文/楊科偉、俞倩倩、姚鄭康

??隨著越來越多的城市二手住房成交量超越新房，諸多一、二線城市迎來“存量”住宅交易時代，承接絕大多數購房需求釋放。另一方面，自去年上半年以來，新房供應持續短缺也給二手住房交易不斷“復蘇”創造空間，更多購房需求主動“轉移”至存量市場。數據表現為今年以來重點城市掛牌量的持續小幅減少，二手住宅成交量的觸底回升以及重點城市如廣州、重慶、武漢等一、二手住宅價格持續“倒掛”，都預示二手房市場正以賣方為主導。

??在此背景下，研究當前二手住房市場的需求結構就變得尤為重要：第一，可以反映市場真實的需求狀況，不得不說人為“限價”主導的新房供應、成交難免“失真”，相較而言，二手市場成交結構的變化可以客觀反映出當前購房者真是需求狀態以及這種變化，到底是什么樣的人才買房？這些購房者真正需要什么樣的產品？第二，二手存量市場作為核心而一線城市市場重要部分，對其發展變化總結也可以合理預判未來不同城市的購房偏好。 

??一、當前二手住房市場整體呈現三大顯著特征

??2018年上半年，受到房地產市場調控持續影響，新房供應不濟使得需求持續擠向二手住宅市場，市場預期穩定向好，大體呈現出以下幾大特征：

??一是近半數熱點城市步入“存量時代”，二手房成交規模顯著高于新房。2013年上海的二手房成交量首次超過新房，自此之后，以二手房市場的為主導的城市持續擴容，2017年已涵蓋了北上廣深及廈門等6個城市，據CRIC監測，2018年上半年10個典型城市中北京、上海、深圳、武漢的二手房成交量均顯著高于新房。南京、廣州的二手房成交面積與新房成交體量保持著不相伯仲的狀態，特別是新房供應量顯著不足的背景下，二手住房市場熱度還將維持較長時間。

??二是上半年掛牌量持續小幅減少，而成交延續去年四季度以來觸底回升態勢。2018年上半年，全國17個典型城市二手住宅出售掛牌量每月基本都維持著3000萬平方米左右，變動幅度不算太大，但整體持續小幅下降，二手房市場熱度回升情況下，熱門城市的業主普遍存在惜售心態。從二手住宅的成交情況來看，2018年上半年，在新房供應不影響下，二手房市場穩步復蘇，13個重點城市成交面積和成交套數分別為4667萬平方米和53.4萬套，較去年下半年都小幅增長5%，但從成交熱度依舊不及2017年上半年同期。

??備注：CRIC研究中心統計的二手房數據基本均為住宅屬性，具體城市包括北京、上海、廣州、深圳、合肥、重慶、鄭州、南京、杭州、青島、成都、蘇州、廈門等13個城市。

??三是七成城市一、二手價格“倒掛”。從10個重點城市二手住宅成交均價看，2018年上半年除北京、上海、鄭州外，其余7個城市二手住宅成交均價均高于一手住宅均價，主要是受新房“限價”政策影響，普遍造成一、二手房房價“倒掛”，最顯著的是武漢價差超1倍，其次是南京，二手房市場的成交熱度可見一斑。 

??二、二手住房市場成交需求結構靜態特征和動態變化

??1、靜態特征：以中低總價、70-90平方米、三房需求為主

??總體從成交結構看，呈現以下幾大特征：一是70平方米以下小面積段住宅為成交主力，尤其在一線城市，近乎占據了總成交規模的“半壁江山”；二是房型主要集中在功能性完備的二房和三房，性價比較高，可基本滿足三口之家的日常生活需求；三是總價段因各城市房價高低不同，但都是城市中低總價段比重最大。

??1.1成交面積段：總價可控的70平方米以下成交套數占比均超30%

??按成交面積段來劃分，10個典型城市的二手房成交基本體現出剛需類小面積段住宅備受青睞的特征，除合肥外，其余9個城市70平方米以下均為主力面積段，占比較大。大體可分為以下三大類：

