??一

??政策層面強(qiáng)化金融監(jiān)管  確保樓市平穩(wěn)健康發(fā)展

??三季度，中央層面多次召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)要毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，嚴(yán)格落實(shí)城市主體責(zé)任，提高工作主動(dòng)性，強(qiáng)調(diào)“問題導(dǎo)向，快速處置”，確保實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。最高人民法院發(fā)布《關(guān)于為新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制提供司法服務(wù)和保障的意見》，提出積極運(yùn)用司法手段支持政府嚴(yán)控房?jī)r(jià)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??房地產(chǎn)金融監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，住建部與央行召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，要求實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，提出重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，明確了“三道紅線”，四檔管理，分級(jí)融資，實(shí)施時(shí)間等政策細(xì)節(jié)。

??住房保障方面，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，對(duì)改造對(duì)象和改造內(nèi)容做出具體明確的制度安排。落實(shí)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)上，推進(jìn)縣城智慧化改造，提出錯(cuò)位發(fā)展先進(jìn)制造類特色小鎮(zhèn)，聚焦高端產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)高端環(huán)節(jié)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)控特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化傾向。

??在農(nóng)業(yè)農(nóng)村用地管理方面，提出需要保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)需求，嚴(yán)禁違規(guī)占用耕地從事非農(nóng)建設(shè)，嚴(yán)禁違法違規(guī)批地用地等。

??地方層面，差別化精準(zhǔn)調(diào)控特征顯現(xiàn)。多地調(diào)控政策收緊，內(nèi)容主要集中在限購、限貸、限售升級(jí)，調(diào)控手段直接，力度較大；租賃市場(chǎng)、土地市場(chǎng)、商品房交易市場(chǎng)監(jiān)管持續(xù)高壓。公積金政策現(xiàn)出“松緊互現(xiàn)”的特點(diǎn)，寬松性政策主要圍繞提高住房公積金貸款最高額度、拓寬住房公積金提取使用用途、放寬住房公積金貸款異地申請(qǐng)限制等，緊縮性政策主要圍繞提高住房公積金貸款利率、加強(qiáng)住房公積金申請(qǐng)個(gè)人信息審核、提高住房公積金貸款最低首付比例、停止三套及以上住房公積金貸款等。人口人才政策依舊是地方放寬調(diào)控的主窗口，具體內(nèi)容圍繞拓寬人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，給予相應(yīng)工作津貼、租房補(bǔ)貼、購房補(bǔ)貼、子女就學(xué)等政策待遇，放寬落戶限制等。

??制度創(chuàng)新方面，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《深圳建設(shè)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020-2025年）》，以清單式批量授權(quán)方式，賦予深圳在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革上更多自主權(quán)。在土地方面提出，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)；探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制，完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制；深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革；賦予深圳占用林地省級(jí)審核權(quán)限等。

??二

??前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)

??1、市場(chǎng)：投資、建設(shè)和銷售等指標(biāo)繼續(xù)夯實(shí)鞏固

??三季度，房地產(chǎn)行業(yè)主要指標(biāo)增勢(shì)繼續(xù)夯實(shí)鞏固，市場(chǎng)呈現(xiàn)出較強(qiáng)的發(fā)展韌性。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速繼續(xù)回升；企業(yè)開工意愿強(qiáng)烈，新開工面積同比跌幅收窄；土地購置面積與成交價(jià)款同比漲跌互現(xiàn)，土地價(jià)格快速上漲；商品房銷售面積同比跌幅收窄，銷售金額實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)；房企到位資金環(huán)境持續(xù)好轉(zhuǎn)；商品房庫存繼續(xù)減少；季度內(nèi)國房景氣指數(shù)提升至100.43。

