??3月，房地產市場再迎“小陽春”行情，成交同、環比漲幅皆超7成。一線城市成交倍增，規模升至歷史高位，二三線城市冷熱分化顯著，杭州、南京、寧波、廈門等熱點城市成交皆創近年來單月新高，鄭州、天津、南寧、昆明等城市繼續下行，但長沙、蘇州、濟南等城市開始顯著回升。土地成交量升價跌，溢價率續創2020年以來新高，流拍地塊集中分布在二三線城市下轄郊縣。一線城市近乎“斷供”，僅廣州底價成交4宗地，在22城土拍“雙集中”影響下，土拍顯著“下沉”非重點城市，尤其是長三角三四線城市土拍市場普遍火熱，甚至縣級市也開始屢屢百輪競拍，單價地王紀錄屢被刷新。

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??新增供應：同比增35%且超2019年同期，二三線供貨規模加速放大

??3月熱點城市商品住宅如期迎來高峰，28個重點城市預估新增供應面積1978萬平方米，環比較2月翻倍增長121%，同比增長35%。受此拉動下一季度累計供應規模高于過去兩年，較2019年同期增長6%。

??分能級來看，一線城市供應規模穩中有增，不過一季度整體供應還是低于2019年同期。4個一線城市3月供應面積為136萬平方米，環比增39%，同比增7%，前3月累計較2019年同期降9%。上海因出臺新盤集中預售政策，3月僅供應12萬平方米，前3月較2019年同期規模下降42%。深圳3月供應規模也有明顯縮量，同、環比降幅均在6成以上。僅北京、廣州3月供應面積環比增長，但廣州3月同比及累計同比分別下降35%和13%。隨著二季度上海、深圳等待開項目入市，一線城市供應規模將有一定回升。

??熱點二三線城市供應規模繼續放量，24個監測城市3月合計供應1842萬平方米，環比增131%，推貨量超2020年疫后復工同比增37%，前3月累計規模較2019年增長8%。隨著“金三”節點到來，核心二線以及強三線城市仍是房企布局重心，武漢、天津、寧波、無錫、廈門等城市供應量顯著增加，同、環比增幅均超100%。東莞3月供應階段性縮量，不過一季度整體推貨量仍顯著好于2019年同期。

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??新房成交：同環比漲幅約7成，京滬深杭寧等繼續倍增而津鄭等維持下行

??3月典型城市商品住宅成交表現熱度不減，28個監測城市預計成交規模達2985萬平方米，同、環比增幅超7成，一季度較2019年同期增長33%。一線城市繼續領漲，二三線城市分化特點逐漸體現。
一線城市3月預計整體成交新房412萬平方米，環比再增79%，前3月較2019年同比增長97%。得益于充沛的購買力，北京、上海、深圳樓市火熱依舊，3月同、環比大增，驅動一季度成交創3年新高，較2019年同期增幅均在100%以上。廣州漲幅略遜于3城，但同、環比漲幅也分別達83%和74%。二三線城市中24個監測城市3月預計整體成交2573萬平方米，同、環比分別增長68%和70%，但一季度累計規模較2019年僅增長26%。城市間市場分化顯著，杭州、南京、寧波、廈門等熱點城市同比、累計同比漲幅繼續保持倍增，天津、南寧、西安、昆明、鄭州、長春等市場調整城市成交規模較2019年同比仍持續不同幅度下降。值得關注的是，長沙、蘇州、濟南等不溫不火或下行調整城市成交開始顯著回升。

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??庫存：維持供不應求格局，過半城市庫存及消化周期再收窄

??3月銷售節點期間多數城市供求雙升，但整體仍維持供不應求狀態。除無錫、廈門、天津供應顯著放量短期供過于求外，其余城市普遍供求比小于1。受前期土地成交較低影響，短期內供求比仍將低于合理區間下限。
受此影響下，重點城市庫存面積普遍環比回落，杭州、重慶、濟南、寧波、南京環比降幅超10%。同比上上海庫存較2020年同期也降37%。受此影響下，半數以上城市消化周期有不同幅度縮短。

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??成交結構：上海低檔占比回升，北京90平以下比重回落6PTS

??從價格段分布來看，低檔產品占比上海、深圳分別回升11、1個百分點，北京下降10個百分點；中低檔產品占比北京回升5個百分點，上海、深圳分別下降10、1個百分點；中檔產品占比上海、北京分別回升2、5個百分點，上海下降2個百分點；中高檔產品上海持平、北京、深圳微升；高檔產品占比上海、北京微降，深圳微升。

??從面積段分布來看，90平方米以下產品占比上海、深圳分別回升8、1個百分點，深圳下降6個百分點；90-120平方米產品占比上海、深圳分別下降3、1個百分點，北京回升1個百分點；120-144平方米產品占比上海、北京分別下降和回升3、2個百分點，深圳持平；144-200平方米產品以及200平方米以上大戶型產品成交占比上海微降、北京微升、深圳持平。

