??導讀

??南寧樓市前景判斷：2021年預期量跌價增，3-5年成交規(guī)模難破2019年高點。

??◎  研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康、張家樺

??南寧，作為廣西壯族自治區(qū)首府，是北部灣城市群核心城市，面向東盟的核心城市，同時也是西南地區(qū)連接出海通道的綜合交通樞紐。2019年末常住人口734.48萬人，城區(qū)常住人口449.23萬人，城鎮(zhèn)化率63.7%，戶籍人口781.97萬人，常住戶籍人口比為0.94，仍屬于人口流出型城市。近幾年來，隨著廣西“強首府”戰(zhàn)略提出，加之各地縣城市高鐵通車，南寧常住人口穩(wěn)步增長，“虹吸”效應顯著， 2019年全市比上年增加9.07萬人，市轄區(qū)常住人口比上年增加7.47萬人。

??與之形成鮮明對比的是，2019年下半年以來南寧樓市下行壓力加劇，尤其是疫情之后，住宅成交均價明漲實降，地王賠本賺吆喝，價格戰(zhàn)、低首付等以價換量的策略層出不窮，究竟成交的回落是短期市場波動使然還是本身缺乏上行動力呢？短期（1年）和中長期（3-5年）整體市場行情又會呈現怎樣的走勢呢？

??01

??樓市持續(xù)頹勢與常住人口
??持續(xù)增長背離
??2019年至今樓地市下行加劇

??……本節(jié)有刪減……

??（一）“強首府”戰(zhàn)略與人才新政加持下，2013年以來常住人口增量持續(xù)擴大（本節(jié)有刪減）

??（二）2019年下半年以來市場下行，疫情“雪上加霜”，價格戰(zhàn)愈演愈烈（本節(jié)有刪減）

??當前項目開盤普遍高開低走，以價換量相對普遍，降幅在9折左右。相較而言，五象新區(qū)因規(guī)劃面積較大，政府又過度依賴土地財政，短期內區(qū)域價值嚴重透支，五象東等遠期規(guī)劃利好的板塊項目扎堆，去化依舊艱難。受疫情影響樓市下行，為托市政府取消“雙合同”，將精裝款和毛坯款納入同一合同，變相拉低首付門檻。

??受困于此，房企間價格戰(zhàn)“愈演愈烈”，恒大、碧桂園等頭部房企為搶收回款不斷拉低區(qū)域房價底線，中小房企去化壓力加劇，加之購房者觀望情緒濃重，市場去化壓力極為嚴峻。房企配合推出首付分期策略以價換量，“促銷戰(zhàn)”、“價格戰(zhàn)”手段頻出，如彰泰紅洋房至高優(yōu)惠45萬；龍光玖玥府首付分期5萬起，成交還送家電和一年的物業(yè)費。

??02

??發(fā)展階段特征：2012年以來量價齊升
??2019年創(chuàng)新高后下行加劇

??……本節(jié)有刪減……

??（一）大周期：年成交規(guī)模躍升至1000萬平持穩(wěn)，房價同比增速波動下行（本節(jié)有刪減）

??1、成交規(guī)模：呈“穩(wěn)-升-穩(wěn)”結構波動上行，2019年升至1150萬平后顯著回調

??細究市場，在平臺波動期市場并不如表面來的平靜，2006-2011年，市場成交規(guī)模整體表現出箱體震蕩的走勢，年成交量在340-690萬平方米之間浮動。其中2011年市場成交量探底，截至年底成交量僅340萬平方米，較之2009年全年690萬平方米的階段高點有一倍之差，可謂“明穩(wěn)實陡”。

??2012-2016年，南寧樓市邁向穩(wěn)步爬升階段，市場規(guī)模逐年遞增，截至2016年末，年成交量沖高至960萬平方米，距離“千萬俱樂部”僅一步之遙，相較2011年末的340萬平方米規(guī)模，5年內增長了620萬平方米，且每年增速在8%以上，其中2013年增長最為迅速，單年增速高達44%。

??2017-2020年間市場恢復平靜，4年間平均成交量在1000萬平方米左右波動，上下波動不超過200萬平方米。其中2019年市場成交規(guī)模創(chuàng)歷年來新高，全年成交量攀升至1150萬平方米，規(guī)模首次突破“千萬級”，2020年伴隨著新增供應大量入市，整體供求關系嚴重失衡，南寧樓市開始顯著回調，全年成交量收至948萬平方米，同比下降18%，是為階段低點，不過整體而言相較2006-2011年動蕩的平臺期更為健康穩(wěn)定。

