??榜單解讀

??長三角地區產業基礎深厚、民營經濟發達，經濟總量居于三大經濟區首位，一直以來都是眾多品牌房企的土儲首選。2018年末，中央宣布長三角一體化將被上升為第五個國家戰略，2019年上半年召開的中央政治局會議上，更是審議了相關規劃綱要，明確要求加速推進長三角一體化發展，同年12月，《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》正式公布，將核心區進一步拓寬到27城；各地方積極響應，江蘇、浙江、安徽先后發布長三角一體化專項行動計劃。近期，國家發改委和交通運輸部編制的《長江三角洲地區交通運輸更高質量一體化發展規劃》也隨后出爐，新增規劃建設重點項目至少有100個，以干線鐵路為例，將加快滬通鐵路一期、宣城至績溪鐵路、黃山至池州鐵路、滬通鐵路二期、上海經蘇州至湖州鐵路、商合杭鐵路等項目建設，長三角一體化進程仍在穩步推進。 

??隨著規劃落地的有序推進，長三角城市之間的聯系會越發密切，交通也會愈加便利，以原計劃2020年實現北段送電的商合杭鐵路為例，早在2019年12月即已實現北段通車，并有望在2020年實現全線開通。一旦開通，將銜接起合寧、寧安、寧杭等多條高鐵線，并與規劃的滬蘇湖等高鐵相連；合肥至馬鞍山、蕪湖、宣城、阜陽、亳州等省內城市，都可實現1小時高鐵到達，原來交通不便的宣城、蕪湖、亳州等城市將大大受益。不僅如此，通車后，將打通前往中原腹地的快速通道，成為新的“華東二通道”。這類城市還有鹽城、揚州等，一體化之后這類城市將迎來較好的發展機會，房企可擇機抄底。

??01

??TOP30房企

??長三角區域總貨值達9萬億元

??基于良好的產業基礎、發達的經濟活力，長三角區域房地產成熟度明顯高于其他區域，房企競爭較為激烈，尤其是品牌房企競相入駐，土儲規模遙遙領先，譬如融創、綠地和碧桂園在長三角總土儲均超5000億元；當然，濱江、弘陽等本地房企規模也不容小覷。至于城市競爭格局方面，則是在經濟基礎較好、購買力較強的上海、杭州、蘇州、南京和寧波等城市，業內競爭更為激烈。

??具體來看，截止2019年底，TOP30企業于長三角41個城市的土地儲備貨值和建面總量分別達9萬億元和5億平方米；其中TOP10房企土儲貨值和建面總量分別達5萬億元和3億平方米，占比均超過55%。根據統計局數據顯示，長三角三省一市2019年商品房銷售面積為3.43億平方米，按此來看，僅TOP30企業的貨值即可支撐長三角未來約1.4年的銷售。

??02

??融創、綠地、碧桂園超5000億貨值領跑

??部分浙系、蘇系房企規模也不容小覷

??從貨值排行榜上榜的企業來看，融創、綠地、碧桂園等四家企業在長三角41個城市的總貨值超過5000億，遙遙領先其他房企。四家企業總土儲貨值占據長三角土儲總額TOP30總和的29%，優勢十分顯著。其中融創是在長三角土儲最多的企業，2019年土儲額高達7869億元；第二位企業綠地大本營本就在長三角；其余兩家也都是全國化布局的排頭兵，總的來看，總土儲TOP4的頭部企業均是全面布局的規模房企，運營能力較佳，未來業績穩定攀升可期。

??長三角總土儲貨值超過2000億的17家企業也基本被銷售前三十的企業所覆蓋（僅寶龍、綠城、濱江未在前30之列）。除了上文提到的TOP4房企，萬科、保利、中海等粵系房企緊跟其后，土儲額均超4000億元。值得注意的是，陷入黑天鵝泥淖的蘇系房企代表新城，盡管2019年規模有所收縮，但貨值依然保持在4000億以上。

??此外，走全國化布局的寶龍地產、融信中國等閩系房企，綠城、濱江、德信等浙系房企，在長三角區域總土儲排名居于前TOP20，規模不容小覷。考慮到融資收緊、棚改縮量等大環境的變化，近兩年大部分公司均加大在長三角的布局與擴張，長三角區域將成為其規模進階的踏腳石。

??03

??德信、濱江等長三角布局擴容

??新城顯著收縮

??在長三角一體化的利好之下，部分房企加快了在長三角土地儲備的速度，譬如德信、濱江、雅居樂等房企2019年在長三角的土儲總額較2018年均有大幅增加，其中德信擴張最為迅速，2019年長三角土儲量增至1821億元，較2018年已然實現翻番。作為一家在縣城（德清縣）起家的房企，2000年就制定了“以長三角為基地”的發展戰略，后在2005年把總部遷去杭州，又在2010年把戰略升級為“精耕杭州、深入長三角、拓展全國版圖”。不過就2019年數據來看，德信90%的土儲依然集中在長三角，其中大本營杭州的土儲量高達1124億元（含已售未結轉數據，下同），占到其在長三角土儲量的48%，其次是溫州、寧波、南京和湖州，土儲總額均在100億以上，四城占據長三角土儲的33%。德信的迅速擴張是由于其在大本營杭州的土儲激增導致的（2018年其在杭州的土儲量僅377億元），增量高達747億元，增幅高達198%。

