榜單發(fā)布

榜單解讀

??十一黃金周期間，20余個(gè)熱門(mén)城市紛紛出臺(tái)政策收緊樓市，市場(chǎng)成交情況受到一定影響。不過(guò)，好在此前多數(shù)房企已抓住了行情，銷(xiāo)售目標(biāo)基本完成或已經(jīng)勝利在握。盡管如此，10月份，依然有不少房企大力促進(jìn)銷(xiāo)售取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，銷(xiāo)售排名的競(jìng)爭(zhēng)依然十分激烈。

??一、流量榜TOP100門(mén)檻繼續(xù)提升

??隨著2016年接近尾聲，基于今年來(lái)市場(chǎng)銷(xiāo)售行情的整體向好，使得2016年1-10月TOP100房企的入榜門(mén)檻進(jìn)一步提升。在銷(xiāo)售金額各個(gè)門(mén)檻上，今年1-10月均超過(guò)去年全年的入榜門(mén)檻，特別是TOP10門(mén)檻較2015年全年提高了181億，顯示出龍頭房企強(qiáng)勁的銷(xiāo)售勢(shì)頭；在銷(xiāo)售面積各個(gè)門(mén)檻上，今年1-10月接近或超過(guò)去年的入榜門(mén)檻。

??通過(guò)梳理歷年克而瑞銷(xiāo)售排行榜榜單，TOP20的上榜名單都較穩(wěn)定，顯示出品牌房企一直具有穩(wěn)定和較高的市場(chǎng)占有率；而TOP50之后的上榜名單在排名次序上會(huì)出現(xiàn)一定程度的變化，說(shuō)明TOP50-100之間房企排名競(jìng)爭(zhēng)度較大?！笆弧逼陂g20余城頒布樓市調(diào)控政策以來(lái)，市場(chǎng)熱度逐漸降溫，未來(lái)整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)會(huì)有所放緩，但隨著企業(yè)間的并購(gòu)趨勢(shì)加大，將會(huì)對(duì)房企的銷(xiāo)售增長(zhǎng)帶來(lái)影響，我們預(yù)計(jì)未來(lái)房企的門(mén)檻還將進(jìn)一步提高。

??二、千億房企齊頭猛進(jìn)，恒大萬(wàn)科首破3000億

??從前10月房企的銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)1000億規(guī)模的房企有望達(dá)10-13家，2000億規(guī)模的房企有望2-3家，3000億有可能會(huì)出現(xiàn)3家。其中1000億房企中，除了已經(jīng)實(shí)現(xiàn)1000億的恒大、萬(wàn)科、碧桂園、綠地、保利、中海、融創(chuàng)等7家企業(yè)以外，華夏、萬(wàn)達(dá)、綠城、金地、龍湖也有機(jī)會(huì)跨進(jìn)1000億門(mén)檻，這5家房企均已實(shí)現(xiàn)700億以上的銷(xiāo)售額，只要后兩月保持現(xiàn)有的月銷(xiāo)售速度，本年度實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售也指日可待。

??對(duì)于3000億規(guī)模，恒大、萬(wàn)科成為歷來(lái)首次突破3000億大關(guān)的房企，兩家房企單月銷(xiāo)售一直都很迅猛。如恒大自7月突破單月400億銷(xiāo)售額以來(lái)，之后8月、9月均保持400億以上的銷(xiāo)售額，截止目前已經(jīng)超額完成全年3000億的銷(xiāo)售目標(biāo)。另外，碧桂園今年以來(lái)銷(xiāo)售增長(zhǎng)也十分強(qiáng)勁，不排除在年前也有突破3000億的可能。

??三、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)助推業(yè)績(jī)，綠城代建斬獲百億

??今年以來(lái)，不少房企利用自身優(yōu)勢(shì)不斷強(qiáng)化輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，如代建業(yè)務(wù)。綠城、濱江、朗詩(shī)、建業(yè)等房企得益于企業(yè)在品牌產(chǎn)品、資源渠道等方面的優(yōu)勢(shì)，均涉及了大規(guī)模的代建業(yè)務(wù)。如綠城、濱江、建業(yè)主要是區(qū)域深耕，且產(chǎn)品口碑較好；朗詩(shī)則以其“綠色科技住宅”產(chǎn)品獲得認(rèn)可。

??房企除了能在代建業(yè)務(wù)中收獲委托開(kāi)發(fā)管理費(fèi)，還能增加企業(yè)銷(xiāo)售額。以綠城為例，企業(yè)目前已經(jīng)確立了“一體四翼”的業(yè)務(wù)架構(gòu)，綠城管理集團(tuán)代建業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，規(guī)模已與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模相當(dāng)，其品牌及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)使得企業(yè)在代建業(yè)務(wù)中實(shí)現(xiàn)了全程操盤(pán)，從流量榜的角度我們將這一板塊的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)計(jì)入，1-10月代建業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)135.8億元，整體銷(xiāo)售額為909.1億，預(yù)計(jì)全年將超過(guò)1000億元。