??2、房價：“階梯式”攀升至1.25萬元/平，2018年以來房價同比增速持續(xù)走低（略）

??（二）小周期：成交量“平臺-增長-新平臺”5年輪換，房價處在6年增長期內（本節(jié)有刪減）

??短周期上南寧新房成交量價在由若干平臺期和增長期構成，當前處于成交量的平臺期和成交均價的增長期。省內投資客進入市場后的影響在月度尺度下更為突出。

??1、成交規(guī)模：平臺期、增長期5年輪換，規(guī)模上下行交錯、夾雜短期盤整

??細分至月度走勢，南寧商品住宅成交量經歷兩次盤整期和一次增長期，與年度走勢整體一致。2006年1月至2011年12月為平臺期，隨后市場進入旺季規(guī)模增長直至2016年12月中止，后進入新一輪平臺期至今。

??從時間間隔來看，南寧商品住宅成交規(guī)模“平臺期”和“增長期”以5年為一個周期。周期長度相對適中、規(guī)模變化相對平緩，符合南寧以市內剛需與省內投資構成的客戶畫像相符。

??平臺期圍繞規(guī)模中樞上下波動，中樞略有下移；增長期規(guī)模階梯上升，中樞直線增長。南寧樓市兩次平臺期商品住宅成交規(guī)模分別圍繞40萬平方米和80萬平方米基準上下波動，且平臺期后期中樞分別降至30萬平方米和70萬平方米，略有下移。增長期則成交規(guī)模呈顯著階梯上升勢，中樞由期初35萬平方米直線增長至80萬平方米。

??根據濾波后商品住宅成交面積高低點間波動幅度，將波動幅度小于10%的時間段定義為盤整，波動幅度大于5%則分別定義為上行、下行。我們認為在新房成交量上周期波動存在3個特征：

??一是，平臺期內上下行圍繞規(guī)模中樞對稱波動，持續(xù)時間基本相同。以第一次平臺期為例，周期內規(guī)模上行、下行持續(xù)時間平均11個月，波動幅度也基本相同，為50%左右。后隨著南寧樓市逐漸成熟，省內改善投資性購房者的進入，至第二次平臺期（2017年以后）市場變化加快、波動變窄，周期內上行、下行持續(xù)時間縮短至平均6個月，波動幅度也收窄至35%以內。一年內經歷規(guī)模上行、下行波動已成常態(tài)。

??二是，兩次平臺期略有區(qū)別，2017年后出現2年規(guī)模盤整。2006年起第一次平臺期南寧樓市是以市內剛需為主的內生性市場，因此周期內上下行幅度相當且圍繞規(guī)模固定中樞；2017年起第二次平臺期樓市已轉變?yōu)閵A雜省內改善的混合性市場，經過增長期一輪需求放量后市場出現2年規(guī)模盤整，期間市內剛需客群修復，平均震蕩幅度4%。樓市橫盤下投資性購房需求撤場，市場回歸傳統平臺期周期內下行幅度略大且規(guī)模中樞略有下移。

??三是，增長期內規(guī)模盤整歷時短暫，多為上行蓄勢。增長期內成交規(guī)模出現的盤整在特征上，一方面持續(xù)時間短于4個月，普遍較短，這主要是因為南寧樓市供求結構使然，銷售橫盤、規(guī)模持穩(wěn)現象少見。另一方面，盤整多出現在兩次規(guī)模上行之間，多為一次上行后供應貨量和需求客群的積攢，為下一次上行蓄勢。

??總的來說，南寧新房成交平臺期與增長期交錯，期內上下行和盤整各具特點。以規(guī)模上行和規(guī)模下行為主，持續(xù)時間與波動幅度相同；短期的規(guī)模盤整則以為供求蓄勢為主。2021年一季度南寧新房市場處于平臺期，成交規(guī)模較高點下行。