??此外，濱江、雅居樂2019年的土地儲備較2018年也有較大增幅，以濱江集團為例，作為深耕型企業的代表，濱江也是做到極致，2019年在杭州的土儲也是躍升至1145億元，較2018年增幅高達70%。這也是源于2018年其投資深圳失利之后做出的戰略調整，濱江在杭州的主戰場地位再次確認，正是在優勢區域的深耕，才讓濱江在激烈的競爭中脫穎而出。總體來看，擴張型房企多是區域深耕型房企，尤其是深耕杭州這類房地產前景較佳的城市，基于其對市場、客群的透徹研究，加之其在當地擁有良好的產品力、品牌知名度和忠誠度，并有著深厚的資源積累，有著較強的競爭優勢。

??04

??浙系房企深耕大本營

??在杭州灣競爭優勢明顯

??環杭州灣城市群是長三角一體化之下人口規模較大的城市群，也是覆蓋城市最多的城市群。杭州、寧波兩大核心城市當前均已成為二線城市經濟發展的龍頭，杭州以科技創新、互聯網發展帶動城市大幅發展，寧波也依托產業升級實現經濟新跨越。環杭州灣以杭州和寧波為核心，帶動紹興、金華、湖州、舟山共同發展。環杭州灣布局的巨大優勢在于這些城市民營經濟活躍，區域內居民購買力都比較強，同時在戶籍政策利好下，杭州和寧波近幾年常住人口增量均位居全國前列，購房需求長期發展前景可期，城市房價上漲動力充足。

??聚焦環杭州灣布局的典型企業也以浙江本土房企為主，如濱江、眾安、德信等，德信、濱江及眾安在環杭州灣土儲的比例占到其在長三角總土儲的6成以上，并且這些企業在杭州的土地儲備占比均超過了3成。而在長三角區域土儲占比相對較少的外來房企融信和融創，在環杭州灣的土儲占集團在長三角區域內的總土儲占比也相對較高，且高度集中于杭州。就此來看，在環杭州灣區域布局的企業，土儲聚焦程度較其他三個城市群顯著提升，杭州的核心地位非常突出。

??05

??大部分典型房企聚焦于一二線城市

??部分企業需警惕三四線風險

??從企業角度來看，典型房企在長三角的布局戰略大多是一二線為主，三四線為輔，土儲集中于一二線城市的房企比例可達7成左右，大部分規模房企都完成了在6個一二線城市的布局。一二線土儲比例明顯突出的企業以外來房企或國企、央企為主，其中禹洲、正榮、龍湖在長三角土儲中有6成以上位于一二線。對外來房企來說，首選二線城市進駐長三角帶來的風險更小；立足于核心城市，更容易在小城市圈范圍內打造品牌知名度，且核心城市房地產發展成熟、市場透明度更高，外來房企進駐的壁壘相對降低。

??除了少數全面布局三四線的碧桂園等頭部房企外，土儲集中于三四線的企業更多以本土或深耕型房企為主，并且集中布局江蘇的企業更多，如新城、中南、明發均是如此。

??這些重倉三四線城市的企業，過去幾年內得益于長三角三四線城市房價的快速上漲規模也迅速擴大，但過于重倉三四線的風險也不容小覷。可以看到，自2019年開始市場整體下行，大部分城市房價漲幅趨緩，部分城市成交規模萎縮，風險較此前明顯加大。因此，對于在三四線城市布局過多的企業來說，應及時優化調整土儲結構增強抗風險能力、增強接受政策紅利的能力。

??綜上，從規模排名來看，融創、綠地、碧桂園等規模房企在土儲貨值上依舊遙遙領先，優勢依然突出，并且布局覆蓋城市較廣，除此之外，德信、濱江等本土房企加大長三角布局，尤其在杭州灣的競爭優勢尤為突出；而城市格局方面，則是上海、杭州、蘇州、南京和寧波等核心城市競爭更為激烈。

??結合2020年市場走勢來看，長三角地區在購買力強、需求支撐性佳等優勢支撐下，受疫情影響較輕，土地市場升溫趨勢表現也更突出。展望未來，伴隨著《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》的落地，長三角城市之間的聯系會越發密切，交通也會愈加便利，原來因交通不便被低估的鹽城、揚州、宣城、亳州等城市將迎來交通利好，建議可擇機進入；而從拿地時機來看，鑒于近期土地市場高熱不退，在中央一再強調“穩地價”和地方經濟發展漸回正軌的情況下，優質供地潮將很快退去，建議企業要緊抓上半年的拿地機遇；長遠來看，人口發展仍是衡量投資前景的第一要素，就人才吸引力變化指標來看，杭州、寧波等人口再集聚城市依舊值得長期關注。