??四、市場(chǎng)展望及企業(yè)運(yùn)營(yíng)建議

??三季度以來(lái)，政策風(fēng)向突變，熱點(diǎn)城市陸續(xù)啟動(dòng)“限購(gòu)“”限貸“政策，以防市場(chǎng)過(guò)熱，在“抑制資產(chǎn)泡沫”大方向與“因城施策”的總基調(diào)之下，政府市場(chǎng)維穩(wěn)市場(chǎng)、維穩(wěn)房?jī)r(jià)意圖明顯。我們認(rèn)為四季度走勢(shì)不容樂(lè)觀(guān)，以往三年一次的“調(diào)整魔咒”或?qū)⒂忠淮卧?017年應(yīng)驗(yàn)。

??在此背景下，我們建議房企最好以靜制動(dòng)，以積極的心態(tài)，持防守的策略。在銷(xiāo)售節(jié)奏的把控上，要因城施策，在政策還未收緊的城市可加快推量，快銷(xiāo)變現(xiàn)為王；在定價(jià)方面，需謹(jǐn)慎合理，基于今年不少房企拿了地王，已進(jìn)入銷(xiāo)售階段需合理定價(jià)，切勿過(guò)多對(duì)市場(chǎng)抱有太大希望，多在產(chǎn)品上找溢價(jià)空間；在拿地策略上，應(yīng)盡量少拿地王，避免未來(lái)增加潛在的去化風(fēng)險(xiǎn)。

??政策方面，主要關(guān)注信貸層面變化。考慮到國(guó)際環(huán)境等因素貨幣政策不會(huì)大轉(zhuǎn)向，但房地產(chǎn)行業(yè)資金將會(huì)定向收緊調(diào)控。另外，本輪調(diào)整的最終目的是控制“瘋炒“的地價(jià)、房?jī)r(jià)，一旦地價(jià)沒(méi)有明顯回落，預(yù)計(jì)接下來(lái)還會(huì)有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)。

??成交下滑已成定局，絕對(duì)量將維持一到兩個(gè)季度低位。限購(gòu)令的“回歸“直接削減了需求基數(shù)，限貸升級(jí)則加大購(gòu)房成本，預(yù)計(jì)購(gòu)房者觀(guān)望情緒將愈發(fā)濃郁，四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年四季度相比，大幅下滑不可避免。而從以往的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)看，一旦調(diào)控到位，接下來(lái)市場(chǎng)成交絕對(duì)值會(huì)保持一到兩個(gè)季度的低位。

??短期價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)“雪崩式”下滑，存在回落可能。成交量下滑同時(shí)，房?jī)r(jià)的“瘋漲”也會(huì)戛然而止，雖然短期內(nèi)整體價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)“雪崩式”下滑，但近期“瘋炒”起來(lái)房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的回調(diào)。但在“去庫(kù)存”大方針下，大部分三四線(xiàn)城市仍會(huì)保持寬松，部分長(zhǎng)三角、珠三角的三四線(xiàn)城市還會(huì)迎來(lái)需求外溢的機(jī)會(huì)。

??地價(jià)或?qū)⒗硇曰卣{(diào)，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“量升價(jià)跌”。自二季度蘇州出臺(tái)“土地限價(jià)令”之后，熱點(diǎn)城市陸續(xù)對(duì)土地方面做出過(guò)調(diào)控，考慮到政府控制地價(jià)的決心，未來(lái)“地王熱度”將有所降溫，地價(jià)理性的回調(diào)為大概率事件。另外，多數(shù)熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市均表示將在四季度增加土地供應(yīng)，因此，成交規(guī)模將有所回升。

??在此背景下，我們建議房企最好以靜制動(dòng)，以積極的心態(tài)，持防守的策略。在銷(xiāo)售節(jié)奏的把控上，要因城施策，在政策還未收緊的城市可加快推量，快銷(xiāo)變現(xiàn)為王；在定價(jià)方面，需謹(jǐn)慎合理，基于今年不少房企拿了地王，已進(jìn)入銷(xiāo)售階段需合理定價(jià)，切勿過(guò)多對(duì)市場(chǎng)抱有太大希望，多在產(chǎn)品上找溢價(jià)空間；在拿地策略上，應(yīng)盡量少拿地王，避免未來(lái)增加潛在的去化風(fēng)險(xiǎn)。