??從機遇的角度而言，房地產與特色小鎮有著密切的關系。尤其在政府大力推進特色小鎮的條件下，企業可充當建設者、運營者，甚至是發起者。但是鑒于特色小鎮還是一個比較新型的模式，目前其建設和運維大部分還是以政府為主導，已有碧桂園、綠城、華夏幸福等房企試水這一類項目，后期能否成功，這依然還要考驗房企在規劃設計、運維理念等方面的創新能力。

??那么，“特色小鎮”和其他類型的政府項目到底有什么區別呢？

??我們在本專題報告中將首先從概念層面進行明確的區分；其次，從特色小鎮運作中政企合作模式，通過已有的政企合作模式結合特色小鎮進行借鑒分析；最后，以具體案例綜合分析企業怎樣克服合作過程中的難題，發揮自身優勢從中盈利，以及需要注意一些事項。

??一、背景

??近幾年來，房企的毛利率及凈利率持續下滑，市場上三四線城市趨于飽和，一二線熱點城市拿地成本高企，房企提高或維持其凈利率的難度也在逐步增加。因此房企紛紛開始謀求多元化發展，尋求新的盈利增長點，其業務也逐步向金融、養老、物管等方向伸展。而目前政府積極籌劃建設的特色小鎮項目，以及逐步成熟的PPP模式又給房企提供了一種新的發展思路。

??1、 國家政策大力支持，巨額投資規模蘊藏機遇(略)

??2、PPP項目擴張迅速，房企參與小鎮建設可期(略)

??二、特色小鎮概況

??1、特色小鎮的概念

??特色小鎮不是傳統意義上的“鎮”，它既不是行政區劃單元上的一個鎮，也不是產業園區的一個區，而是一個集產業、文化、旅游和社區之功能于一體的一個新型聚落單位，是以產業為核心，以項目為載體，生產、生活、生態互相融合的一個特定區域。

??特色小鎮既可以是大都市周邊的小城鎮，又可以是較大的村莊，還可以是城市內部相對獨立的區塊和街區，其中部分服務功能可以和城市共享。特色小鎮的核心是特色產業，一般是新興產業，如私募基金、互聯網金融、創意設計、大數據和云計算、健康服務業，或其他智力密集型產業。

??2、特色小鎮的特征

??首先，特色小鎮是一個產業載體。特色小鎮的規劃和建設，在于產業的科學謀劃和定位，即根據既有資源優勢或特殊市場定位，進行產業定位，實現企業成長和小鎮經濟的可持續發展。

??這種以產業為主導的特色小鎮，與現有的產業集聚區、產業園區迥然不同，從產業本身來看，特色小鎮所承載的產業，更具創新性，需要以新理念、新機制、新技術和新模式，來推進產業集聚、產業創新和產業升級，會體現更強的集聚效應和產業疊加效應。

??其次，特色小鎮是一個文旅空間。不僅僅是產業的集聚和融合，其所具有的特色文化魅力，也是必不可少的重要元素。特色小鎮的文化特色，在于挖掘地域文化內蘊，或植入與產業有關的特色文化內涵，以形成小鎮的個性精神，并將這種文化精神植入小鎮建設的各個層面和領域，從而增強企業與居民的文化認同感。并直接決定和表現在園區規劃、建設布局、景觀設計和建筑風格上。

??第三，特色小鎮也是一個宜居宜業的大社區。既有現代化的辦公環境，又有宜人的自然生態環境、豐富的人性化交流空間和高品質的公共服務設施。特色小鎮建設將秉持“政府引導、企業主體、市場化運作”的原則，將占地面積控制在1~3km2的范圍內，打造一個高度產城融合的空間，并體現其特有的地域文化。

??3、各地相關政策與推進情況(略)

??4、政府目的及可考慮特色元素(略)

??三、特色小鎮運作中政企合作模式

??1、政企合作流程(略)

??2、政企主要合作方式

??廣義來講，政企合作方式的PPP模式類型分為三類：外包類、特許經營類及私有化類。而這三種的區別主要在于公私方的投資比例、職能分工及風險分擔機制。

??(1)業務外包：參與整體或部分外包業務，企業收取服務費用

??外包類項目可劃分為模塊式及整體式的服務外包。在該模式下，項目一般是由政府投資，私人部門承包整個項目中的一項或幾項職能，目前以BT合作的形式較多，私人部門主要收取服務費用，故承擔的風險相對較小。

??(略)

　　?

