??導(dǎo) 讀 

??合作拿地將成為未來投資主流方式。

??◎  作者 / 謝楊春、吳嘉茗

??“三條紅線”政策落地以來，房企拿地力度顯著放緩，抓回款、促銷售仍是當(dāng)前主要任務(wù)。但在優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)、穩(wěn)固自身經(jīng)營狀況同時，并不意味不再拿地，投資需求仍然巨大。因此，投資如何選擇、如何精準(zhǔn)投資成為企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。 

??01

??TOP50房企投資選擇愈發(fā)趨同

??前二十城市建面占比超四成

??自上一輪市場熱度褪去后，不同城市之間分化持續(xù)加劇，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”不僅是房企格局的衍變標(biāo)志，也是城市格局變化趨勢之一。經(jīng)濟(jì)基本面越好的城市，越具備持續(xù)吸引房企投資的能力，從50強(qiáng)房企2018年以來的拿地數(shù)據(jù)可以看出，企業(yè)投資城市的集中度持續(xù)走高：

??2020年50強(qiáng)房企拿地TOP10城市的投資建面已經(jīng)占當(dāng)年總投資建面的25%，較2018年上升3個百分點(diǎn)，而TOP20、TOP30和TOP50城市建面占比更是分別上升6、8和10個百分點(diǎn)。

??截止至2020年11月，50強(qiáng)房企新增拿地建面中有53%位于30個城市，換而言之，這30個城市承載了50強(qiáng)房企一半以上的新增土儲。尤其是在房住不炒大背景下，隨著市場需求走弱、融資監(jiān)管加強(qiáng)、杠桿優(yōu)勢逐漸消失，房企投資更為聚焦于深耕區(qū)域、基本面優(yōu)質(zhì)城市，對于進(jìn)入其他城市則態(tài)度更加謹(jǐn)慎。這一點(diǎn)從千億房企年新進(jìn)城市逐步放緩?fù)瑯涌梢宰糇C。

??02

??重慶、武漢、成都等核心二線穩(wěn)居投資核心

??南通成今年關(guān)注熱點(diǎn)

??城市層面而言，CRIC研究中心整理了2018年、2019年和2020年50強(qiáng)房企拿地TOP20城市列表，其中有11個城市連續(xù)三年上榜，穩(wěn)居50強(qiáng)房企投資核心地位：此類城市以重慶、武漢、成都、西安、長沙、杭州等二線省會城市為主，還包括一線城市中土地出讓量相對較高的廣州。除了城市人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大，供應(yīng)量充足、市場規(guī)模較大也是這些城市受到企業(yè)青睞的重要原因。如鄭州、重慶和武漢是2019年全國土地成交建面最高的城市。未來市場持續(xù)分化，這些城市仍將繼續(xù)穩(wěn)坐核心地位，成為房企精準(zhǔn)投資之下的首要選擇，但需警惕部分城市潛在庫存過大的風(fēng)險。

??其次佛山、溫州、蘇州、南通等城市3年內(nèi)上榜2次，也受到房企較高的關(guān)注，主要為核心區(qū)域的三四線城市。這類城市未來投資前景一方面是取決于土地供應(yīng)總量的影響，另一方面受到政策影響較大。其中南通2018年上榜，僅位列第20位，占50強(qiáng)房企當(dāng)年拿地建面的1.1%左右，2020年南通位列50強(qiáng)房企拿地建面第八位，占比達(dá)到2.1%，房企投資南通的熱情程度明顯上漲。

??此外還有部分城市3年內(nèi)僅有1次進(jìn)入50強(qiáng)房企拿地TOP20城市，如東莞、惠州等珠三角三四線城市都是首次上榜，在大灣區(qū)一體化持續(xù)發(fā)展的過程中，這些城市預(yù)計將受到更多房企的青睞，未來拿地占比仍有進(jìn)一步上漲的空間；反之孝感、眉山在2018年和2019年分別進(jìn)入TOP20，但在2020年均掉出20名以外，在棚改退潮、需求不濟(jì)等因素影響下，這些城市對房企的吸引力正在下降。 

??03

??三四線城市中重點(diǎn)關(guān)注長三角

??粵港澳聚焦佛山、東莞、惠州等

??回歸一二線是眾多房企2019年以來的投資戰(zhàn)略，但由于一二線城市供應(yīng)量處于“僧多粥少”的水平，不能夠滿足所有房企的拿地需求，在此情況下部分城市基本面良好、發(fā)展前景排位更高的三四線城市則成為了承接房企拿地需求“外溢”的最佳選擇。