??一是以北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州為代表的房價較高、市場發展成熟的市場， 70平方米以下的小面積段獨占鰲頭，占比均超40%以上，且與成交套數占比第二的70-90平方米拉開了較大差距。這主要源于一方面這些城市的二手住宅市場發展相對成熟，市場中存在大量總價偏低的“老破小”可供交易；另一方面房價的持續上揚、限購限貸的層層加碼倒逼剛需購房者選擇小面積、低總價的房源滿足基本的居住需求。

??二是70平方米以下和70-90平方米占比不分伯仲，均為30%左右，成交以“剛改”為主的城市，典型代表為重慶、武漢、鄭州。這類城市房價經歷了一輪“補漲”之后，基本還處于購房者的預期之內，人們在二手住宅購買方面，除了考量總價限制外，更多也會權衡地段、居住舒適度等多方面因素，不得不說，隨著人們購買力的逐步提升，后期70-90平方米和90-120平方米仍存在足夠的增長空間。

??三是合肥，合肥二手住宅市場相對特殊，90-120平方米和70-90平方米占比不相伯仲，均達到了30%左右，究其原因，一方面房價適中，以1.5萬元/平方米的成交均價推算，120平方米的改善住宅總價基本在180萬元左右，30%首付僅為54萬元，基本在合肥居民可承受的購買力范圍內。另一方面，主要與合肥購房者的消費偏好密切相關，新房成交中90-120平方米和70-90平方米同樣是主力面積段，在供應受限、調控層層加碼的背景下，一部分客群被擠壓至二手房市場，從而帶動了這一面積段成交規模的提升。

??1.2成交房型：多數城市三房與二房占比已不相伯仲，強調功能性而一步到位

??以2018年第二季度典型城市不同房型占比來看，目前主力戶型仍為二房和三房，除合肥外，北京、深圳、重慶、武漢基本都呈現出二房占比高于三房的特征，因這些城市房地產開發較早，存量房源較多，結合面積段特征分析，成交主力70平方米以下房源多以二房為主，因而占比存在顯著優勢。此外值得關注的是，5城三房的平均占比也達到了32%，因二孩政策放開，部分置業者在購房時更加關注戶型的功能性，小三房或“2+1”等戶型滿足了許多家庭“一步到位”的需要，未來還有廣闊的增長空間。

??1.3成交總價段：剛需主導市場，四成左右需求集中在城市中低價位房源

??因各城市房價高低不同，故主力總價段的分化也較為顯著，大體可以分為以下三大類：

??一是主力面積段段在0-100萬元，典型城市為重慶、廣州、鄭州，重慶因單價偏低，加之70平方米小面積段占比較高，故0-100萬元總價段的占比高達56%，而廣州、鄭州0-100萬元和100-200萬元的占比基本不分伯仲，后期總價段上移的趨勢也比較明顯。

??二是主力總價段在100-200萬元，諸如南京、合肥、武漢、北京都落在了這一區間，雖然總價承受力相同，但居住品質還是存在顯著差異的：合肥200萬元的預算基本可購買120平方米左右的住宅，而北京這樣的購買力僅能購買70平方米以下的房源，較為發達的一線城市的購房者不得不面臨高總價“蝸居”的困境。

??三是主力總價段在200-400萬元，典型代表為上海、深圳、杭州，這些城市普遍具備高房價的特征，新房“一房難求”將過剩的購買力倒逼至二手房市場，從而也使得主力總價段“水漲船高”，不得不說，這三城的二手房市場都面臨著較為廣闊的發展空間，人才新政、外來人口的涌入等因素作用都將為房價提供較為穩健的支撐。

