??2020年5月20日，上海—— 仲量聯(lián)行（紐交所代碼：JLL）最新數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)核心物流市場(chǎng)的高標(biāo)庫(kù)的租用面積在2010-2019十年間實(shí)現(xiàn)了年均18.4%的增長(zhǎng)速度，從1100萬(wàn)平方米躍升至4800萬(wàn)平方米。未來(lái)十年，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)擴(kuò)張，同時(shí)，也將面臨更加復(fù)雜的市場(chǎng)格局。

??仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《擎動(dòng)未來(lái)十載：中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)格局演進(jìn)》研究報(bào)告對(duì)中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展前景進(jìn)行了深度分析和趨勢(shì)展望，為投資者和開(kāi)發(fā)商在復(fù)雜的市場(chǎng)變化中及時(shí)把握機(jī)遇帶來(lái)了有價(jià)值的借鑒。

??中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好，為高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)發(fā)展提供有力支撐

??從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展可保持向好態(tài)勢(shì)，雖然短期受到新冠肺炎疫情的不利影響，但長(zhǎng)期內(nèi)消費(fèi)規(guī)模仍將穩(wěn)步擴(kuò)大。2010年至2019年，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額以11.2%的年均復(fù)合增長(zhǎng)率攀升至41萬(wàn)億元；而據(jù)相關(guān)預(yù)測(cè)，2019年至2030年間中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額年增長(zhǎng)率約為9.5%。盡管該增速與歷史水平相比有所下滑，但整體消費(fèi)規(guī)模基數(shù)將變得十分龐大，預(yù)計(jì)2030年社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到112萬(wàn)億元。

??“隨著消費(fèi)市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)容以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，物流地產(chǎn)投資者和開(kāi)發(fā)商需要適應(yīng)零售消費(fèi)市場(chǎng)的新變化，從而相應(yīng)調(diào)整其投資策略，” 仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部物流地產(chǎn)總監(jiān)黃暉指出，“同時(shí)，鑒于部分大型電商和流通企業(yè)出于業(yè)務(wù)需求自建物流倉(cāng)儲(chǔ)中心，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商也應(yīng)積極適應(yīng)租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整，并挖掘新興行業(yè)的租賃需求。”

??自發(fā)需求及被動(dòng)需求雙重驅(qū)動(dòng)，或?qū)⒋呱嗌?jí)高標(biāo)庫(kù)的需求

??在全渠道零售背景下，中國(guó)消費(fèi)者對(duì)商品交付時(shí)效性的要求日益提高。鑒于非高標(biāo)庫(kù)的部分交付標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法滿足要求，許多租戶自發(fā)升級(jí)到高標(biāo)庫(kù)以提升各項(xiàng)配送效率。此外，隨著近年來(lái)地方政府著手對(duì)不合規(guī)的老舊物流園區(qū)及廠房進(jìn)行拆除和重建，導(dǎo)致部分成本較為敏感的租戶選擇搬遷至其它非高標(biāo)庫(kù)，而另一部分租戶選擇升級(jí)到高標(biāo)庫(kù)，并為倉(cāng)庫(kù)品質(zhì)的提升支付租金溢價(jià)。這種“被迫”升級(jí)需求在大城市群出現(xiàn)的可能性更大，區(qū)域一體化以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)將加速推進(jìn)對(duì)老舊項(xiàng)目的拆除或重建進(jìn)程。

??仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部物流地產(chǎn)負(fù)責(zé)人華納指出：“自動(dòng)化和智能化的物流科技可以有效提升高標(biāo)庫(kù)的空間利用率和作業(yè)效率，這一趨勢(shì)將有效推動(dòng)龐大的非高標(biāo)庫(kù)租戶群體考慮升級(jí)高標(biāo)庫(kù)。而為了滿足租戶對(duì)于自動(dòng)化、冷鏈物流和其它高科技設(shè)備的需求增長(zhǎng)，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商預(yù)計(jì)將在技術(shù)應(yīng)用方面持續(xù)發(fā)力。”

??結(jié)合中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)與配送協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，截至2018年中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)總體量略超10億平方米，但同期在仲量聯(lián)行定期追蹤的24個(gè)核心物流市場(chǎng)中，租賃型高標(biāo)庫(kù)總體量約為5100萬(wàn)平方米，僅占總量的4.8%。即使考慮到自持型物業(yè)體量和非核心市場(chǎng)的高標(biāo)庫(kù)存量，高標(biāo)庫(kù)規(guī)模目前僅占中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)總體量的一小部分，這意味著來(lái)源于非高標(biāo)庫(kù)的升級(jí)需求潛力巨大。

??中國(guó)大力推進(jìn)城市群發(fā)展，為物流地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的城市機(jī)遇

??中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展并不局限于一線城市，但零售額增長(zhǎng)最快的區(qū)域主要集中在幾個(gè)高密度的大型城市群中。以城市群和都市圈為核心的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局將成為支撐未來(lái)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺(tái)，同時(shí)也是推動(dòng)區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展的重要保障。預(yù)計(jì)未來(lái)粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀和成渝等重點(diǎn)城市群將成為最強(qiáng)勁的物流地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)國(guó)家城市群一體化發(fā)展政策也將孕育一批新的城市群。

??華納認(rèn)為： “區(qū)域一體化趨勢(shì)的最大受益者之一是衛(wèi)星城，即主要城市周邊的小型城市。最有競(jìng)爭(zhēng)力的衛(wèi)星城都占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)，能迅速通達(dá)城市群內(nèi)的最大城市和其它主要市場(chǎng)，從而成為區(qū)域配送中心的理想選址，以輻射整個(gè)城市群里的消費(fèi)人群。”

??雖然2020年初新冠肺炎疫情的暴發(fā)為中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)施加了階段性挑戰(zhàn)，但同時(shí)也為物流行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)。政府和相關(guān)企業(yè)有望加速推動(dòng)物流行業(yè)的整體升級(jí)，尤其是在疫情中承擔(dān)民生物資保障重任的生鮮食品、醫(yī)藥及其它生活必需品的供應(yīng)鏈和物流。

??黃暉總結(jié)：“未來(lái)十年，中國(guó)的高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)除了體量規(guī)模的增加以外，市場(chǎng)也將朝著更加復(fù)雜、更加成熟的方向發(fā)展。投資者和開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)一步審視變化中的市場(chǎng)趨勢(shì)，在更為復(fù)雜的市場(chǎng)中尋找并把握機(jī)遇。”