??投資：增速持續(xù)回升。1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103484億元，同比增長(zhǎng)5.6%；其中住宅投資76562億元，增長(zhǎng)6.1%。三季度開發(fā)投資總額40704億元，與上季度基本持平，同比增長(zhǎng)11.8%；其中東部、中部和東北地區(qū)開發(fā)投資同比增速分別為14.0%、10.7%、8.8%，較上季度提高5.9、7.3和3.2個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)同比增速較上季度回落3.8個(gè)百分點(diǎn)。

??土地：購置面積與成交價(jià)款同比漲跌互現(xiàn)。1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15011萬平方米，同比下降2.9%，跌幅有所擴(kuò)大；土地成交價(jià)款9316億元，同比增長(zhǎng)13.8%。三季度，土地購置面積7046萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)17.5%，同比下滑5%；土地成交價(jià)款5280億元，環(huán)比增長(zhǎng)72.6%，同比下滑20.7%。土地購置面積和成交價(jià)款同比增速漲跌互現(xiàn)，反應(yīng)出土地價(jià)格的快速上漲。

??銷售：銷售面積同比跌幅收窄，銷售金額實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。1-9月全國商品房銷售面積117073萬平方米，同比下降1.8%，降幅持續(xù)收窄；商品房銷售額115647億元，同比增長(zhǎng)3.7%，8月起實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)；分區(qū)域銷售規(guī)模來看，東部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，同增長(zhǎng)2.2%，中部、西部及東北地區(qū)分別同比下降7.0%、1.0%、8.9%。三季度商品房銷售面積47669萬平方米，環(huán)比增加0.5%，同比增加9.9%；商品房銷售額48752億元，環(huán)比4.8%，同比19.5%。

??庫存：持續(xù)減少。9月末，商品房待售面積49581萬平方米，比6月末減少1500萬平方米。其中，住宅待售面積減少1440萬平方米，辦公樓待售面積減少46萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少53萬平方米。

??2、價(jià)格：新房同比漲幅繼續(xù)收窄但上漲城市數(shù)量與漲幅高于同期二手房

??新房：環(huán)比上漲城市數(shù)量有所減少，同比漲幅持續(xù)收窄。7-9月，70個(gè)大中城市新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為59個(gè)、59個(gè)、55個(gè)，環(huán)比增幅算數(shù)平均值分別為0.47%、0.56%、0.34%。7-9月，房?jī)r(jià)同比上漲的城市數(shù)量分別為62個(gè)、59個(gè)、59個(gè)，同比增幅算數(shù)平均值分別為4.75%、4.72%、4.52%。

??二手房：環(huán)比漲幅波動(dòng)，同比漲幅相對(duì)平穩(wěn)。7-9月，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為45個(gè)、47個(gè)、50個(gè)，環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值分別為0.26%、0.35%、0.27%。7-9月，價(jià)格同比上漲城市數(shù)量分別為43個(gè)、43個(gè)、46個(gè)，同比指數(shù)算數(shù)平均值分別為2.10%、2.18%、2.17%。

??3、城市：中西部地區(qū)城市成交規(guī)模領(lǐng)先

??三季度，監(jiān)測(cè)的28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交總量8391萬平方米，同比增加10.0%。其中，武漢成交面積領(lǐng)先于其他城市，成交總量為619萬平方米，重慶、青島、成都、杭州超過450萬平方米。位于前十的還有徐州、佛山、廣州、西安、昆明，成交面積在332—396萬平方米之間。

??28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅庫存共計(jì)25965萬平方米，較二季度末增加368萬平方米。庫存面積最大的城市為青島，達(dá)到2374萬平方米，成都、佛山、武漢超過1500萬平方米，庫存面積最小的寧波，近211萬平方米。消化周期上，20座城市低于12個(gè)月，其中寧波、常州、濟(jì)南、東莞、重慶不足6個(gè)月；8座城市消化周期超過12個(gè)月，大連高于30個(gè)月。

??土地成交面積方面，重慶明顯領(lǐng)先于其他城市，高達(dá)1639萬平方米, 其次徐州也達(dá)到1124萬平方米。成交面積位于前十的還有武漢、長(zhǎng)沙、寧波、西安、長(zhǎng)春、上海、昆明、成都，在542—786萬平方米之間。

