??2020年11月16日，北京——在近期召開的十九屆五中全會中，堅持建設“數字中國”成為熱議話題。從今年以來，發展“數字經濟”、加快新型基礎設施建設等政策頻繁推出，數字化發展已成為我國經濟持續穩定增長的重要引擎。這其中，數據中心作為科技創新和信息化發展的關鍵載體，扮演著不容忽視的角色。

??仲量聯行華北區研究部總監米陽表示：“自疫情以來，數據中心的價值與作用就已充分顯現，短視頻、直播、游戲等行業爆發式增長，遠程辦公、遠程協作等工作模式轉變導致線上數據量激增，客戶需求規模量級大幅增加。在政策紅利的不斷加持下，數據中心不僅迎來了建設高潮，也推動了其投資熱度的迅速躥升。”

??數據中心投資熱度攀升，北京成交集中涌現

??2020年第三季度多個數據中心物業在京成交，包括鵬博士的資產包和萬國數據（GDS）購入的數個現有及未來項目。其中，鵬博士以23億元人民幣總價轉讓其數據中心資產包，但仍繼續運營和管理標的資產相關的數據中心業務，以此聚焦主業、盤活資產，由自建自營模式轉型輕資產戰略。

??與此同時，萬國數據（GDS）也積極在京布局，三季度在順義完成收購三個數據中心物業，均已滿租或完成預租，由內資短視頻企業和IT巨頭承租。此外，萬國數據也與中信產業基金合資收購位于通州的數據中心在建地塊。該項目總面積約21,000平方米，為市場中的稀缺資源。盡管該項目預計將于2022年和2023年方能分期入市，但也已與大型企業開始洽談整租事宜。

??今年多家投資機構積極配置數據中心資產。隨著內資IT企業不斷崛起、持續擴張，數據流量呈爆發式增長，引領數據中心終端需求保持強勁。與此同時，一線城市投建營運監管趨嚴、審批門檻高，北京等城市數據中心供應和資源稀缺。因此，更多第三方運營商和投資人高度關注在一線城市的數據中心資產布局，希望盡早登上這一班價值增長的“快車”，占據有利席位。

??中國數據中心市場持續高速發展，或進入新一輪爆發期

??數據流量的爆發式增長以及云計算的發展帶動了中國數據中心行業的快速成長。2019年中國數據中心產業市場規模達到1,562.5億元，同比增長27.2%，遠高于世界11%的平均水平。盡管我國的數據中心行業起步較晚，但市場增長潛力十足，2022年市場規模預計將達3,200億元，市場或將進入新一輪爆發期。

??區域市場層面，中國IDC（互聯網數據中心）業務市場已逐漸形成以京津冀、長三角、大灣區為代表的城市群發展格局，這些地區因人口及互聯網用戶密度高，互聯網、云計算等企業、政企用戶數量大，對于數據中心業務的需求也最為旺盛。因此，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的數據資源最為集中，上架率超過六成。近年來，受限于能耗指標管控、土地資源緊缺，數據中心建設呈現從北、上、廣、深向環一線城市擴散的趨勢。此外，中西部地區受益于能源豐富、建設租金成本低等優勢，數據中心規模整體建設規模增長較快。

??北京IT行業快速擴張，或帶動數據中心市場繼續擴容

??盡管受到能耗額度、土地供應和政策監管的限制，北上廣深等一線城市的數據中心供應緊張，但隨著數字化轉型及5G移動技術的深入推動，數據中心作為海量數據的承載實體將持續發展。需求的集聚促使萬國數據、世紀互聯等頭部供應商持續布局一線及周邊地區。

??近年來，北京IT行業擴張勢頭尤為強勁。2019年，IT業已經超過金融行業，成為北京甲級辦公樓最主要的租賃需求來源。5G時代所帶來的數據流量的爆發式增長將驅動數據中心市場進一步快速發展，疫情期間獲益的在線視頻、游戲等行業對于數據中心的需求或將進一步增長，而IT頭部企業也將持續釋放強勁需求。

??由于北京市城六區范圍內禁止新建和擴建數據中心，北京IT行業的蓬勃發展推動數據中心向北京郊區和環京周邊區域外溢，而河北等多地紛紛出臺吸引數據中心行業發展的優惠政策，推動周邊地區數據中心規模的大幅增長。據相關機構報導，截至今年3月底，北京周邊地區數據中心投運機柜達17.35萬個、在建機柜達32.55萬個、規劃機柜27.62萬個，共計77.53萬個，體量巨大。

??“數據中心受政策支持，及其市場發展空間大、現金流穩定的特點，未來在北京及周邊市場將進一步供不應求。但其本身作為資本密集型、管理密集型以及高技術門檻行業，具有較高的行業壁壘，在房地產投資中也仍處于新興領域的起步階段。因此，深入了解市場基本面、自身運營能力以及當地監管法規對相關投資者來說尤為重要。”米陽總結道。

??更多閱讀：數據中心行業的運營與租賃模式

??從外觀形態來看，數據中心與商業地產其他物業類似，依舊是一棟提供空間用于出租的房產。但有別于傳統的商辦住宅項目，數據中心存放的是服務器等高精尖設備，對于能源供應、帶寬、安全性等方面有諸多要求，其在建造與運營方面也更為專業化，因此對于投資者存在一定的準入壁壘。

??從運營方而言，數據中心可以分為企業數據中心（EDC）和互聯網數據中心（IDC），基本可以理解為業務自用和有償服務兩類。其中，IDC服務提供商分為電信運營商和第三方運營商。中國的IDC市場由三大電信運營商主導，三者的市場份額占比超過60%。而近年來，第三方數據中心運營商迅速崛起。他們多以長期租賃的方式獲取物業，并自行建設基礎設施。第三方運營商的龍頭效應顯著，頭部企業占據了絕大部分市場份額，它們可以同時引進多家運營商的帶寬資源，市場口碑好、服務質量優、產品種類豐富、定制化能力強。

??從需求端而言，云端服務業供應商、互聯網企業是拉動市場規模的主要驅動力。此外，政府及金融機構的需求活躍，醫療、零售等企業IT功能外包需求亦穩定增長。與此同時，該市場租賃經營的穩定性很高。由于前期投資成本、搬遷的工程和時間成本較高，因此租戶的續租率高，而服務商長期運營租賃可以確保穩定的收益。另外，維護保養、網絡接入、軟硬件的租借和管理等增值服務也可以為服務提供商帶來額外收入。第三方數據中心的租賃模式主要分為批發型和零售型。