??2、房價：“階梯式”上行，6年增長、3年平臺，長期上行與短期盤整交替（略）

??03

??影響周期變動因素
??土拍集中五象引導居民購房重心轉移
??中長期受限于收入

??……本節(jié)有刪減……

??（一）短期（1年）：政策寬調控對市場影響較小，樓地市區(qū)域輪動致成交由升轉降（本節(jié)有刪減）

??1、依托土地財政，樓市調控相對寬松，對樓市成交規(guī)模負面影響較小

??南寧調控政策相對寬松、變化較少，對房地產市場干預有限。南寧近六年涉及樓市政策主要以公積金貸款額度、比例和適用范圍調整為主。調控政策方面無限購、限售，2017年后增加限價政策并實行毛坯、精裝“雙合同”制，也于2020年初恢復實行“一合同”制。此外在調控口徑上保持一貫收口，以支持剛需性購房為主，整體方向變化較少。

??究其原因，一方面是南寧樓市地市尚未出現大熱情況，收緊的調控政策缺乏出臺動因；另一方面是政府土地財政依賴度極高，收緊的調控政策缺乏出臺動力。

??國有土地使用權出讓占政府財政六成。2020年當年政府性基金預算收入同比增長17.58%，增長的主要原因是國有土地使用權出讓收入增加。2020年國有土地使用權出讓收入由2015年195億元增長至619億元，占當年政府財政收入的61%（國有土地使用出讓收入/(政府性基金收入+一般公共預算收入）），占比較2015年擴大了24pts。2021年土地財政依賴度仍有58%。

??由此，寬松且一貫的調控政策下南寧房地產市場長線繁榮。從土地市場來看，土地出讓規(guī)模和價格連年上升。至2020年南寧市六區(qū)涉宅用地成交建筑面積達1192萬平方米，成交平均樓板價達4257元/平方米，量、價均較2010年翻番。

??總而言之，財政收入對土地出讓的高度依賴間接使得對樓市調控政策寬松化，不受限制下市場量價長線繁榮。2、良慶區(qū)新房成交逾300萬方“跑量擔當”，青秀區(qū)房價超全市27%“價格支撐” （本節(jié)有刪減）

??3、政府土拍重心由老城轉向良慶五象新區(qū)，“地王”拉動青秀地價頻升（本節(jié)有刪減）

??（二）中長期（3-5年）：棚改縮量、投資客“退場”、居民收入增速放緩導致成交下行（本節(jié)有刪減）

??1、棚改貨幣化安置、五象新區(qū)規(guī)劃落地刺激內（自住）外（投資）需求依次釋放

??縱觀南寧歷年來商品住宅成交面積變化，2012-2016年為高速增長期，年成交量波動上行，一度沖高至960萬方，而在此階段，成交背后驅動力主要源于內生——即剛需、改善等自住需求的集中釋放：一方面南寧常住人口基本保持每年增量基本保持在5-7萬人，甚至略低于其戶籍人口增量，外來人口流入現象并不明顯；另一方面，2014年以來恰逢中央大力號召“去庫存”，南寧政府響應國家號召，整體棚改量節(jié)節(jié)攀升，據官方公布數據，2014-2016年南寧棚改實際開工套數達到了4.4萬套，目標完成率高達106%。

??彼時南寧大力倡導貨幣化安置，從其住建部公布相關數據，南寧2014年實施棚戶區(qū)改造1.07萬戶，通過貨幣化安置4874戶（貨幣補償3439戶，群眾自主支配貨幣補償安置1012戶，購買商品房安置423戶），貨幣化安置比例幾乎過半。且2015年4月末，南寧發(fā)布的《南寧市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》規(guī)定，征收住宅房屋，被征收人選擇貨幣補償并在征收決定確定的簽約期限內簽約，且放棄購買安置小區(qū)房屋的，可以按照被征收房屋應得的補償外，給予增加20%的貨幣補償。通過該辦法，南寧市引導和鼓勵被征收居民自主選擇貨幣補償后自行購房安置。不得不說，該政策的實施不僅擴充了居民購買力，而且使得大量拆遷戶涌入南寧商品房市場，從而帶動商品住宅成交量的節(jié)節(jié)攀升。

??而2016年-2018年南寧商品住宅市場實則進入了高位持穩(wěn)，蓄勢待發(fā)階段，2019年又走出了一輪跳增行情，這一輪成交驅動因素與上一輪略有不同，棚改“退場”后，“外來投機”需求開始接棒“內生自住”需求，使得整體市場波動性加劇。投資客入場并非“無風起浪”，利好事件為五象新區(qū)規(guī)劃落地和廣西高鐵全面通車。

