??十月房企促銷誠(chéng)意超越九月，以價(jià)換量成為主流

??整體數(shù)據(jù)：TOP50房企1-10月銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)6.2%，增速微超全國(guó)均值。

??11月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布顯示，全國(guó)1-10月商品房銷售均價(jià)為9878元/㎡，同比上升5.8%。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，TOP50房企2020年1-10月累計(jì)銷售均價(jià)約16666萬元/㎡，同比增長(zhǎng)約6.2%，微超全國(guó)增速；10月單月，TOP50房企銷售均價(jià)約為16555.0元/㎡，環(huán)比下降6.4%，同比增長(zhǎng)2.4%，增幅較9月收窄5.6個(gè)百分點(diǎn)。

??均價(jià)結(jié)構(gòu)：10月TOP50房企中30家均價(jià)下降，降價(jià)房企較9月明顯上升。

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，TOP50房企10月銷售均價(jià)下降房企有30家，較9月擴(kuò)大14家，占比60%，成為10月主流趨勢(shì)；均價(jià)穩(wěn)定房企5家，較9月增加1家；均價(jià)上漲房企15家，較9月減少15家，占比30%。相較于9月份房企雷大雨小的促銷方式，10月的實(shí)質(zhì)性促銷在價(jià)格端表現(xiàn)的更為積極，尤其是在黃金周的8天時(shí)間內(nèi)，為了對(duì)抗同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，刺激客戶成交，不少房企加入紅海的廝殺。

??量?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)：房企10月促銷誠(chéng)意上升，以價(jià)換量增長(zhǎng)明顯成主流。

??從量?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)上分析，房企10月“以價(jià)換量”明顯，”金九“的讓利幅度在TOP50房企中并未充分顯現(xiàn)，而“銀十”則表現(xiàn)出較為明顯的促銷“誠(chéng)意“。根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，TOP50房企中10月以”價(jià)換量

??“房企20家，較9月增加9家，同時(shí)，有14家房企銷售均價(jià)下降卻未能達(dá)到預(yù)期銷售效果，表現(xiàn)出”量?jī)r(jià)齊跌“的結(jié)果。

??在多數(shù)房企選擇降價(jià)的10月，從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)上看到恒大屬于“量?jī)r(jià)齊升“的行列，根據(jù)恒大公告，其9月1日到10月31日合同銷售額1819.7億元，同比增長(zhǎng)25.4%，完成其2000億目標(biāo)的91.0%。而今年前10個(gè)月，恒大累計(jì)銷售6325.9億，完成全年6500億目標(biāo)的97.3%，在完成目標(biāo)樂觀可期的背景下，恒大10月銷售均價(jià)有小幅結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)，主要由于恒大10月成交產(chǎn)品中二線城市占比提升2.5個(gè)百分點(diǎn)，抬升整體均價(jià)，而三四線城市產(chǎn)品占比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。

??趨勢(shì)分析：未來兩月房?jī)r(jià)以穩(wěn)為主，頭部房企經(jīng)營(yíng)能力出現(xiàn)分化。

??年底之前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格以穩(wěn)為主，個(gè)別項(xiàng)目或產(chǎn)品的大幅讓利促銷不會(huì)引起市場(chǎng)的劇烈變化，短期的波動(dòng)將在合理的區(qū)間內(nèi)，隨著促銷的常態(tài)化，市場(chǎng)敏感度將逐漸走弱最終趨于穩(wěn)定。根據(jù)32家房企發(fā)布的10月業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)，平均目標(biāo)達(dá)成率為82%，但房企之間差異明顯。包括恒大、金茂在內(nèi)的5家房企目標(biāo)達(dá)成率在90%以上，同時(shí)，有17家房企目標(biāo)達(dá)成率低于80%，2家房企目標(biāo)達(dá)成率低于70%。

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，以上32家房企目標(biāo)達(dá)成壓力系數(shù)為“1”，整體達(dá)成業(yè)績(jī)基本可期。個(gè)別房企壓力系數(shù)高達(dá)2倍，高度承壓。預(yù)計(jì)歷年都能完成目標(biāo)的TOP50 房企今年都會(huì)有少部分不能完成目標(biāo)，頭部房企經(jīng)營(yíng)能力出現(xiàn)分化。