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??2020年9月16日，上海——亞太區(qū)的物流地產(chǎn)市場正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化，投資者和租戶也在積極重新規(guī)劃其亞太區(qū)物流地產(chǎn)策略，以充分抓住市場機遇和增長潛力。仲量聯(lián)行表示，物流地產(chǎn)投資的增加、電子商務在疫情期間的迅猛發(fā)展以及來自高增長行業(yè)的推動，所有這些因素都在迅速改變物流地產(chǎn)的功能和運營方式，這些同時也對物流地產(chǎn)業(yè)主和租戶產(chǎn)生了不容忽視的影響。

??整個亞太地區(qū)的房地產(chǎn)投資交易量和租賃需求都受到了疫情的影響。投資測算假設(shè)的不確定性（包括租金和空置率預測和資金成本）、旅行限制以及價格的不確定性，導致2020年上半年亞太區(qū)整體房地產(chǎn)投資交易量較去年同期下降32%。但盡管存在這些不利因素，物流地產(chǎn)卻顯示出相對韌性，今年上半年亞太區(qū)物流地產(chǎn)投資交易量僅比去年同期下降6%，約為111億美元，投資者對亞太區(qū)物流地產(chǎn)市場仍然充滿信心。

??“與過去相比，中國消費增速有所放緩，雖然短期受到新冠肺炎疫情的不利影響，但長期來看消費規(guī)模仍將穩(wěn)步擴大。隨著消費市場提質(zhì)擴容以及消費結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，物流地產(chǎn)投資者和開發(fā)商必須適應零售消費市場的新變化，相應調(diào)整其投資策略，” 仲量聯(lián)行中國區(qū)供應鏈咨詢及物流地產(chǎn)總監(jiān)黃暉指出，“鑒于部分大型電商和流通企業(yè)出于業(yè)務需求自建物流倉儲中心，物流地產(chǎn)運營商也應積極適應租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整，并挖掘新興行業(yè)的租賃需求。”

??仲量聯(lián)行預計，隨著投資者繼續(xù)對其亞太地區(qū)物流地產(chǎn)策略進行重新規(guī)劃，幾個關(guān)鍵主題將乘勢而上，并進一步推動該行業(yè)正在發(fā)生的結(jié)構(gòu)性變化。

??尋求平臺收購的機會：收購物流資產(chǎn)平臺而非單個項目的趨勢趨于明朗，雖然交易途徑相對復雜，但投資者能夠借此獲得專屬的租戶網(wǎng)絡(luò)并迅速實現(xiàn)規(guī)模擴張。

??迅速機構(gòu)化：全球最大的機構(gòu)投資者們正在加大對物流地產(chǎn)的投資。此外，在新增供應中，很大一部分為機構(gòu)級大型現(xiàn)代化物流資產(chǎn)，預計將吸引更多來自機構(gòu)投資者的資金。

??價值上漲：盡管在2020年至2023年期間價值增長可能會放緩，但投資者對物流行業(yè)結(jié)構(gòu)性驅(qū)動因素的信心將保持不變。亞太區(qū)物流資產(chǎn)的資本值預計將保持相對堅挺，部分市場的收益率可能出現(xiàn)適度壓縮。

??從租賃市場來看，2020年上半年的總體租賃需求放緩，亞洲主要市場的物流倉儲物業(yè)凈吸納量約為220萬平方米[1]，比2019年上半年的290萬平方米減少了約70萬平方米。

??但市場上也出現(xiàn)了一些短期需求增長，尤其是來自食品雜貨零售商和醫(yī)療服務公司的短期需求出現(xiàn)激增。由于供應鏈在疫情期間受到較大影響，因此長期的抗風險能力和韌性將受到更大關(guān)注。

??隨著客戶需求和消費習慣的不斷變化，亞太區(qū)物流地產(chǎn)租戶的策略也將不斷調(diào)整。仲量聯(lián)行預計，對租戶決策產(chǎn)生影響的關(guān)鍵轉(zhuǎn)變將加速到來，包括：

??多層物流倉儲市場的發(fā)展：城市人口密度高、有限的物流用地和相對較高的土地價格促使多層物流倉儲物業(yè)在亞太區(qū)快速發(fā)展。

??最后一公里配送的發(fā)展演變：預計發(fā)展重心將轉(zhuǎn)向城市物流、配送優(yōu)化、交叉配送中心以及自動駕駛汽車的使用。

??自動化、智能化物流倉儲：傳統(tǒng)的勞動密集、缺乏科技應用的物流倉儲設(shè)施，正逐漸被高科技、高度自動化的設(shè)施所取代。技術(shù)集成和更大程度地利用流程來實現(xiàn)自動化（或半自動化）已成為越來越多行業(yè)頭部租戶和開發(fā)商的重要考量。