——2017年1-3月房地產行業數據點評

??一、房地產開發投資增速持續上升

??2017年1-3月份，全國房地產開發投資19292億元，同比名義增長9.1%，增速比1-2月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資12981億元，增長11.2%，增速提高2.2個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.3%。

單位：億元，%

圖1  全國房地產開發累計投資及增速

數據來源：國家統計局。

??點評：1-3月份房地產開發投資累計增速持續上揚，房地產開發投資增速比1-2月提高0.2個百分點，其中住宅投資增速提高2.2個百分點。住宅投資增速的提高拉動了整個房地產開發投資增速。分區域看，中部地區增漲較快，為14.7%，東部地區為7.9%，西部地區為7.5%，增速各有提升。最嚴政策調控下，一季度房地產投資依然顯著上升原因是：其一，房地產投資得益于宏觀經濟企穩，今年一季度國內生產總值同比增長6.9%，良好的經濟開局，促進了房地產投資信心的提升，反過來，房地產投資的增長也是經濟穩定增長的基礎。其二，雖然自3月以來多城采取限購限貸以及限賣等房地產調控措施，但由于政策調控對投資影響存在時滯性，房地產投資影響可能在4月份或以后會有所顯現。前三個月的房地產投資增速帶有一定的慣性。其三，現在一些熱點城市有計劃的加大土地供應，利于推動房地產投資的增加。

??二、新開工面積增幅繼續上揚

??1-3月份，房屋新開工面積31560萬平方米，增長11.6%，增速提高1.2個百分點。其中，住宅新開工面積22751萬平方米，增長18.1%。

單位：萬平方米，%

圖2  全國房地產累計新開工面積及增速

數據來源：國家統計局。

??點評：1-3月，新開工面積同比增幅持續上揚，住宅新開工增幅比去年同期高3.3個百分點。新開工的上升有利于未來市場供應的增加。目前新開工增速上升的動力因素：其一，季節因素，每年的一季度是房企項目排期的集中時段，新開工的速度和數量都在增加。其二，房企對未來市場發展仍持相對樂觀的態度。隨著一些熱點城市加大對土地的供應，國家對于樓市發展的態度更多是保持穩定，而非打壓降價，因此房企對未來發展也有信心，投資和開工積極性不減。

??三、銷售面積、銷售金額增幅回落，但依然處于高位

??1-3月份，商品房銷售面積29035萬平方米，同比增長19.5%，增速比1-2月份回落5.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長16.9%，辦公樓銷售面積增長52.9%，商業營業用房銷售面積增長35.6%。商品房銷售額23182億元，增長25.1%，增速回落0.9個百分點。其中，住宅銷售額增長20.2%，辦公樓銷售額增長67.9%，商業營業用房銷售額增長49.3%。

單位：%

圖3  全國商品房累計銷售面積及銷售額增速

數據來源：國家統計局。

??點評：從近一年商品房銷售面積和銷售金額月度累計同比增幅走勢看，兩指標增幅總體在回落，但平均增幅依然遠遠高于房地產開發投資增幅，更高于同期GDP增幅，且銷售金額增幅全部高于同期銷售面積增幅，顯示房價依然在上升通道中。

??雖然一季度末房地產銷售面積增幅小幅回調了4.6個百分點，但依然還是保持了接近20%的增長，依然處于高位！從這個角度看，房地產到目前為止還沒有有效降溫。史上最嚴調控下，樓市前期釋放的交易能量巨大，市場慣性相當強，政策對市場預期乃至交易行為的實際影響，要滯后到四月份，甚至下半年才能明顯表達出來。

??“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是中央確定的房地產市場發展基本定位?？茖W理解之，房地產要回歸居住的本質屬性，并在一定程度上去除投資投機屬性。這并不意味著樓市就不發展了。隨著新型城鎮化進入快速發展期，農村人口加速向城鎮轉移，住房需求依然很大，解決人民群眾的“居住”需求是中央賦予房地產行業的重要使命，這項使命在今后十年不是減輕了，而是更加重要了。要防止房地產市場被投機資金金融化、泡沫化，要千方百計促進樓市向正常行業的回歸，這對于房地產市場是難得的發展契機。

??分子行業看，住宅銷售額增長20.2%，辦公樓銷售額增長67.9%，商業營業用房銷售額增長49.3%。行業發展有所分化，住宅銷售相對理性，商辦物業的銷售則出現了井噴。這與住宅限購政策執行早，商辦限購執行晚，存在時間差有關。預計主要城市進一步加強商辦物業的限購之后，整個商品房市場的炒作氛圍將明顯降溫。市場進一步趨于理性。

??四、庫存去化效果顯著

??3月末，商品房待售面積68810萬平方米，比2月末減少1745萬平方米。其中，住宅待售面積減少1643萬平方米，辦公樓待售面積增加3萬平方米，商業營業用房待售面積減少84萬平方米。

單位：萬平方米

圖4  全國商品房各類物業累計待售面積

數據來源：國家統計局。

??點評：1-3月，住宅、辦公樓、商業營業用房待售面積紛紛回落，去庫存成果顯著，為17個月最低值。從去庫存政策看，預期2017年整體三四線樓市政策依然寬松。而一二線城市已經基本完成了去庫存任務，預計后續房地產調控會持續加碼。

??五、土地購置面積有所回落，成交價款增速反彈

??1-3月份，房地產開發企業土地購置面積3782萬平方米，同比增長5.7%，增速比1-2月份回落0.5個百分點；土地成交價款1359億元，增長16.7%，增速提高4個百分點。

單位： %

圖5  全國土地累計購置面積及土地成交價款增速

數據來源：國家統計局。

??點評：1-3月，土地購置面積繼續呈現正增長態勢，主要由于近期重點城市土地供應增加，開發企業拿地積極。土地成交價款增速自去年11月持續下降以來，呈現v字回升趨勢。即使在多重調控政策約束下，土地市場仍然火熱。標桿房企對熱點城市拼搶積極，特別是武漢、南京、蘇州等城市，房企依然積極布局。甚至部分住宅地塊依然被多家房企以突破上限的價格拼搶。

??六、開發企業到位資金增幅反彈

??1-3月份，房地產開發企業到位資金35666億元，同比增長11.5%，增速比1-2月份提高4.5個百分點。其中，國內貸款6892億元，增長10.7%；利用外資74億元，增長308.0%；自籌資金10894億元，下降7.2%；其他資金17806億元，增長27.1%。在其他資金中，定金及預收款10007億元，增長27.0%；個人按揭貸款5538億元，增長18.6%。

單位：%

圖6  全國房地產開發企業到位資金增速

數據來源：國家統計局。

??點評：1-3月房地產開發企業到位資金增速出現好轉，其中定金及預收款同比增幅27%、個人按揭貸款同比增幅18.6%，自籌資金仍為負值，拉低了房地產開發企業到位資金增速。但相比較1-2月，增長了4.5個百分點，出現明顯反彈。即使房企融資渠道層層收緊，對于大型開發商而言，有大量的資金儲備，不會受到信貸收緊的影響，對于規模較小的開發商依然有其他途徑獲得開發企業資金。由于房地產開發企業仍然看好當前一些城市的房地產市場，因此房地產開發企業受正規渠道融資限制之后，開始轉向而被視為“影子銀行”的非標融資（委托+信托+未貼現承兌匯票）。影子銀行的盛行可為房地產開發提供資金支持，但是風險也不容小覷。

??（本文來源：中房研協 測評研究中心）