??從近3年10大城市二手住房市場需求成交結構變化趨勢看，分化較為顯著，一線城市房價持續上漲背景下，購房需求以70平方米以下的一房或二房為主且比重持續上升，其他城市諸如杭州、重慶、武漢、合肥、鄭州等二手住房市場仍在起步發展，需求結構相對穩定。2、趨勢變化：一線城市70平以下、一二房比重持續上升，其他城市相對穩定

??2.1成交面積段：70平方米以下小面積段占比擴張趨勢明顯

??一是北上廣深四個一線城市70平方米以下小面積段剛需戶型成交套數占比擴張顯著，70-90平方米占比變化不大，90平方米以上的各面積段基本都呈現出收縮趨勢，由此我們不難看出，“高房價”促使一線城市的居住品質和舒適度直線下降，剛需購房者無力負擔高總價房源，只能選擇面積較小，總價偏低的“老破小”居住，而且這樣的情況在短期內難以改變，甚至存在愈演愈烈的趨勢。

??二是諸如杭州、重慶等熱門二線城市，70平方米以下和70-90平方米成交套數占比都保持著較為穩健的增長，可以說二手房市場面臨著蓬勃的發展空間。主要源于這些城市的人口吸附力較強，杭州在前期的“搶人大戰”中收效顯著，承接和吸納了諸多上海的外溢人才，為本地的樓市提供了有力的需求支撐，而重慶作為直轄市，本身人口總量就較大，且房價偏低，改善型需求還將迎來新一輪釋放。

??三是以合肥、武漢、鄭州為代表的各面積段占比相對穩固，變化不大（漲跌幅不超過5%）的城市，這些城市基本以剛改和改善型需求為主，除武漢外，合肥、鄭州二手房市場基本都處于起步階段，成交規模相對較小，購房者普遍愿意選擇新房而非二手房，故各面積段成交套數占比與新房大體相同，波動不大。

??2.2成交房型：多數城市一二房成交占比持續提升，僅合肥武漢三房比重上升

??從成交房型來看，人口吸附力較強或本身人口基數較大的一、二線城市“蝸居效應”更為顯著：北京、深圳、重慶這三個城市一房、二房占比都在持續提升，偏改善類的三房、四房及以上占比持續下降，一方面源于城市本身住宅的供應結構以小房型為主，另一方面也源于高房價導致外來剛需客群的購買力受限，不得不選擇一些功能性不完善的“老破小”。

??此外，諸如合肥、武漢成交房型的變化主要以本地居民的偏好為主，合肥二房占比持續下降，三房占比較2016年第四季度提升了3個百分點，也因本地的房價相對適中，在購買力相對富裕的情況下，人們也更為強調居住的舒適度等因素。而武漢小面積段的一房有所下降，二房、三房占比提升，也反映出人們對房屋功能完善度的客觀要求。

??2.3成交總價段：房價上漲使主力總價段普遍上移，始終以中低價位為主

??因這波行情帶動了房價上漲，各城市主力總價段均存在上移趨勢，僅上移的幅度程度存在差異：第一梯隊，以北京、上海、廣州、杭州為典型代表，0-100萬元、100-200萬元這兩段的成交套數占比均有了顯著下降，與此同時200-400萬、400-600萬元的擴張趨勢較為明顯，第二梯隊，以重慶、鄭州為代表，0-100萬元成交套數占比下降，100-200萬元、200-300萬元這兩個總價段呈現出不同程度的擴張。第三梯隊，二手房各總價段占比變化不明顯，以合肥為例，主要還處于新房為主導的樓市，成交規模較小，面積段變化不顯著，故而總價段波動并不大。

??三、10大重點城市二手住房需求結構剖析

??1、北京：70平以下需求小型化、200-400萬元的中低總價占比增長

??北京作為首都，房地產市場成熟度相對較高，二手住宅成交規模一直顯著高于新房市場，受“930”新政影響，2016年第三季度以來其二手房成交規模一直呈現下行趨勢，2018年上半年才顯現出“復蘇”，但總體表現仍不及2017年同期。下面我們將從成交面積段、房型、總價段三個維度剖析北京二手住宅需求變化情況。