??4、企業(yè)：銷售業(yè)績(jī)明顯恢復(fù)融資環(huán)境收緊

??業(yè)績(jī)：三季度銷售恢復(fù)明顯。1-9月TOP100房企銷售操盤金額同比增長(zhǎng)9.2%，第三季度同比增長(zhǎng)28.5%，較一、二季度有明顯恢復(fù)。百強(qiáng)規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)，各梯隊(duì)企業(yè)保持分化格局，TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻提升13.7%至1607億元，TOP20房企入榜門檻下降2.4%，TOP30和TOP50房企入榜門檻分別提升4.4%和7.9%，TOP100入榜門檻下降0.7%至140.1億元。

??集中度：頭部房企穩(wěn)健發(fā)展。前三季度百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售操盤金額集中度有所提升，龍頭房企保持穩(wěn)健發(fā)展，TOP3集中度達(dá)13.7%，同比增長(zhǎng)1.3個(gè)百分點(diǎn)；TOP11-20、TOP31-50集中度分別提升0.9和0.4個(gè)百分點(diǎn)；TOP4-10、TOP21-30、TOP51-100集中度均提升0.1個(gè)百分點(diǎn)。百強(qiáng)之后房企集中度出現(xiàn)一定回落，TOP101- 200集中度為7.3%，同比降低0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??到位資金：保持增長(zhǎng)。1-9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136376億元，同比增長(zhǎng)4.4%，連續(xù)3個(gè)月正增長(zhǎng)，企業(yè)融資壓力有所緩解。其中，國內(nèi)貸款20484億元，增長(zhǎng)4.0%；利用外資94億元，下降9.5%；自籌資金44485億元，增長(zhǎng)5.9%；定金及預(yù)收款45145億元，增長(zhǎng)2.9%；個(gè)人按揭貸款21783億元，增長(zhǎng)9.5%。

??融資：環(huán)境收緊、成本上升。1-9月95家典型房企的融資額為11708.07億元，同比微漲0.91%。第三季度融資額3475.48億元，同比下降6.2%，環(huán)比下降16.1%，相對(duì)于前兩個(gè)季度超過4000億元的表現(xiàn)來看，三季度融資額處于低位。從融資成本來看，9月房企融資成本一改下降勢(shì)頭，較8月回升0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.59%，其中境內(nèi)融資成本4.97%，是今年以來單月境內(nèi)融資成本最高值。

??三

??當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

??1、房地產(chǎn)企業(yè)亟需適應(yīng)國家新的產(chǎn)業(yè)定位

??中國經(jīng)濟(jì)雖然率先走出疫情影響，在第三季度實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，但未來面臨的增長(zhǎng)壓力依然較大。同時(shí)，國家外部發(fā)展環(huán)境依然具有較大不確定性，已經(jīng)確定了國際國內(nèi)雙循環(huán)且強(qiáng)調(diào)國內(nèi)大循環(huán)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定位也在發(fā)生變化，“三道紅線”的融資管理就是這種變化的具體體現(xiàn)，不排除未來這類政策還會(huì)加碼。房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展定位能否與國家戰(zhàn)略進(jìn)行統(tǒng)一和適應(yīng)，也決定著企業(yè)和行業(yè)未來的發(fā)展。

??2、多數(shù)房企面臨規(guī)模與利潤(rùn)的平衡

??今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)，“三線四檔”政策對(duì)房企和行業(yè)帶來很大影響。為了降低負(fù)債率、降杠桿，企業(yè)必須加快銷售回籠資金，放緩拿地節(jié)奏，控制融資總量。9月起，恒大、融創(chuàng)、旭輝等企業(yè)均有降價(jià)促銷的動(dòng)作，部分企業(yè)銷售規(guī)模上漲的同時(shí)銷售均價(jià)也出現(xiàn)下滑。在業(yè)績(jī)和紅線壓力下，企業(yè)之間以價(jià)換量的競(jìng)爭(zhēng)不斷加大，短期內(nèi)漲價(jià)并不現(xiàn)實(shí)；在土地成本的限制下，企業(yè)也不會(huì)大幅讓利。多數(shù)房企面臨規(guī)模與利潤(rùn)的平衡。