??整體來看，長三角城市群以經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)勁、城市發(fā)展相對均衡為特點(diǎn)，三四線城市擁有較強(qiáng)的購買力，同時兼具新經(jīng)濟(jì)活躍度高、受到周邊一二線城市紅利輻射強(qiáng)等諸多優(yōu)勢。從2018年到2020年，50強(qiáng)房企在三四線城市的拿地中，長三角占比持續(xù)提升，從2018年的31%提升至2020年的37%。

??反之，中西部目前的經(jīng)濟(jì)活躍程度較高的城市還是以省會城市為主，多數(shù)三四線城市的發(fā)展相對較弱，因此50強(qiáng)房企在中西部三四線城市拿地的占比連年下降，從2018年的34%回落至2020年的29%。

??此外，珠三角三四線成交占比有一定的起伏，粵港澳大灣區(qū)利好不斷，而珠三角三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍極度不均衡，導(dǎo)致房企拿地主要集中于佛山、東莞、惠州等幾個城市，拿地占比也受到城市供地影響較大；環(huán)渤海三四線城市則成交占比穩(wěn)定，在四個區(qū)域中比例最低，房企在此拿地積極性相對較弱。

??進(jìn)一步細(xì)化到城市層面，最受50強(qiáng)房企青睞的長三角三四線城市中，溫州、徐州連續(xù)三年穩(wěn)坐成交建面TOP3，此外南通、常州也三年均位列拿地建面前十的席位，值得一提的是，受到高鐵、大橋、第三機(jī)場等利好因素的影響，南通房價保持高速上漲，地市在今年也持續(xù)受到房企關(guān)注，即使在三條紅線政策頒布以來，萬科、龍湖等企業(yè)都以不低的溢價率在南通有所斬獲。

??04

??預(yù)計明年二、三季度投資逐步企穩(wěn)

??城市選擇趨同催生房企合作共贏

??整體來看，三道紅線的頒布對企業(yè)投資積極性打擊頗大，尤其被劃為紅色、橙色和黃色檔的房企，拿地力度顯著下降。我們預(yù)計明年二、三季度投資開始逐步企穩(wěn)，拿地積極性不斷提升。尤其是經(jīng)過半年的緩沖期，主抓銷售回款改善財務(wù)指標(biāo)、拿地的“彈藥”相對充足之下，同樣需要補(bǔ)充新增貨值來支撐未來發(fā)展。

??而拿地集中度持續(xù)走高、城市選擇趨同，過分集中扎堆拿地將導(dǎo)致一些優(yōu)質(zhì)地塊未來面臨更激烈的競爭，因此合作拿地將成為未來投資主流方式，對于大型房企而言，共贏的同時應(yīng)掌握操盤權(quán)；對于小型房企來說則可選擇合作拿地且不操盤模式。且在行業(yè)規(guī)模見頂?shù)暮暧^形式下，如何塑造品牌溢價、降低管理成本等“隱形優(yōu)勢”將成為從競爭中制勝的關(guān)鍵。

??在投資策略上，聚焦、深耕仍是不變的選擇，加快周轉(zhuǎn)、拓寬投資渠道尤為重要。靈活調(diào)整投資“漏斗”指標(biāo)，避免踩坑降價過大的三四線。

??第一，當(dāng)前金融監(jiān)管、政策調(diào)控短期內(nèi)難有放松跡象，因此房企在投資側(cè)更需要做到“精準(zhǔn)投資”，聚焦、深耕戰(zhàn)略下拿對地、不拿高價地是保證項目安全運(yùn)營和盈利的基礎(chǔ)。

??第二，在“戰(zhàn)略、市場、財務(wù)”投資漏斗之下，提高財務(wù)指標(biāo)（例如IRR）門檻，保證拿地的安全性。盡量提高項目的周轉(zhuǎn)速度，有利于房企更快的回籠資金，進(jìn)行再投資；

??第三，控風(fēng)險、降負(fù)債之下，拓寬投資渠道是當(dāng)務(wù)之急，舊改、城市更新市場依舊巨大。

??第四，規(guī)避庫存風(fēng)險系數(shù)較高、規(guī)模房企價格戰(zhàn)的部分二線和三四線城市，如今年以來鄭州、天津等地都出現(xiàn)了較多的項目降價潮，進(jìn)駐這些城市的時候需嚴(yán)控拿地成本，以防高位站崗。