??9月19日，統(tǒng)計(jì)局公布了國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的數(shù)據(jù)，三季度GDP增速與二季度持平，保持6.7%。這其中房地產(chǎn)貢獻(xiàn)不少。仔細(xì)來看，9月各指標(biāo)波動(dòng)不大，開發(fā)投資、銷售、先開工略有回升，土地購置面積降幅有所收窄，整體庫存進(jìn)一步走低。不過，隨著政策接連出臺，行業(yè)短期內(nèi)也將迎來調(diào)整，四季度成交同比下滑已經(jīng)不可避免，而房地產(chǎn)投資的下滑也將進(jìn)一步加劇中國經(jīng)濟(jì)下行壓力。

??前三季度銷售金額超越2014年全年水平，略低于2015年、2013年全年

??2016年1-9月份，商品房銷售面積105185萬平方米，同比增長26.9%，增速比1-8月份提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長27.1%。商品房銷售額80208億元，增長41.3%，增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長43.2%。

　　點(diǎn)評：商品房銷售累積增速在連續(xù)4個(gè)月下滑之后，終于在9月企穩(wěn)回升。月內(nèi)商品房銷售面積1.77億平方米，同比增加34%，增速比8月上漲了14個(gè)百分點(diǎn)，銷售金額13585億元，同比上升56%，增速比8月增加了24個(gè)百分點(diǎn)，“金九”成色十足。值得注意的是，前9月商品房銷售額80208億元，已經(jīng)超過2014年全年商品房銷售額，也僅比2015年、2013年少7072億元和1220億元。

　　不過，國慶期間“限購”、“限貸”政策組合出擊，削減需求基數(shù)、加大購房成本，將有更多購房者觀望，投機(jī)需求會(huì)階段性退出市場，以及嚴(yán)查預(yù)售證導(dǎo)致供應(yīng)量偏緊，四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年相比，大幅下滑不可避免。

　　另外，本輪調(diào)控“控一線、穩(wěn)二線、盤活三四線”的思路清晰，未來仍需要進(jìn)一步關(guān)注信貸層面的變化，特別是在9月新增信貸再次近4成均來自居民房貸，而主管部門也頻頻透露出房地產(chǎn)行業(yè)資金將會(huì)定向收緊調(diào)控的信號，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場將迎來又一波深度調(diào)整，屆時(shí)，銷售指標(biāo)增速也將持續(xù)下滑。

　　盡管如此，鑒于社會(huì)資產(chǎn)荒帶來的資產(chǎn)配置需求和寬松貨幣政策格局沒有根本改變，熱點(diǎn)一、二線城市地價(jià)、房價(jià)持續(xù)上漲的局面難改，全年銷售面積和銷售金額再創(chuàng)歷史新高毫無懸念。

　　開發(fā)投資增速穩(wěn)中有升，政策轉(zhuǎn)向致四季度將逐步下滑

　　2016年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資74598億元，同比名義增長5.8%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長7.1%)，增速比1-8月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資49931億元，增長5.1%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.9%。

　　點(diǎn)評：房地產(chǎn)開發(fā)投資在連降三個(gè)月后，8、9月份趨于平穩(wěn)，增速迎來兩連漲，但持續(xù)上漲的基礎(chǔ)并不牢固。單月同比增速達(dá)到7.8%，較上月上漲1個(gè)百分點(diǎn)，而去年同期為-3.12%，可以看出，投資企穩(wěn)回升與此前基數(shù)較低有關(guān)。另外，部分熱點(diǎn)城市9月銷售良好以及土地購置面積降幅收窄也是推動(dòng)投資增速小幅上漲因素之一。

　　盡管9月份數(shù)據(jù)保持平穩(wěn)，并未受到政策影響，但國慶期間多個(gè)城市給樓市降溫，“限購”“限貸”組合拳齊出，一定程度降低未來開發(fā)企業(yè)進(jìn)行地產(chǎn)投資的熱情。而近期，住建部、發(fā)改委、國務(wù)院齊發(fā)聲，打擊捂盤、徹查拿地資金、嚴(yán)禁首付貸等規(guī)定頻出，也對地產(chǎn)開發(fā)投資起到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將下滑。但穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長仍需地產(chǎn)發(fā)力，斷崖式“急跌”可能性不大，未來將逐步滑落，全年增速維持在“0-5”之間。

　　新開工同比增速7個(gè)月來首次負(fù)增長，逐步回落為常態(tài)

　　1-9月份，房屋新開工面積122655萬平方米，增長6.8%，增速回落5.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積84681萬平方米，增長6.7%。

　　點(diǎn)評：新開工面積增速延續(xù)了此前沖高回落的態(tài)勢，累積同比增速已經(jīng)是連續(xù)第5個(gè)月同比回落，且近兩個(gè)月回落速度明顯加快。而單月同比增速更是在連續(xù)7個(gè)月正增長之后，首次跌落至負(fù)區(qū)間，9月新開工面積絕對值也為近兩年新低。增速持續(xù)回落，一方面是基數(shù)逐步走高所致；另一方面，是企業(yè)新開工意愿不強(qiáng)。而隨著管理層對預(yù)售審查愈發(fā)嚴(yán)格，不少企業(yè)也放慢土地開發(fā)進(jìn)程，尤其是拿地王房企，在今年銷售賺的盆滿缽滿之下，并不急于開發(fā)。

　　土地購置“量跌價(jià)漲”，供應(yīng)增加與資金管控將致市場“量漲價(jià)跌”

　　1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14917萬平方米，同比下降6.1%，降幅比1-8月份收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款5569億元，增長13.3%，增速提高5.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　點(diǎn)評：土地成交延續(xù)了此前“量跌價(jià)漲”的趨勢，主要是一、二線三高地塊頻出推動(dòng)成交價(jià)款增速迅速走高。但目前來看，多數(shù)城市土地供應(yīng)指標(biāo)完成率不到4成，而最近北京、南京、合肥熱點(diǎn)城市均表態(tài)將加大土地供應(yīng)力度，預(yù)計(jì)4季度熱點(diǎn)一、二線城市土地供應(yīng)將明顯增多，成交規(guī)模也將有所擴(kuò)大。值得注意的是，為控制地價(jià)的過快上漲，在現(xiàn)有的地方行政調(diào)控之外，未來或?qū)⒂懈嚆y行、金融機(jī)構(gòu)出臺調(diào)控新政，在開發(fā)貸、土地款等方面抑制地價(jià)的過快上漲，“三高”地塊得到控制，接下來成交價(jià)款增速放緩、下滑概率加大。

　　待售面積較年初降5.8%、住宅庫存降幅達(dá)11.3%

　　9月末，商品房待售面積69612萬平方米，比8月末減少1258萬平方米。其中，住宅待售面積減少1177萬平方米，辦公樓待售面積減少45萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少45萬平方米。

　　點(diǎn)評：受益于銷售增速仍保持20%以上的增長，商品房待售面積已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月回落，目前來看，去庫存取得了階段性成果。數(shù)據(jù)顯示，9月底商品房待售面積較年初的最高點(diǎn)降幅5.8%，而主力住宅商品房待售面積下降5268萬平方米、降幅11.3%。

　　但從銷售指標(biāo)來看與近日管理層發(fā)言來看，一、二線城市庫存壓力不大，主要壓力仍集中在三、四線城市。在盤活三、四線城市和去庫存的大基調(diào)下，未出臺調(diào)控的發(fā)達(dá)三線城市，有望迎來投資資金轉(zhuǎn)移的利好。但對于大部分高庫存的二、三、四線城市而言，市場景氣仍難攀升。