??3、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施不完善影響項(xiàng)目銷售

??隨著我國城市化速度的加快，城市區(qū)域不斷向外擴(kuò)張，城市擴(kuò)張也帶來巨大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)成本。數(shù)據(jù)顯示，1-9月基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)0.2%，年內(nèi)增速首次轉(zhuǎn)正；公共設(shè)施管理業(yè)投資依然是負(fù)增長(zhǎng)，同比減少3.3%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在6月轉(zhuǎn)正后持續(xù)走高，1-9月增長(zhǎng)5.6%。城鎮(zhèn)化發(fā)展的進(jìn)程中，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)槌鞘谢A(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施不完善出現(xiàn)滯銷。

??4、物業(yè)行業(yè)隱憂難掩

??研究數(shù)據(jù)顯示，2020年我國物業(yè)管理面積將達(dá)345億平方米，物業(yè)已發(fā)展成萬億規(guī)模的行業(yè)。9月，一面寫著“干啥啥不行，收錢第一名”錦旗送到了萬科物業(yè)，再次將這個(gè)巨大市場(chǎng)背后的問題揭開。不止萬科，多數(shù)物業(yè)公司都受到品質(zhì)下降、口碑下滑的詬病，業(yè)主和物業(yè)的矛盾不斷激化，業(yè)權(quán)矛盾頻發(fā)，導(dǎo)致了物業(yè)費(fèi)收繳率低的難題。無論是品牌房企旗下物業(yè)，還是獨(dú)立物業(yè)公司，需要思考如何提供專業(yè)的服務(wù)、花好業(yè)主的錢，讓資產(chǎn)保值增值，同時(shí)保證企業(yè)收入的盈利。

??四

??第四季度及全年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判

??1、三季度國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)恢復(fù)，累計(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)業(yè)增加值增速為6.3%，高于GDP增速。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮積極作用，保持市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定更加重要，四季度政策環(huán)境仍然趨嚴(yán)，堅(jiān)持靈活執(zhí)行因城施策，有保有壓。房?jī)r(jià)持續(xù)異動(dòng)依然是中央判斷地方是否嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策的重要指標(biāo)，并大概率被認(rèn)定為“問題”，進(jìn)而需要主動(dòng)或被動(dòng)“快速處置”。房地產(chǎn)金融監(jiān)管將繼續(xù)強(qiáng)化，以穩(wěn)杠桿為主。

??2、四季度新建商品房開發(fā)投資增速可能高位回落，走勢(shì)趨于平穩(wěn)；在全年銷售業(yè)績(jī)和融資壓力下，企業(yè)寄希望“以價(jià)換量”加速銷售回款，但消費(fèi)端則受到收入增長(zhǎng)放緩，外部不確定性增加導(dǎo)致的消費(fèi)觀望等影響，不一定會(huì)配合開發(fā)企業(yè)的銷售策略，根據(jù)9月份數(shù)據(jù)及10月當(dāng)月的部分?jǐn)?shù)據(jù)判斷，全年商品銷售規(guī)模有一定概率實(shí)現(xiàn)新高，但需要的前提條件更加苛刻，如中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)回穩(wěn)，疫情不反彈，中美關(guān)系緩和等等。

??另外，雖然針對(duì)企業(yè)融資的“345”規(guī)則延后到2023年才執(zhí)行，但規(guī)則已經(jīng)引發(fā)了預(yù)期的改變，處于紅區(qū)的企業(yè)不得不改變?cè)瓉淼陌l(fā)展節(jié)奏，提前適應(yīng)新規(guī)則或向新標(biāo)準(zhǔn)靠攏，這在客觀上限制了房企的擴(kuò)張速度，土地市場(chǎng)未來可能會(huì)出現(xiàn)降溫。

