文／沈曉玲、齊瑞琳

??調(diào)研感受調(diào)控較為嚴(yán)苛，限價(jià)限購齊上陣；

??限價(jià)導(dǎo)致房價(jià)梯隊(duì)差異不明顯；

??當(dāng)前市場熱度趨穩(wěn)，土地供應(yīng)較少；

??棚改項(xiàng)目管控較嚴(yán)；

??主要為地緣性客戶，兩極分化，偏愛剛需或好地段改善住宅；

??本地龍頭房企一家獨(dú)大，品牌房企影響力較弱。

??目前保定市市內(nèi)下轄5區(qū)（競秀區(qū)、蓮池區(qū)、滿城區(qū)、徐水區(qū)和清苑區(qū)），4市、15縣及兩個(gè)2開發(fā)區(qū)：保定國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、白溝新城。市內(nèi)五區(qū)包括競秀區(qū)、蓮池區(qū)、滿城區(qū)、徐水區(qū)和清苑區(qū)，市轄區(qū)的市場板塊按照方位分為城東、城西、城北、城南四個(gè)板塊。城東配套較為成熟；城西打造文體新城，發(fā)展進(jìn)度相對緩慢，目前深保產(chǎn)業(yè)園，配套空白；城北北二環(huán)到北三環(huán)，地王板塊，其中徐水區(qū)靠近雄安，限購最嚴(yán)苛；城南老城區(qū)，長城汽車總部位于此板塊。

??01 市場綜述

??市場逐漸走向正規(guī)化，“解遺”后購房者觀望情緒重

??從2014年提出京津冀一體化開始，保定市房地產(chǎn)市場在2015-2017年經(jīng)歷一輪火爆，房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲，由2015年的6000-7000元/平方米上漲至2016年的1萬元/平方米左右，再到2017年漲至約1.5萬元/平方米。2017年雄安新區(qū)規(guī)劃公布，保定市開始實(shí)行限購政策，四限調(diào)控層層加碼，市場回歸理性以及本地自住性需求。2019年調(diào)控更加嚴(yán)格，第二季度市場下行，第三季度市場進(jìn)一步惡化。

??由于河北省之前整體房地產(chǎn)市場不健全，為規(guī)范房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，政府出臺“解遺”，補(bǔ)證、違規(guī)清理集中解決歷史遺留問題，期間出現(xiàn)一些原開發(fā)商“解遺”困難，部分項(xiàng)目出現(xiàn)拿證困難，本地中小房企紛紛出現(xiàn)資金鏈斷裂，民間借貸、信托等集中暴雷，導(dǎo)致項(xiàng)目交房困難甚至爛尾。受此影響，五證齊全、施工進(jìn)度成購房者關(guān)注焦點(diǎn)，購房決策周期拉長，轉(zhuǎn)化率由之前的3:1、4:1提升至10:1。

??02 調(diào)控政策

??非戶籍繳納社保3年限購一套，首套房貸50%

??目前保定市主城區(qū)調(diào)控政策嚴(yán)苛，本市戶籍限購2套住宅、非本地戶籍家庭需要社保連續(xù)繳滿3年限購1套住房，其中徐水區(qū)由于緊鄰雄安新區(qū)，限購更加嚴(yán)苛，除了本區(qū)戶籍居民以外，保定本地其他區(qū)域居民需要在徐水繳納3年社保才有購房資格。

??主城區(qū)首套房首付需50%，部分地塊限售10年。2017年保定市限價(jià)一刀切，高層、小高層、洋房售價(jià)皆不得超過1.3萬元/平方米，開發(fā)商通過捆綁電商、車位等變相突破限價(jià)；2019年市場監(jiān)管趨嚴(yán)，嚴(yán)禁開發(fā)商以捆綁的方式突破限價(jià)。

??03 價(jià)格梯度

??城區(qū)限價(jià)1.3萬元/平方米，城北城東房價(jià)較高

??由于保定市在2017年市場火熱的時(shí)候價(jià)格快速上漲至1.5萬元/平方米，后出爐限購政策致使地產(chǎn)市場回歸相對理性，由于保定市有較為嚴(yán)苛的限價(jià)政策，因此各區(qū)域房價(jià)最高價(jià)持平，梯隊(duì)不是特別明顯。

