??今天上午，國家統計局公布了2020年1-7月份國民經濟運行情況以及房地產行業數據。全國新房銷售規模繼續向好發展，單7月銷售面積同比增9.5%，前7月東部地區銷售金額同比回正增2%。建安投資與土地購置金兩項支撐下開發投資額累計增速繼續回升，增速擴大至3.4%。

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??7月商品房銷售面積、金額同比分別增10%和17%，東部地區和住宅銷售皆已回正

??7月份，全國商品房銷售整體熱度延續。國家統計局數據顯示: 1-7月份，商品房銷售面積83631萬平方米，商品房銷售額81422億元。7月單月商品房銷售面積約1.42億平方米，銷售金額約1.45萬億元，同比分別增長9.5%和16.6%。前7月商品房銷售面積累計同比降幅收窄至5.8%、銷售金額跌幅收窄至2.1%。

??值得注意的是，不同業態、不同區域間市場分化愈加明顯。首先，住宅市場銷售火熱，前7月商品住宅銷售金額達7.27萬億元，同比增0.4%，已然擺脫前期疫情影響。與之相對的辦公樓、商業營業用房銷售金額、面積仍然同比下降20%左右，后續商辦業態或將面臨庫存上揚風險；其次，從各區域市場看，東部地區市場韌性最強、熱度最高，前7月商品房銷售金額累計同比增2%，在全國各地區間率先回正。西部地區市場同樣恢復良好，前7月銷售金額同比跌幅收窄至2.5%。而中部和東北部地區則依然有10.6%和9.5%的同比累計降幅。

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??房價同、環比漲幅收窄
銀川、無錫、廣州、杭州等房價漲幅居前

??從全國商品住宅銷售價格來看，7月二三線城市新房房價同比漲幅回落延續,各能級城市二手房房價漲幅均環比收窄。具體來看，一線城市新房房價同比漲幅較6月擴大0.32個百分點,二、三線城市同比漲幅則分別收窄0.21個百分點和0.09個百分點,整體70個大中城市同比漲幅收窄0.12個百分點。二手房房價方面，70個大中城市整體環比漲幅收窄0.05個百分點,各能級城市也均有一定收窄,其中一線城市較6月收窄0.13個百分點最為顯著。

??具體到城市而言，東部、西部核心城市一二手房房價漲幅最為顯著。其中，銀川新房房價連續2月同比漲幅居首位，7月同比漲17.6%，較6月再次擴大1.9個百分點。而無錫新房房價環比漲1.3%最高。二手房中，廣州、杭州房價環比漲幅分別達1.6%和1.3%。東西部地區核心城市一二手房房價漲幅居前也從側面反應了當前地區樓市量價齊升的火熱情況。

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??建安投資與土地購置雙升支撐

??7月開發投資額同比增12%

??國家統計局數據顯示：1-7月份，全國房地產開發投資75325億元，同比增長3.4%， 增速繼續提高1.5個百分點。7月份，全國房地產開發投資額完成1.2萬億元，同比增11.7%，且增幅已處于近兩年月度高位。

??7月開發投資額得以維持高位主要受以建安投資與土地購置金額雙升支撐。具體來說，房企持續加強施工強度，以期填補疫情所空工期。建安投資連續兩月天量創新高，其中新開工面積在6月創歷史新高后7月仍維持較高水平。二者規模高量成為本月開發投資額的主支撐。另一方面，7月全國房企土地購置規模雖然所下降，但在部分優質地塊支撐下土地購置金依舊翹升，前7月土地成交價款5382億元，增長12.2%，增速提高6.3個百分點。

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??7月新開工面積增速繼續上升至11%

??前7月土地成交價款增長12%

??國家統計局數據顯示：1-7月份，房屋新開工面積120032萬平方米，下降4.5%，降幅收窄3.1個百分點。7月份，房屋新開工面積2.5億平方米，同比增11.3%，超越過往兩年除6月外其他單月絕對量，預計在土地市場活躍情況下，新開工面積加速上升勢頭短期仍將維持。

??房屋施工面積連續兩月天量創新高，繼6月施工面積突破3億平方米后,7月施工面積繼續沖高至3.6億平方米,創近3年單月新高。前7月房地產開發企業房屋施工面積81.8億平方米，同比增長3.0%。我們認為7月房屋施工及新開工面積繼續高量主要與上半年積壓開工施工需求集中釋放有關，短期施工面積仍將維持較高水平。

??數據顯示，前7月，土地購置面積9659萬平方米，同比下降1.0%；土地成交價款5382億元，增長12.2%，增速提高6.3個百分點。綜合疫情后土地市場供地結構以一線城市、熱點二線以及強三線土地成交為主，土地成交金額顯著增長，譬如一線城市同比增61%。預計在房住不炒基調下,后續土地市場過熱城市供地節奏和數量或將調整，增速也將轉向平穩。

??綜上，我們有如下幾點判斷：7月國民經濟繼續恢復，包括規上工業增加值、社零消費總額、調查失業率等一系列主要指標均繼續改善。在這一時點，房地產在后續以國內循環為主、國際國內互促的雙循環發展的新經濟格局中的穩定器、壓艙石地位不變。

??從商品房銷售來看，一方面全國行業規模繼續保持穩定回升態勢，下半年商品房銷售金額、面積累計同比增速有望陸續回正;另一方面不同地區、能級城市間市場分化仍在加劇。熱點城市如北上廣深、杭州、南京、成都等頻頻出現萬人搖等現象，后續相應調控收緊政策或將陸續出臺；而中部、東北部地區復蘇較慢城市，開盤項目滯銷、持銷現象嚴重。我們認為，下半年全國新房市場將繼續穩步回升，熱點城市調控收緊下不會出現大漲大跌。

??對土地購置、新開工、建安投資而言，土地購置受各地供地計劃、融資收緊、調控趨嚴的影響熱度預計將有所回落,建安投資在房企追趕工期意圖下短期仍將維持高量，多重因素疊加下預計房地產開發投資額累計同比增速將繼續緩步回升。