??導讀：當前中國住房市值是多少？在國際處于什么水平？上述問題關系到認清中國房地產市場未來、住房政策調整等。以恒大研究院8月報告《中國住房存量報告：2019》為基礎，我們首次測算了全國、各省級、各地級單位的住房市值。

??摘要：

??現有住房市值研究均存在明顯問題，或夸大其辭，或混淆口徑。網文流傳“2017年中國房產市值達65萬億美元，超美國、歐盟、日本總和”，在量上錯誤地把商品房等同于商品住宅，且誤以高估的人均住房面積計算導致高估住房存量，在價上把規模龐大、但缺乏流動性的農村住房按商品房價格計算。

??本文的研究思路是：以市價法測算中國不同類別的城鎮住房市值，以成本法測算中國農村住房市值，并主要以OECD公布的國際住房市值數據為基礎推算當前值作為比較。

??中國住房市值有多大？1）2018年中國住房市值321萬億元，是GDP的3.6倍，占股債房市值的71%。2000-2018年，中國住房市值從23萬億元增至321萬億元，年均增長15.7%；其中，住房存量增加、房價上漲分別貢獻11%、89%。人均住房市值從1.8萬元增至23萬元，年均增長15.2%，高于人均GDP年均增長的13.8%。住房市值年均增速超過名義GDP的13%，因此住房市值與GDP的比例從233%增至356%。住房市值占股債房市值的比例由75%波動下降至71%；2000年比例較高的主要原因在于當時資本市場初步發展，股市債市規模合計7.7萬億元，僅相當于GDP的77%。

??2）東部地區住房市值占全國超6成，粵京滬蘇浙魯6省住房市值占5成。分地區看，2018年東部、中部、西部、東北地區住房市值占比分別為63.2%、17%、15.4%、4.4%，而對應的住房存量占比分別為37.9%、29.4%、26.4%、6.3%，東部地區住房市值占比明顯超過住房存量主要在于房價較高。分省看，全國51%的住房市值集中在廣東、北京、上海、江蘇、浙江、山東6個沿海發達省份；除寧夏外，其余省份的住房市值與GDP的比例均大于150%，北京、上海、浙江、福建、天津等8省超過330%。

??3）一線住房市值占全國四分之一，66城住房市值與GDP比例大于350%。分線看，一線、二線、三四線住房市值占全國比重分別為25%、31%、44%，而其住房存量占比分別為4.1%、19.8%、76.1%，住房市值與GDP的比例分別為693%、345%、259%。一二線住房市值高主要源于人口長期集聚下的人地嚴重錯配和貨幣長期超發，房價明顯較高。具體來看，住房市值與GDP的比例小于150%、在150%-250%之間、在250%-350%之間、大于350%的地級單位分別有47、120、103、66個。

??其中，住房市值與GDP的比例小于150%的城市多在西部地區，經濟相對落后，人口總量小且長期外流。住房市值與GDP的比例大于350%的城市主要分為兩類：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、廈門等核心城市；二是三亞、麗水、大理、恩施等旅游城市。可以發現，城市層面住房市值與GDP的比例高低與該城市房地產風險大小并無明顯聯系。

??中國住房市值在國際處于什么水平？1）與發達國家相比，中國住房市值及與GDP、股債房市值的比例均較高，但人均住房市值低。從住房市值看，2018年中國為47萬億美元，明顯大于美國的26萬億美元、日本的10萬億美元、英法德三國合計的28萬億美元。從住房市值與GDP的比例看，2018年中國為356%，高于美國、日本、德國、英國、法國的126%、208%、238%、320%、341%。中國住房市值及其與GDP比例較高源于人地錯配，一二線高房價，三四線高庫存，導致全國住房市值高。從住房市值占股債房市值的比例看，2018年中國為71%，高于美國的28%、日本的37%、英國的51%、法國的58%、德國的66%。但從人均住房市值來看，2018年中國為3.3萬美元，遠低于美國、日本、英國、法國、德國的7.9、8.1、13.6、14.1、11.5萬美元。中國住房市值與股債房市值的比例較高還在于中國資本市場發育不成熟，直接融資比例較低，導致股票、債券市值較低。

??2）與發達國家相比，中國居民家庭配置房產比例較高。2018年中國居民家庭住房資產在家庭總資產中占比達到57%，高于英國的49%、日本的37%、美國的24%、德國的22%。在中國較高房產比例的另一面，則是較低比例的金融資產配置。2018年中國居民金融資產配置占比為40.4%，遠低于美國的70.6%、日本的63.9%、英國的53.4%，略高于法國的39.2%。

??政策建議：1）以人地掛鉤和金融穩定為核心加快構建房地產長效機制，建立居住導向的新住房制度。包括：以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優化土地供應；保持房地產金融政策穩定；轉變住房供應結構，豐富供應主體；推進房地產稅改革，抑制投機型需求。

??2）振興資本市場，促進居民家庭優化資產配置結構。包括：提高直接融資比重，建立市場主導型金融體系；進一步推行注冊制，提高機構投資者占比，引導價值投資理念；繼續加大證券欺詐的懲處力度，加快修訂《證券法》，聯動修改《刑法》等相關法律。

??風險提示：結合城鎮住房來源結構假設了各類城鎮住房的折價系數；農村住房市值以成本法估算但未考慮折舊。

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