??2019年房企增速明顯放緩，疊加疫情影響，現房若持續增長無疑是雪上加霜。因此行業視角向去庫存回歸，如何解決現房問題成為重點。龍湖前些年被詬病現房庫存高，通過近兩年結構改善已經取得很大成效，其現房占比已經從15、16年的10%-13%，降至近三年的6%-7%。

??在房地產特殊的預售制度下，項目一般在未竣工前就陸續入市銷售并提前實現售罄，所以如果項目在竣工后仍未售完，將作為現房銷售，被認為去化存在困難。在當前市場靜淡，融資端受阻且企業銷售放緩的環境下，這部分現房占用著部分無法及時變現的資金，影響資金周轉同時加重了去化壓力。通過研究典型上市房企中現房占比較大，即庫存積壓較為嚴重的企業，具體分析數據背后的銷售結構和運營模式，可以找到相應原因并為企業改善現狀提供建議。

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??整體庫存積壓情況改善，現房占比降至10%

??近五年，典型上市房企整體現房去化情況持續改善。整體來看，房企現房占比持續收斂，由2015年末的18.9%降至2019年末的10.5%。但具體來看，典型房企中仍有過半房企2019年現房占比上升，說明去化壓力在市場上仍普遍存在。

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??部分房企現房庫存壓力大，前十占比超二成

??就2019年庫存壓力最大的10家房企而言，現房占比均大于20%，至少超出平均值12個百分點。我們發現這些企業存在一些共同特征，比如土地儲備布局不合理、緩慢的周轉模式、結轉節奏把控不當、高地價項目入市意愿不強等等。雖目前這些企業同處于高壓行列，但基于企業去化能力不同，周轉效率、盈利能力以及產品力等表現各異，后續情況或出現分化。因此可以把這類已經存在現房壓力的房企分為三類：第一類是去化承壓型房企，這類企業不僅庫存壓力大，并且去化能力一般，包括合生創展、富力、遠洋等。只有在“售現房”和“穩去化”兩端發力，才能在存貨指標上有所突破；第二類是結轉延遲型房企，這類企業主要受結轉節奏的影響，已售現房未在當期交付暫時拉高了現房占比，包括禹洲、銀城國際等。若結轉問題影響了經營數據，仍需加強管控，積極推動項目交付；第三類是機會型房企，這類企業雖庫存壓力大，但整體去化能力強，包括保利置業、寶龍等。若企業后續謹慎運營，保持存貨轉化的高流動性或者適當調整價格策略，也許能改善現狀擺脫困境。

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??去化承壓型房企現房銷售迫在眉睫

??合生創展現房占比達35%，較去年有所下降但仍高于其余房企。2015年合生創展的現房占比就高達34%，遠超出行業平均值，在2018年這一數值甚至攀升至42%，雖在2019年下降7個百分點，但仍處于35%的高位。企業現房積壓主要源于其戰略規劃，如今房企多采用 “高周轉、高杠桿、輕資產”模式加速發展，而合生創展依然堅持“高端住宅，精品大盤”的模式，保持深耕一線城市的戰略布局。雖一線城市項目能保障較高的獲利空間和讓利尺度，但仍不抵高端產品客群有限和大盤滯銷帶來的負面影響，目前企業存貨周轉率僅為0.12。此外，雖目前土儲總量不大，但按其銷售速度來看，去化周期達到10年以上。但19年現房占比下降且存貨周轉率微升，主要是因為其18年底開始積極推售剛需及改善型住宅產品。并且企業在粵港澳大灣區擁有大量資源，乘著灣區政策利好的東風，應把握機會積極推售。長期來看，通過調整銷售結構和運營戰略，局面或將緩慢改善。

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??結轉延遲型房企交付推后拉高現房占比

??銀城國際已竣工存貨占比上升17個百分點至28%。據企業2019年土儲明細，已售未結轉現房占現房總量建面的76%，但企業營收由2018年的50.7億元同比上升79.3%至90.9億元，或存在把控結轉節奏的可能。禹洲集團現房總量連續兩年上升，占比達42%。2018和2019年，禹洲集團現房總量分別同比增長61%和60%，同時2019年現房占比上升14個百分點至42%，明顯高出行業平均值。主要是由于在竣工項目中，已售未交現房部分建面占比高達69%，已售現房未及時交付致使現房比例虛高并且導致營收負增長。因此，企業應嚴格把控項目周期，提高房屋質量，妥當安排項目進程，以及時完成交付結轉。

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??機會型房企妥善運營可改善局面

??保利置業加速去化，現房占比大幅減小。2017年，保利置業現房占比為29%，處于高壓行列，2018年更是上升6個百分點至35%。針對這個情況，企業在 2018年業績發布會上曾表示，將加速去存貨，提高資產的周轉速度。自此去化效果顯著，2019年保利置業的現房總量同比下降了24%，同時現房占比下降了9個百分點至24%。雖然目前現房占比仍處于較高水平，但基于企業目前去化表現，或可持續改善。具體來看表現在以下幾個方面：首先企業運營管理能力強，毛利率為34.97%，同比微升且強于行業平均水平；其次企業積極完善銷售回款考核機制，使得銷售回款率大幅上升5個百分點至93%，使得持有現金穩步上漲；最后，即使企業全國化布局進程中三四線貢獻占比逐漸加大，但銷售均價仍能保持在18429元/平的水準，對比其5804元/平的土地成本，有充分的利潤和價格調整空間。

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??多端把控緩解現房銷售重壓

??通過分析現房占比較高房企的情況，可以把解決方法總結為以下四點：一是從投資端調整結構，投資低風險城市，均衡土儲布局并且減少高溢價拿地；二是從產品端把控風險，明晰產品定位，提升產品質量，打造暢銷項目；三是從銷售端加強營銷，針對去化慢的項目或者現房，需加大宣傳力度，豐富營銷舉措，盡快消化庫存以打通資金鏈；四是從運營端管控交付節奏，提高項目質量，加快竣工及時結轉，在疫情當下更需妥當安排項目進程。