??城市層面，一、二線城市及其組成的長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝城市群等核心區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力加強(qiáng)，人口吸引力突出，更受企業(yè)關(guān)注，房?jī)r(jià)上漲的可能性較大，城市之間的分化也將加劇。

??3、在融資環(huán)境收緊背景下，部分企業(yè)資金面進(jìn)一步承壓，四季度企業(yè)營(yíng)銷方式更加多元化，采取更多手段促銷回款。投資策略上房企會(huì)更加謹(jǐn)慎、放緩拿地，更注重資金的使用率及成本控制能力。降低負(fù)債的同時(shí)倒逼企業(yè)從產(chǎn)品本身出發(fā)，注重房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)及周邊配套等。企業(yè)之間的合作加強(qiáng)，以提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??五

??對(duì)當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的有關(guān)建議

??1、企業(yè)自覺維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序和社會(huì)責(zé)任，注重事務(wù)細(xì)節(jié)和政策環(huán)節(jié)。

??在新建商品房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)等三大市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介經(jīng)紀(jì)企業(yè)均是市場(chǎng)的主體，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方式、方法和手段，直接關(guān)聯(lián)市場(chǎng)活力和市場(chǎng)秩序。

??在多年的房地產(chǎn)政策調(diào)控過程中，中國房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真學(xué)習(xí)政策內(nèi)容，自覺履行盡責(zé)，一方面與政府相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，一方面更高質(zhì)量地服務(wù)于市場(chǎng)客戶，取得了社會(huì)各界的理解、信任和支持。在當(dāng)前，企業(yè)在加強(qiáng)自身建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)同時(shí)，在一系列細(xì)節(jié)事務(wù)和政策環(huán)節(jié)上，需要注重以下幾點(diǎn)：

??1）從業(yè)人員限購政策培訓(xùn)及掌握；

??2）購房資格核驗(yàn)材料填報(bào)和留存；

??3）杜絕誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購房人騙取購房資格行為；

??4）銷售、租賃房屋的產(chǎn)權(quán)真實(shí)性、合規(guī)性；

??5）租賃房屋及時(shí)辦理出租登記與合同備案；

??6）預(yù)售資金收存、支取、使用的及時(shí)性、合規(guī)性；

??7）防范延期交房、樓盤爛尾等風(fēng)險(xiǎn)措施；

??8）資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)措施等。

??2、政府慎重、科學(xué)推動(dòng)“三條紅線、四檔管理”，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??8月份，央行和住建部對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理，提出了以“三條紅線”來劃分紅、橙、黃、綠“四檔管理”的新舉措，建議相關(guān)部門慎重決策，科學(xué)推動(dòng)相關(guān)規(guī)則，確保市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展：

??1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金循環(huán)鏈，不像制造業(yè)、服務(wù)業(yè)表現(xiàn)的相對(duì)平衡，而是在不同時(shí)段表現(xiàn)的起伏大，收縮擴(kuò)張短而強(qiáng)烈。一年當(dāng)中，每條紅線，三條紅線，表現(xiàn)是不均衡的，極端的兩頭是拿地和賣房。

??2）房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債減速或增幅是隨著項(xiàng)目進(jìn)度和融資能力走的，以5%、10%、15%劃定閾值是否合適？中國500強(qiáng)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率，2018年是84.8%，2019年是83.89%。對(duì)中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率劃出70%的紅線是否合適？三條線均超閾值的紅色檔企業(yè)，階段性降低投資規(guī)模或借長(zhǎng)還短擴(kuò)大融資水平，都是解決問題的不同選擇。以上硬指標(biāo)的設(shè)定及社會(huì)上的不同意見，建議在過渡期內(nèi)進(jìn)行充分討論。