??上海易居房地產研究院2020年05月11日發布《大類資產價格報告（2020年1季度）》。該報告顯示：

??為應對疫情沖擊，中美兩國均施行了不同程度的貨幣寬松政策，一年期國債收益率在此期間快速下行，其中，美國刺激力度更大，收益率已經接近0。一季度，全球多個主要國家出臺了史無前例的救市政策，美聯儲將目標利率下調至0-0.25%，中國也下調了LPR等，國債收益率快速下行。目前中國CPI已經開始回落，海外國家大多處于極限量化寬松狀態，在經濟下行壓力較大的情況下，中國利率仍將保持低位寬松狀態，預計未來幾個月利率仍有小幅下降的空間。

??一季度已經是A股的盈利底，貨幣和信用繼續寬松仍然是今年的主旋律，上證指數不太可能再創新低。一季報業績大幅下滑的信息已經反映在價格當中，未來不會更差。但本次危機中國的政策定力相對較強，在海外疫情仍存在較大不確定性的基礎上，短期持續快速的反彈也有較大的難度，震蕩上行或更符合當下的判斷。

??若僅從利率、股價與房價的歷史關系來推斷，房價同比漲幅或已經于2019年10月見底企穩，但經濟下滑的短期擾動不容忽視，房價漲跌上下兩難。國債收益率快速下行并將保持低位，股價未改變由流動性驅動為主的整體上行趨勢，按照歷史規律，房價下跌的空間和可能性都較小。但與歷史不同的是，目前雖然整體環境處于貨幣寬松趨勢中，但針對房地產市場的利率、信貸等政策都未有明顯放松，此外，未來幾個月房地產市場可能受經濟明顯下滑的影響而有所降溫，但可能空間有限，仍將是“穩中有降”。

??易居研究院研究員王若辰表示：目前一年期國債收益率快速下行，按照規律，未來二三個月，房價可能跌，也可能維持當前微漲，但與歷史不同的是，當前房貸利率和信貸政策并未相應匹配，因此肯定不會出現房價快速上漲的情況。 

??報告正文如下：

??一、大類資產概覽

??2020年一季度，中國1年期國債收益率、大宗商品指數和上證指數均大幅下行，而百城房價同比漲幅則基本保持穩定，先升后降，仍保持在0軸以上。

??2020年4月，百城二手房價指數為301.9，相比2006年1月上漲超過兩倍。

??二、國債與房產

??1、中美一年期國債收益率對比

??2020年4月末，中美一年期國債收益率分別為1.15%和0.20%，中國仍高于美國，為了應對新冠疫情帶來的沖擊，世界各國開啟了降息潮，相比之下，中國的貨幣政策更有定力。

??美國方面，2020年3月3日，美聯儲臨時降息50個基點。3月15日，美聯儲再次緊急降息100個基點，同時，此前的資產負債表擴張計劃轉為QE，聯邦基準目標利率已經降至0-0.25%，在半個月不到的時間幾乎用完所有降息空間。

??中國方面，2020年2月20日，1年期LPR下降10個基點，5年期LPR下降5個基點；4月20日，1年期和5年期再次分別下調20和10個基點。此外，央行還進行了降低公開市場逆回購利率等貨幣政策，一年期國債收益率隨之快速下行。目前CPI已經開始回落，海外國家大多處于極限量化寬松狀態，外部限制小，在國內經濟下行壓力較大的情況下，中國利率仍將保持低位寬松狀態，預計未來幾個月一年期國債收益率仍有小幅下降的空間。

??2、中國一年期國債收益率與房價變化

??目前一年期國債收益率快速下行，按照規律，未來二三個月，房價可能跌，也可能維持當前微漲，但與歷史不同的是房貸利率和信貸政策并未匹配，因此肯定不會出現房價快速上漲的情況。

??三、股票與房產

??外部環境來看，本次疫情引發的危機對全球金融市場產生的最大沖擊或已經過去，未來即便發生經濟衰退風險資產價格也不太可能再出現更猛烈的下跌，外圍資產價格波動對A股的影響已經較弱。

??國內情況來看，上市公司盈利情況方面，一季報業績大幅下滑，當然這一信息已經在價格中反映。本次疫情作為黑天鵝事件，其沖擊延長了此前市場盈利見底復蘇的時間點，但顯然一季度將是“盈利底”，此后經濟活動逐步恢復，業績不太可能更差。貨幣和信用繼續寬松仍然是今年的主旋律，綜合來看，A股再創新低的可能性很小，但除非政策刺激超預期，否則短期持續快速的反彈也有較大的難度，震蕩上行更符合當下判斷。

??按照此前預測，本輪行情上證指數從2019年1月啟動，房價同比漲幅將在2019年1月份開始的9個月左右后，即2019年10月左右，在“0”軸附近企穩。目前來看，房價漲幅的確在這個時點見底，但一季度使得A股下跌的疫情影響，預計也將在房價上有所體現，預計未來幾個月整體市場仍然以“穩”為主，并有可能受經濟下滑影響有所降溫。

??五、結論

??若按照債券、股票與房產的歷史關系來看，房價同比漲幅已經于2019年10月見底，未來上行的可能性更大。但目前雖然整體環境處于貨幣寬松趨勢中，針對房地產市場的利率、信貸等政策都未有明顯放松，此外，近期房地產市場可能受經濟明顯下滑的影響而有所降溫，但可能降溫空間有限，仍將是“穩中有降”。

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