??分別來看城北的北二環(huán)到北三環(huán)本為保定市地王板塊，之前是全市價(jià)格高地，房價(jià)在1.3萬元/平方米，市北郊區(qū)徐水區(qū)由于靠近雄安新區(qū)，限購最為嚴(yán)苛，即使是保定本地人也需要在徐水繳納3年社保才有購房資格，房價(jià)在8000元/平方米左右。城東配套成熟，且距離北京乘坐高鐵只需要40分鐘，房價(jià)也處于限價(jià)位1.3萬元/平方米，該區(qū)域主打100-115平方米的三房改善型住宅。城西板塊打造文體新城，但是發(fā)展進(jìn)度相對緩慢，房價(jià)目前1萬元/平方米左右，純剛需盤比較多，板塊內(nèi)的深保產(chǎn)業(yè)園有部分企業(yè)進(jìn)駐，但是周圍配套剛剛起步，以不限購的LOFT公寓產(chǎn)品居多，單價(jià)在8000-9000元/平方米；城南為老城區(qū)，市容環(huán)境一般且容易發(fā)生交通擁堵，且城市配套比較落后，目前房價(jià)在8000-12000元/平方米。

??04 土地市場

??一級市場不會繼續(xù)放量，凈地有限

??保定市由于前幾年土地市場及地產(chǎn)開發(fā)市場不完善，土地一級開發(fā)時(shí)間、資金成本皆不可控，隱性資金成本偏高。2019年銀行棚改資金監(jiān)管趨嚴(yán)，工商銀行需二級以上的開發(fā)資質(zhì)，中國銀行全年棚改僅6億元的信貸額度，農(nóng)行沒資金額度。從8月份開始，不會再新增棚改業(yè)務(wù)。目前保定供地集中在北三環(huán)、西二環(huán)，都為凈地而非一級棚改項(xiàng)目，但總體體量較小，其中西二環(huán)最多剩1千畝地，總體供地稍顯不足。

??05 客群偏好

??地緣性及周邊郊縣客戶多，好地段改善、地段稍差剛需易去化

??客群按照不同板塊來看，板塊地緣性比較強(qiáng)，如城東區(qū)域的客群來源主要是蓮池區(qū)本地客戶和周邊縣居民，本地客戶占比至少30%。城西純剛需盤客群主要是西邊競秀區(qū)本地居民、周邊村及周圍縣城居民，LOFT由于不限購不限貸，會吸引到一部分其他城市如北京投資客等。其他各個(gè)區(qū)縣購房也多半就地消化。

??市場兩級分化，好地段的改善大戶型和地段差一點(diǎn)的剛需小戶型較易去化，中間檔產(chǎn)品去化困難。地緣性客戶居多，大都來自于本區(qū)域以及周邊縣市。

??06  競爭格局

??本地龍頭房企占優(yōu)，品牌房企影響力較小

??地方財(cái)政受限，供地以一級市場開發(fā)為主，本地房企拿地有優(yōu)勢，外來房企進(jìn)入門檻偏高。外來房企一般傾向于收購或和本地房企合作，或者以二級市場招拍掛方式進(jìn)入，目前，適合招拍掛的凈地主要集中在北三環(huán)、西二環(huán)，其中西二環(huán)開發(fā)殆盡最多剩1千畝，外來房企能進(jìn)入多少存疑，所以品牌房企的樓盤相對較少，在保定的影響力較小。另一方面，本地中小房企也由于各種原因如資金鏈斷裂出局?？傮w來說保定樓市呈現(xiàn)出本地龍頭房企隆基泰和一家獨(dú)大的情況，其今年前九月累計(jì)銷售額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第二名房企。

??07 營銷去化

??渠道分銷等營銷方式較多

??通過各家代理及互聯(lián)網(wǎng)渠道分銷，實(shí)際廣告及案場營銷較少。如隆基泰和雖然十一也進(jìn)行打折降價(jià)活動，譬如99折、銷售均價(jià)減200等，但總體折扣較低。石榴翡翠山通過3-4家組合代理且自帶合作渠道，本地渠道有客戶資源，轉(zhuǎn)化率較高；實(shí)行全民經(jīng)紀(jì)人，最高傭金2萬/套。并且強(qiáng)銷主動出擊，下鄉(xiāng)拓客，敲鑼打鼓接地氣。

??明星盤到訪量日均10-20組、周末30組，月均銷售160套；公寓渠道盤日均30組、周末100組，月均成交超300套。

??08 未來展望

??主城區(qū)限購限價(jià)仍會繼續(xù)進(jìn)行

??目前保定市房地產(chǎn)市場的熱度較之前有所減退，但仍維持一定熱度，在限購政策下整體運(yùn)行平穩(wěn)。加上周邊深保產(chǎn)業(yè)園、雄安新區(qū)等預(yù)期，可以預(yù)計(jì)主城區(qū)限購限價(jià)仍會繼續(xù)進(jìn)行。在保定房地產(chǎn)市場進(jìn)一步規(guī)范化的情況下，本地中小房企資金資質(zhì)等方面將繼續(xù)存在壓力，市場占有率將會進(jìn)一步壓縮，但由于政府供地放量不足，品牌房企進(jìn)入擴(kuò)大其在保定的影響力也有一定的困難，未來一段時(shí)間本地龍頭房企仍將在保定保持較高的市場占有率。