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??2020年9月23日，北京——近日，國務院正式頒布《中國（北京）自由貿易試驗區總體方案》，北京對外開放格局進一步打開。自9月以來，中央和北京政府動作頻頻——中國國際服務貿易交易會在京舉辦，北京服務業擴大開放試點深化方案獲得批復，北京數字經濟、數字貿易相關政策密集出臺。在經濟雙循環戰略和國內疫情緩和的大背景下，政府表現出以開放促改革、調結構的思路和信心，因地制宜提升本地經濟增長。而不同于其他自貿區，北京自貿區突出著眼于科技創新中心建設和服務業擴大開放。對此，仲量聯行華北區研究部總監米陽、仲量聯行華北區戰略顧問部總監王飛就北京自貿區定位及相關措施對城市發展和商業地產市場的影響做出解讀。

??一、吸引新的辦公樓租賃需求落地

??“自貿試驗區的實施范圍119.68平方公里，涵蓋三個片區：科技創新片區、國際商務服務片區、高端產業片區”

??米陽：目前北京辦公樓市場正受到來自經濟下行和疫情的雙重影響，而自貿區的設立將催生新的行業機遇，吸引新的租賃需求落地，有效緩解市場壓力，為辦公樓市場發展增添新動力。

?? 科技：自2018年以來，科技企業就已成為北京辦公樓市場需求的主要來源，今年雖受疫情影響，但以中關村為代表的科技聚集地的市場表現仍最為穩健。此次“重點發展新一代信息技術、生物與健康、科技服務等產業”的政策將進一步帶動科技數字企業的新租或擴租需求。我們預計，中關村、望京等傳統科技聚集地，以及上地等科技產業園區將迎來新一輪的需求利好。

??金融及服務行業：方案多次提及發展跨境金融、國際金融以及商務服務行業，這將有力促進金融及服務行業的發展。而該行業新增需求和落地企業預計將合理分布在奧林匹克、CBD核心區以及麗澤等擁有辦公樓新增供給的區域。

??醫療健康：無論是疫情影響，還是自貿區的大力扶持，都會推動醫療健康行業的企業租戶在辦公樓租賃市場的活躍。目前北京尚未出現以大健康行業聞名的聚集地，因此相關子市場都有成為大健康產業聚集地的可能，也將為整個市場增添前進動力。

??此外，自貿區片區規劃也或將帶來新的建設開發。在北京目前五環以內供給受限的情況下，潛在新興區域的出現將助推整個商業地產市場的健康發展，為推動產業擴散、疏解非首都核心功能做出貢獻。

??二、促進數字經濟向更高層次發展

??“鼓勵發展數字經濟新業態新模式，加快新一代信息基礎設施建設”，“保障跨境貿易多邊合作的無紙化、動態化、標準化”

??王飛：日前服貿會的數據顯示，2019年北京數字經濟增加值占GDP比重已經超過50%，但在數字經濟底層知識產權和技術方面仍有不足。自貿區政策旨在推動信息基礎設施建設、數字經濟標準化、知識產權保護標準化，加速數字經濟基石的發展。數字經濟的深化發展更強調數字基礎設施的提升和完善、底層技術的自主創新和知識產權、數字產業鏈和產業生態的協同融合和發展韌性，以及數字技術對傳統產業的變革和改造。而以5G為代表的新基建的發展也將加速商業地產的轉型升級，推動數字技術在商業樓宇中的應用，推動房地產科技（Proptech）的進一步發展，為城市產業發展、功能運營提供科技智慧平臺和數字化解決方案。

??三、以數字技術增強服務貿易競爭力

??“增強數字貿易國際競爭力，對標國際先進水平，探索符合國情的數字貿易發展規則”

??王飛：長期以來，中國一直保持服務貿易逆差，盡管逆差數據持續縮小，但2019年服務貿易逆差依然達到1.5萬億元。自貿區方案通過負面清單管理，降低服務貿易準入限制，為境外高端人才流動提供便利，將促進研發、展覽、培訓、保險、設計等專業人才的流動。本月，北京也出臺了《北京市關于打造數字貿易試驗區的實施方案》，致力于推動跨境數據安全有序流動。海淀區中關村軟件園、朝陽區金盞國際合作服務區、大興新航城等項目將從數字貿易試驗區和自貿區政策疊加中獲得新的增長動力。數字貿易將加速全球資源聚集整合、加強國際機構合作、推廣國際標準，同時也有利于北京服務中國企業“走出去”。

??四、擴大金融開放，服務實體經濟和科技創新

??“深化金融領域開放創新”，“促進金融科技創新”，“強化金融服務實體經濟”

??王飛：該政策多措并舉，通過平行管理便利跨境資本流動、以境外投資便利化服務“走出去”國家戰略、以文創銀行發展文化金融、以數字貨幣為核心奠定數字金融基石，同時發展汽車金融、融資租賃來服務實體產業，并支持設立全球財富管理中心推動北京城市副中心建設。這些措施將進一步加快內外資金融機構在北京布局和擴張的步伐，加速推動金融企業和資源在金融街、CBD核心區、麗澤、通州、動批等區域的進一步聚集和拓展。科技金融將帶動數字經濟進入到全新的發展時代，金融商務區的規劃、建設、運營、管理理念也將面臨全面變革。

??五、營造創新生態，驅動創新發展

??“營造國際一流創新創業生態”，“推動創新驅動發展”

??王飛：該政策旨在優化人才服務體系和創新生態，包括便利外籍人士來華執業工作、完善知識產權保護制度、鼓勵跨國公司在華設立研發中心“反向創新”、實施混合功能的產業鏈供地模式等。通過引進國際人才和機構推動專業服務業的進一步發展，北京將加快國際化步伐，進一步整合國際專業人士和知識資源。在政策激勵下，北京將成為重要的國際人才流入地，成為跨國企業設立研發中心的重要目的地，逐步向創新生態體系優越的全球領先創新城市邁進。

??六、終端消費需求引導服務業轉型

??“探索消費、預辦登機一體化試點”，“完善免稅店相關政策”，“滿足高品質文化消費需求”

??王飛：疫情之下，高端奢侈品和旅游消費回流。該政策將便利免稅消費、文化消費、旅游消費、醫療消費、教育消費、航空服務等，以終端需求促進消費增長。在可以預見的未來，北京將加速商業業態升級、空間布局調整，涌現一批特色化、主題化、體驗感強的城市商業綜合體、會展綜合體、免稅綜合體，成為國際零售、餐飲、娛樂品牌拓展的重要目標城市。而跨境電商的進一步發展也將為臨空經濟的發展、物流體系的完善提供支撐。

??七、加快政府職能轉變，為改善營商環境提供制度保障

??“強化多元化法治保障”，“持續打造國際一流營商環境”

??王飛：該政策將通過放寬外資準入限制、便利資金跨境流動、吸引境外高端人才等措施來改善外資機構、外籍高端人才的營商和生活環境。在仲量聯行今年發布的《2020全球房地產透明度指數》報告中，北京首次躍升至“透明”層級，成為內外資投資機構最關注的商業房地產市場之一。而自貿區政策出臺則將進一步堅定外資機構對北京經濟增長、服務業發展和營商環境改善的信心。