??五象新區(qū)北起邕江，南至那馬組團，西自水塘江，東至八尺江以東包括整個邕寧老城，規(guī)劃面積175平方公里，規(guī)劃人口150萬人。規(guī)劃中的五象新區(qū)核心區(qū)是南寧建設區(qū)域性國際化新城，實現“西建東擴”的第一步戰(zhàn)略區(qū)，是今后南寧向南發(fā)展的重點地區(qū)，是將來新的市級中心所在地，也是一個集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性城市新區(qū)，更是一個融入自然的生態(tài)城市典范。

圖：南寧五象新區(qū)發(fā)展規(guī)劃示意圖

數據來源：公開資料，CRIC整理

??縱觀五象新區(qū)發(fā)展歷史，2006年，五象新區(qū)建設正式啟動；2010年，廣西體育中心開放；2013年，五象新區(qū)總部基地金融街金融保險項目宣布開工；彼時五象新區(qū)尚屬價值洼地，并未受到太多認可。不過隨著2014年五象大橋通車、2018年五象新區(qū)重點項目累計完成投資近1370億元，十二屆中國(南寧)國際園林博覽會舉辦，廣西文化藝術中心、廣西新媒體中心正式開放；一系列投資配套落地后，五象價值開始逐步受到廣西省地市關注，投資客絡繹不絕，五象房價也由此前的“8”字頭逐步破萬；2019年，自貿區(qū)立牌、地鐵3號線開通，“三館三街”林立，廣西國際壯醫(yī)醫(yī)院開業(yè)以及五象小學、南寧三中、南寧二十六中等教育資源匯聚，也使得五象新區(qū)成為僅次于南寧青秀區(qū)的“新貴”。

??除了五象新區(qū)的發(fā)展為廣西地市高凈值人群提供了投資機會之外，廣西高鐵的全面通車也使得地市到達省會南寧更為方便，投資客熱情相對高漲。縱觀廣西高鐵發(fā)展史，2013年是廣西鐵路建設的收獲之年，12月28日和30日，衡柳、柳南、南欽、欽防、欽北5條高速鐵路和玉鐵、黎欽兩條普速鐵路相繼開通運營，南廣鐵路黎梧段建成并開行普速貨物列車。2014年12月28日，貴廣南廣兩條高鐵相繼開通，兩廣動車終于相連。2015年12月11日，南昆客運專線南寧到百色段正式開通運營。2016年12月28日，南昆客運專線百色到昆明段正式開通運營。2017年，廣西14個地級市全部實現通高鐵。官方數據顯示，2013年至2016年四年間，南寧鐵路局年旅客發(fā)送量分別為3693萬人次、5101萬人次、7450萬人次和8816萬人次，實現一年一個新臺階。2017年春運，南寧鐵路局累計運送旅客1228萬人次，同比增幅位居全路第三位，全年旅客發(fā)送量突破1億人次。

圖：南寧2017年高鐵規(guī)劃示意圖

??2、常住人口“見頂”、居民收入增長與“高房價”難匹配共同制約樓市成交持續(xù)放量（略）

??3、經濟下行，產業(yè)匱乏吸血地市，單純依托“賣地”收入難免進入發(fā)展“惡性循環(huán)”（略）

??04

??前景判斷結論：2021年預期量跌價增
??3-5年成交規(guī)模難破2019年高點

??……本節(jié)有刪減……

??（一）短期（1年）預判：2021年下半年止跌轉增，全年預期量微跌價緩增（本節(jié)有刪減）

??1、成交規(guī)模：2021年5月預期止跌轉增，全年有望高位持穩(wěn)800-1000萬平

??為了更好的預判1年之內商品住宅成交面積的變動量和上下行趨勢，首先依據上文得到的南寧當前“平臺期”規(guī)律，度過了小幅波動的盤整期，2020年以來市場進入了明顯的上下行交替周期，2020年8月至2021年4月已連續(xù)下行8個月，5月預期止跌轉增，上行趨勢有望延續(xù)到2021年年末，至此完成5年左右的平臺期輪動。