??? 成交面積段：70平方米以下小面積段擴張趨勢明顯

??從北京2016年以來不同面積段成交套數變化情況來看，我們不難發現，以90平方米為分界點，占比變化趨勢呈現“兩極分化”：

??90平方米以下小面積段占比逐年提升，其中70平方米以下的小戶型備受購房者青睞，占比擴張趨勢明顯，由2016年第一季度的42%逐步上升至2018年第二季度的47%。一方面源于該面積段迎合了主流剛需客群的需求，因房價較高，受制于購買力，多數首次置業客群偏向于購買總價較低的小面積戶型，另一方面介于目前很多城市的新房供應70平方米以下小戶型基本已“消失殆盡”，故而首改剛性需求也轉移到了二手房市場。

??90平方米以上的中等和大面積段占比基本呈現收縮態勢，因日益增長的房價和從嚴的調控政策，一線城市“改善”的難度在逐步加大，加之新房限價等政策，中高端客群普遍傾向于購置新房，二手購買力略顯不足。

??? 成交房型：二房為成交主力占比與日俱爭高達48%

??就成交房型來看，二房毋庸置疑成為了主力房型，且占比與日俱增，2018年第二季度二房占比高達48%，較2016年第一季度上升了8個百分點。結合面積段情況綜合分析，原因主要是受供應結構影響，北京的存量住宅中二房仍是主力戶型，加之面積段主要集中在90平以下，總價基本在主流剛需客群的承受力范圍內，因而成交套數占比較大。

??其次一房成交占比也有增大的趨勢，上升了4個百分點，一方面面積段較小，迎合了部分看漲后市買房投資者的需求，另一方面一線城市晚婚者、獨身者比例較大，一房基本可滿足日常的生活需要；

??值得關注的是，因二孩政策放開，部分置業者在購房時更加關注戶型的功能性，小三房或“2+1”等戶型滿足了許多家庭“一步到位”的需要，目前的成交占比在19%左右，未來還有潛在的增長空間。

??? 成交總價段：200-400萬元和400-600萬元占比均有所增加

??從成交總價段來看，100-200萬元和200-400萬元的季度成交套數基本都在1.7萬套以上，二者占據了總成交套數的“半壁江山”，是購房者選擇的主力總價段。但100-200萬元占比呈收縮趨勢，而200-400萬元占比顯著增長，較2016年第一季度上升了2個百分點，結合面積段、房型的成交情況來看，并非人們的居住環境得以提升，而是房價上漲嚴重制約了人們的購買力，200-400萬元的預算也僅能夠得90平方米左右的二手住宅，可基本滿足三口之家的需求，故而400萬也算是主流購房者的購買力“瓶頸”。

??值得關注的是，400-600萬元這一總價段占比也有逐年提升的跡象，從2016年第一季度的7%逐步上升至2018年第二季度的10%，部分源于房價飛漲下人們賣舊房換新房，對居住品質提升的客觀需求，另一部分也反映出高收入群體的購買力正逐步提升，貧富差距有進一步擴大的可能。

??2、上海：70平以下小戶型占比超50%，主力總價段上移至200-400萬元（略）

??3、廣州：120平以上大面積段持續收縮，100萬元以下占比最高但比重下降（略）

??4、深圳：二、三房為成交占比均超35%，房價趨高集中在200-400萬元（略）

??5、南京：70平方米以下，100-200萬元剛需住宅備受購房者青睞（略）

??6、杭州：面積集中在90平米以下，總價段200-400萬元擴容明顯（略）

??7、重慶：90平米以上面積段占比穩定，二房占比持續提升（略）

??8、合肥：改善類居住需求不斷釋放，90-120平、三房占比顯著提升（略）

??9、武漢：需求結構穩定，一二手價格“倒掛”致二房占比持續高位（略）

??10、鄭州：二手房初級發展階段，各面積段成交占比相對平均（略）