈活處理各方利益關系，引導各項目保交樓、化風險領域取得積極進展，推動項目重入正軌，重構消費者對房地產市場信心，有效防止地產行業風險向金融領域蔓延。