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??二手住房：9城同環比普漲，北京廈門同比漲幅超150%而深圳跌11%

??2021年3月，二手房市場整體表現亮眼，9個重點城市共計成交746萬平方米，環比翻倍，漲幅105%。基于去年同期經濟仍在復蘇期成交基數相對較低，本月同比漲幅高達67%。值得一提的是，相比2019年同期，同比漲幅仍有43%，整體一季度同比2019年更有超5成增長，目前市場規模正處近年來高位。
具體到城市來看，9城環比漲幅皆超50%，其中成都、杭州、青島、廈門更是漲幅翻倍。同比來看，整體顯示漲多跌少，北京、廈門同比漲幅分別高達165%和171%最為亮眼，深圳受政策調控影響回落11%，大連因成交規模基數低漲跌波動較大，同比下降73%。當前全國主要城市二手房住宅市場雖處于歷史高位，但年初一系列新政加碼調控市場已初見效，疊加新房供應釋放，二手房市場熱度回流新房市場在所難免。預計后續成交規模將高位企穩或有小幅回落。

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??土地市場：成交量升價跌、溢價率迭創新高，長三角三四線持續火熱

??3月，全國300城經營性土地成交總建面13456萬平方米，環比增長22%，同比增長13%；成交總金額3393億元，同、環比分別增長18%和5%；平均樓板價降至2521元/平方米，環比下跌14%，同比仍上漲5%。

??土拍平均溢價率進一步回升至16.9%，續創2020年以來新高。其中，三、四線城市土拍市場火熱，溢價率升至20.5%，環比增加1.3個百分點，一、二線城市優質地塊供應大幅減少，溢價率明顯回落，一線城市僅廣州掛牌出讓4宗地，且全部底價出讓。土地流拍現象有所緩解，重點監測城市平均流拍率環比下降2.2個百分點至7.6%。新晉流拍地塊主要集中在長沙、南通、清遠、湛江等二三線城市的遠郊區縣，例如長沙流拍的7宗地主要來自于下轄的瀏陽市，南通流拍的5宗地同樣集中分布在下轄的海安市。

??一線城市成交建面62萬平方米，同、環比分別下降71%和84%；成交金額降至72億元，平均樓板價跌至11647元/平方米，環比下跌37%。受供地兩集中政策影響，京、滬、深土地市場“斷供”，僅廣州掛牌出讓4宗地，土拍過程毫無波瀾，均為底價成交。

??二線城市成交建面3025萬平方米，環比增長50%，成交金額1164億元，環比增長21%，平均樓板價降至3849元/平方米，環比下跌19%。具體而言，鄭州土地成交放量，總成交建面達337萬平方米，二七、金水、中原等主城區皆有宅地出讓，金地、碧桂園、中海等房企均有所斬獲。土拍市場明顯降溫，底價成交常態化，零溢價城市持續增多，僅限于南寧、寧波、福州、合肥和西安5城溢價率仍保持在20%以上。

??三四線城市成交建面10369萬平方米，同、環比漲幅都在20%以上，樓板價升至2080元/平方米，環比上漲17%。在CRIC重點監測的三四線城市中，僅限于溫州和柳州兩城成交建面超100萬平方米，其中溫州暫以131萬平方米居首。長三角地區三四線土拍市場持續火熱，溫州、常州、湖州、南通、義烏、臺州等多城頻出高價地。典型如溫州，月內共計出讓16宗土地，除3宗商辦地塊外，其余13宗涉宅用地溢價率均在25%以上，且多數地塊是以封頂價成交。

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??綜觀：供應增加疊加信貸嚴控，樓市將回歸穩態，滬杭等熱點也將趨于理性

??2021年以來，房地產市場熱度不減，3月尤是，一、二手房成交均超預期，同環比持增。核心一二線、強三線城市仍是主力支撐，北、上、深、杭等放量顯著，蘇北三四線城市在棚改貨幣化安置刺激和地王頻出的雙重利好驅動下，居民購房積極性依舊較高。

??不過隨著房地產信貸政策全面趨緊，投機炒作需求將得到有效遏制，房地產市場有望逐漸回歸穩態。受此影響，上海、廣州、杭州這類熱點一二線城市房地產市場或將逐步回歸理性，基于市場仍有強勁的需求支撐，預計成交將穩中有降，但不會明顯失速。反觀熱點三四線城市房地產市場或將顯著降溫，受限于本地購房需求基本飽和，疊加市場購買力瓶頸盡顯，成交或將明顯縮量，高價盤、地王盤更將面臨較大的去化壓力。