??今日，國家統計局公布了前11月房地產行業數據，10月密集調控后，部分指標出現“虎頭蛇尾”走勢。商品房銷售、開發投資、新開工面積增速等均同比下滑。相反的是，土地購置面積同比降幅進一步收窄、成交金額仍在高歌猛進，商品房待售面積連續9個月下降。整體來看，地價、房價未明顯降溫，調控政策的力度和廣度仍在加碼，預計明年行業仍將維持調整格局。

??11月商品房銷售環比量升價微跌，全年銷售面積破15億平方米無懸念

??1-11月份，商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速比1-10月份回落2.5個百分點。其中，住宅銷售面積增長24.5%；商品房銷售額102503億元，增長37.5%，增速回落3.7個百分點。其中，住宅銷售額增長39.3%。

??點評：

??前11月商品房銷售面積、金額同比增速繼續下滑，且面積增速小于金額增速。單月來看，11月商品房銷售面積、金額雖同比增長8%和13%，但增幅較10月份別下滑18和27個百分點；環比來看，商品房銷售面積環比微增2%，銷售金額則繼續環比下跌2%，在調控之后，成交金額環比下跌以及同比增速顯著放緩，整體呈現量升價跌格局，一定程度上是成交結構變化所導致，價格較高的熱點城市受調控影響導致成交量大幅下滑，成交比重有所降低。

??從銷售的區域結構分布也可見一斑，前11月商品房銷售面積、金額主要集中在中部地區，同比分別增長30.7%和42%，但中部地區前11月銷售金額增速回落明顯快于東部和西部，主要是此前增速基數較高以及中部地區多數熱點城市均出臺收緊政策所致。

??總的來看，在商品房銷售金額早早打破2015年最高點之后，前11月，商品房銷售面積達到135829萬平方米，比2013年行業成交規模頂峰(130551萬平方米)高出5278萬平方米，再次創下商品房銷售面積新高。按12月成交面積維持1.5億平方米保守估算，2016年全年銷售面積將破15億平方米。

??不過，當前城市政策調控升級仍在繼續，調控仍會縈繞明年市場不退出，成交量絕對值也將維持一到兩個季度低位。信貸層面，貨幣政策短期雖無快速收緊可能，但在 “調結構、去杠桿”成果初現，“防風險”作為重中之重之下，針對房地產行業資產泡沫問題，尤其是熱點城市房地產“吸金”的情況，信貸層面將更有針對性的進行調整，對于這些城市明年上半年成交走勢不容樂觀。

??11月開發投資額環比增長1%，前11月增速微降0.1個百分點

??2016年1-11月份，全國房地產開發投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1-10月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資62588億元，增長6.0%，增速提高0.1個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.0%。

??點評：

??自今年1-7月房地產開發投資增速(5.3%)回落到今年低位之后，投資增速一路“回升、企穩”，1-11月雖終止三連漲的勢頭，但整體仍保持平穩，6.5%增速較7.2%的今年最高點少了0.7個百分點，拋開基數原因，新開工增速回落、土地購置面積降幅均收窄是投資“穩中有降”的主要原因。另外，單月來看，房地產開發投資增速均同環比均呈現正增長，不過相比10月開發投資13.44%的同比增速(主要是因單月新開工增速同比上漲20%所致)，11月5.4%已經恢復到正常水平。

??11月工業增加值、消費品銷售同比增速回升，CPI、PPI等指標持續向好，表明當前國內經濟正處于企穩階段，“穩增長和調結構”取得階段性的成果，從防范風險角度看，對于企穩后經濟的回升，仍要靠實體經濟的復蘇來帶動，意味著房地產作為今年“吸金”行業，將面臨資金壓力，且在行業調整中房企投資意愿明顯衰減。因此，我們預計今年房地產開發投資額增速保持5%左右。

??11月新開工面積環比降5%，全年增速將回落至5%左右

??1-11月份，房屋新開工面積151303萬平方米，增長7.6%，增速回落0.5個百分點。其中，住宅新開工面積104776萬平方米，增長7.9%。

??點評：

??整體來看，前十一月新開工面積累計增速仍延續此前下滑態勢，7.6%的增速較4月份21.4%得最高點下滑了13.8百分點，在基數逐步抬升之下，增速放緩符合預期。單月來看，上個月同比增速暴增至20%后，11月僅為3.3%。而單月新開工量已經連續2個月下滑，一方面是今年多數房企業績無憂，新開工進度得以放緩；另一方面，越來越多的城市加大市場秩序整頓力度，造成房企新開工意愿不足。隨著政策調控不斷深入，未來新開工繼續回落，全年增速維持在5%左右。

??土地購置面積降幅較去年收窄27.4個百分點，成交價款增速持續增長

??1-11月份，房地產開發企業土地購置面積19046萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2個百分點；土地成交價款7777億元，增長21.4%，增速提高4.7個百分點。

??點評：

??隨著熱點城市在年末集中增加土地供應量，前11月土地購置面積降幅進一步收窄至4.3%，較去年提升了27.4個百分點，盡管成交量仍處于負增長，但成交價款仍高歌猛進，增速較1-10月提高4.7個百分點，而濟南、天津、溫州、合肥仍有“三高”地塊拍出，熱點城市土地市場仍保持“量跌價升”的格局。不過作為本輪調控得核心之一，控制地價是現階段得首要任務，預計未來成交價款增速將有所放緩，明年土地購置面積增速能否由負轉正，仍要看各城市對于未來供地計劃的執行程度。

??住宅待售面積連降9個月、較高點減少13%，商辦庫存仍在繼續增加

??11月末，商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米。其中，住宅待售面積減少582萬平方米，辦公樓待售面積增加57萬平方米，商業營業用房待售面積增加32萬平方米。

??點評：

??商品房待售面積連續9個月下滑，其中住宅待售面積較年初高點下降13.2%，表明自去年9月份以來去庫存取得初步成效。近期調控政策頻出、銷售高位回落之下，庫存風險并未增加，主要是因為供應量縮減以及政策收緊城市多數是不存在庫存壓力。在“控一線、穩二線、盤活三四線”大方針下，預計未來住宅庫存會進一步降低。和住宅庫存量處在年內新低截然相反，近兩個月商、辦庫存均在增加，多數城市市場供大于求，去化情況不容樂觀。