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2020上海市社聯(lián)學(xué)術(shù)團(tuán)體課題研究項(xiàng)目  之

【全球疫情蔓延背景下資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)與中國(guó)房?jī)r(jià)走向】

??核心 · 觀點(diǎn)

??本次危機(jī)，在疫情爆發(fā)、油價(jià)暴跌和流動(dòng)性沖擊下，2、3月份出現(xiàn)的全球風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)格暴跌，速度超越歷史。一二季度全球經(jīng)濟(jì)明顯下滑，但全球股市已經(jīng)“收復(fù)失地”；全球房?jī)r(jià)以逆勢(shì)上漲為主，但出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化。本次危機(jī)，以美股為代表的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)從2月20日開(kāi)始下跌，3月23日見(jiàn)底，標(biāo)普指數(shù)跌幅達(dá) 34%，猛烈程度超過(guò)1929年及30年代大蕭條時(shí)期，更超過(guò)2008年國(guó)際金融危機(jī)時(shí)期。全球經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)，美國(guó)GDP增速一季度同比下降4.8%，二季度同比下降9.1%；主流經(jīng)濟(jì)體中中國(guó)經(jīng)濟(jì)最先復(fù)蘇，二季度GDP已經(jīng)同比轉(zhuǎn)增。截至10月份，股價(jià)方面，MSCI全球指數(shù)已經(jīng)回到疫情前水平，美股已經(jīng)創(chuàng)新高，股市反彈的力度很大。房?jī)r(jià)方面，洛杉磯、倫敦、東京、多倫多等基本面良好的發(fā)達(dá)國(guó)家或城市逆勢(shì)上漲，菲律賓、波蘭、曼谷、西班牙等部分發(fā)展中國(guó)家以及基本面較弱的發(fā)達(dá)國(guó)家則有所下跌。

??本次疫情通過(guò)經(jīng)濟(jì)、資產(chǎn)價(jià)格、刺激政策三條傳導(dǎo)路徑影響房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)全球股市二次下跌，全球房?jī)r(jià)先漲后跌，中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅收窄。股市方面，在全球疫情二次反彈、經(jīng)濟(jì)衰退繼續(xù)、政策刺激效應(yīng)邊際遞減的情形下，全球股市大概率出現(xiàn)二次下跌，不過(guò)跌破于今年3月低點(diǎn)的概率不大。由于中國(guó)疫情控制效果好、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度大，預(yù)計(jì)中國(guó)股市走勢(shì)將強(qiáng)于歐美股市。房?jī)r(jià)方面，全球房?jī)r(jià)將經(jīng)歷先漲后跌，同時(shí)國(guó)家與城市明顯分化。疫情爆發(fā)之后的半年左右時(shí)間內(nèi)，政策刺激對(duì)全球房?jī)r(jià)起到主導(dǎo)作用，所以全球總體來(lái)房?jī)r(jià)運(yùn)行并未受到?jīng)_擊。但隨著經(jīng)濟(jì)低迷與政策刺激效應(yīng)邊際遞減，預(yù)計(jì)全球房?jī)r(jià)未來(lái)一兩年上漲動(dòng)能減弱。疫情爆發(fā)后，中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)同樣具有上述全球特征。展望未來(lái)一年，全國(guó)新房均價(jià)同比漲幅將趨于收窄，一年后回落至0－3%區(qū)間。70城二手房?jī)r(jià)格數(shù)同比漲幅將小幅收窄，一年后回落至0－1% 區(qū)間。

??為應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)降溫，在政策、房企運(yùn)營(yíng)和個(gè)人購(gòu)房上都應(yīng)做好調(diào)整和準(zhǔn)備。建議如下：（1）優(yōu)化調(diào)控政策。按本報(bào)告預(yù)測(cè)，未來(lái)一年我國(guó)房?jī)r(jià)漲幅還將繼續(xù)回落，弱勢(shì)地區(qū)將更加低迷；因此建優(yōu)化調(diào)控政策，既要堅(jiān)持“房住不炒”，抑制少數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)偏熱，又要防范部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌幅度過(guò)大，以便更好的實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，以及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)。（2）調(diào)整企業(yè)運(yùn)營(yíng)。鑒于未來(lái)一年甚至兩年，全國(guó)樓市總體呈降速降溫態(tài)勢(shì)，同時(shí)“三道紅線”的融資新政2021年即將全面實(shí)施，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須考慮由此帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，建議當(dāng)前宜謹(jǐn)慎投資，降低負(fù)債率，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。降低升值預(yù)期。（3）未來(lái)一年，全國(guó)大部分地區(qū)，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能減弱，甚至可能下跌，當(dāng)前購(gòu)房宜以自住需求為主，慎重投資。著眼長(zhǎng)期，未來(lái)10－20年，中國(guó)房產(chǎn)的升值性將明顯弱于過(guò)去10－20年，房地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，對(duì)于房產(chǎn)回報(bào)率不宜寄于厚望。

??危機(jī)背景與概況

??2020年1月下旬開(kāi)始，我國(guó)新冠肺炎疫情傳染人數(shù)出現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)，至3月份疫情已經(jīng)取得了較好的控制。但在海外，從3月開(kāi)始，疫情在全球多國(guó)快速擴(kuò)散。從疫情在海外開(kāi)始擴(kuò)散后，全球金融市場(chǎng)劇烈動(dòng)蕩，資產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)堪憂。

??在此背景之下，研究中國(guó)樓市走勢(shì)意義變得重大。為了全面研究本次危機(jī)對(duì)中國(guó)樓市的影響，我們選擇了2008年全球金融危機(jī)作為借鑒對(duì)象。本報(bào)告主要從資產(chǎn)價(jià)格的角度，來(lái)窺探危機(jī)背景下，各類資產(chǎn)的表現(xiàn)及相關(guān)關(guān)系，并以此推演本次危機(jī)下，全球及中國(guó)樓市的可能走向。

點(diǎn)擊查看完整報(bào)道：【易居研究院】全球疫情危機(jī)下，未來(lái)一年中國(guó)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，地區(qū)強(qiáng)弱分化加劇