??(2)特許經營：BOT、TOT方式獲取一定時期內的經營權

??特許經營類項目一般是指項目需要私人參與部分或全部投資，并通過一定的合作機制與公共部門分擔項目風險、共享項目收益。項目的資產最終歸公共部門保留。在特許經營類別中，除了與DB模式結合而成的BTO和DBFO之外，該類型的PPP模式主要采取TOT(Transfer-Operate-Transfer移交-運營-移交)和BOT(Build-Operate-Transfer建設-運營-移交)兩類。

??BOT模式中，私人部門可獲得長期經營收益，且項目成本相對穩定。更多風險轉移至私人部門采用全項目生命周期的成本計算方法，故對軌道交通建設有諸多優勢。但于此同時，BOT仍存在諸多劣勢，包括在私人部門的運營下，項目建設可能與規劃、環境要求沖突；當經營管理成本上漲時移交政府，或增政府財政壓力；政府缺少項目建設運營控制權；模式結構復雜，需較長的合同達成期等。

??TOT模式主要運用于老舊公共設施項目中。政府無需對設施擴建及更新提供資金投入，幫助節省開支。但是更新的實施是不包括在契約中的，因此在新建設施的建設和運營方面或存困難；若變更契約則會增加成本。

??下例中為BLT模式，與BOT模式相似，但是運營權交由政府，所得運營收入一部分分配給企業

??(略)

??(3)私有化：獲得PPP項目部分股權或全部權益，企業私有化運作

??私有化類項目是公共部門與私人部門通過契約關系，是公共項目按照一定的方式最終轉化為私人部門的模式。該類項目則需要私人部門負責項目的全部投資，在政府的監管下，通過向用戶收費收回投資實現利潤。由于此類項目的所有權為私人永久性擁有，且不具備有限追索的特性，因而私人部門在這類項目中承擔的風險最大。根據私有化的程度，私有化類PPP模式分為完全和部分私有化兩種。

??正是由于私有化的模式屬性，合作項目則要求政府讓出控股權于私人部門，因此難免在運營過程中影響決策效率，進而影響到經營效率和服務水平。

??(略)

??四、政企合作模式典型案例

??(略)

??本文為微信刪減版，獲取完整版專題請聯系：吳女士021-60867863，wujiemin@cric.com

??《特色小鎮專題》目錄

??一、背景

??1、國家政策大力支持，巨額投資規模蘊藏機遇

??2、PPP項目擴張迅速，房企參與小鎮建設可期

??二、特色小鎮概況

??1、特色小鎮的概念

??2、特色小鎮的特征

??3、各地相關政策與推進情況

??4、政府目的及可考慮特色元素

??三、特色小鎮運作中政企合作模式

??1、政企合作流程

??2、政企主要合作方式

??(1)業務外包：參與整體或部分外包業務，企業收取服務費用

??(2)特許經營：BOT、TOT方式獲取一定時期內的經營權

??(3)私有化：獲得PPP項目部分股權或全部權益，企業私有化運作

??四、政企合作模式典型案例

??1、華夏幸福：“園區+地產”獲政府支持，業務整體開發實現雙贏

??(1)政府認可產業新城開發，全權委托華夏幸福運營

??(2)注重協同效應，住宅銷售輸血園區建設平衡政企利益

??(3)培養專業的招商引資團隊，創新招商模式獨一無二

??2、田園東方：政府主導土地流轉，企業規劃田園綜合體

??(1)政企發展理念一致，政府主導土地流轉與產業導入

??(2)以文旅產品為核心引擎，遵循旅游先行地產套現開發模式

??(3)“三生”、“三產”有機結合，政、企、民互利共生

??(4)多維配套實現持久運營，政府扶持確保土地收益

??3、陽光100：企業采取私有化運作，政府提供多層面優惠

??(1)項目外觀符合古村文化要求，且具備商業利用空間

??(2)引入資金“輕資產”運作，自持與出售相結合

??(3)企業把關招商、管理，體驗式消費業態占大頭

??(4)路線走國際化、時尚前端化，營造高端形象

??(5)景觀資源壟斷性優勢提升售價，盈利來源渠道多樣化