??若要預判2021年全年總量，我們認為還需結合商品住宅供應等相關指標，一方面市場供應和存量決定了成交的發(fā)揮空間，即成交的上限；另一方面，通過對比南寧歷年來商品住宅的供求面積，我們不難發(fā)現，2016年以來市場供求再上臺階之后，整體商品住宅供應、成交高位持穩(wěn)，且年供求比基本保持在1-1.2之間波動，且有逐步擴大趨勢，因而可以將商品住宅供應量作為判斷短期（1年內）成交是否放量的重要依據。

??若要預判南寧商品住宅供應量，我們還需聚焦南寧土地市場，從下圖中可以看出，南寧2009年以來的涉宅用地成交規(guī)模基本都高于商品住宅成交規(guī)模，整體庫存積壓情況還是比較嚴重的。2015年之后兩條曲線同頻波動趨勢更為明顯，不過值得關注的是，2020年二者出現顯著背離，主要基于疫情后市場下行加劇，房企推盤意愿不高，但政府依托土地財政意愿更為迫切，推地量有增無減，從而出現了宅地成交量和商品住宅供應量的顯著背離。

??基于此，預判2021年鄭州商品住宅的供應面積，我們認為，供應預期會在1000萬平方米持穩(wěn)，雖然2019-2020年涉宅用地的高成交規(guī)模為房企儲備了充足的貨量，但是以目前相對低迷的市場走勢來看，房企推盤意愿并不會太高，供應大幅放量的可能性并不是很大。

??以供求比1-1.2來給出樂觀預期和悲觀預期，可以推斷2021年南寧全年商品住宅成交面積預期在833-1000萬平方米，較2020年保持持續(xù)波動走勢。

??2、房價：2021年“限地價”政策持續(xù)，房價預期小幅微增至1.2-1.3萬元/平（略）

??（二）中長期（3-5年）預判：平穩(wěn)波動期，年均成交1000萬平，房價“見頂”（本節(jié)有刪減）

??1、成交規(guī)模：收入增速放緩，年成交預期1000萬平，難破2019年高點

??預判3-5年南寧商品住宅的成交面積，我們認為，很難跨越2019年1150萬平方米的成交高點，大概率在1000萬平方米之間波動。

首先依據上文對南寧長周期預判，2006-2011年整體成交規(guī)模低位持穩(wěn)，成交中樞處于471萬平方米，經歷了2012-2016年一輪跳升，2017年至今成交規(guī)模中樞基本持穩(wěn)在1000萬平方米，依據一輪周期基本在5-6年的推論，2021年本輪平臺期結束后，2022-2025年還是有望保持在年均成交規(guī)模1000萬平方米這一中樞，并不會出現明顯的“大升大降”。

??首先，雖然投資客“退場”，短期內還是會對成交量增長產生不利影響，不過自治區(qū)政府2019年年底推出“強首府”戰(zhàn)略，制定了2025年600萬人，2035年1000萬人的常住人口目標，為達到此目標，2020年4-6月南寧政府陸續(xù)出臺人才新政，一方面推出“史上最低門檻落戶”政策，全面放開城鎮(zhèn)落戶條件，投靠親友可落戶，新落戶大學生“來去自由”，為有意在本市就業(yè)但尚未就業(yè)人員提供集體戶口等；另一方面人才獎勵至高可到100萬元，享受購房補貼，此舉對于廣西省內諸市還是有一定的吸引力，對南寧購房需求還是會產生一定的支撐作用。

??其次，我們通過實地調研也了解到，南寧目前剛需基數龐大，短期內難以釋放一方面是基于自身收入有限，很難與市區(qū)的高房價相匹配，另一方面，市場轉淡行情下，部分項目打折促銷，“低首付”等營銷手段不斷，客戶觀望情緒還是比較濃厚的。因而中長期來看，成交規(guī)模能否釋放還是與居民收入情況、城市經濟發(fā)展等基本面數據密切相關。

??居民收入方面，我們列示了南寧城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工平均工資同比增速和商品住宅成交面積相關數據，可以發(fā)現存在一定的錯位對應關系，平均工資增速上行（下行）成交規(guī)模增長的促進（阻礙）作用存在2年左右的時滯，即2006年城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工平均工資同比增速對應2008年商品住宅成交面積之后，二者的變動方向基本保持同步。驗證了2006年以來的樣本數據，可以看出，僅有2011年、2016年和2018年受中央棚改貨幣化政策號召，以及外來投資客擾動等因素影響，居民購買力有了潛在增長，二者變動方向存在一定的背離，此外，其他區(qū)間均保持一致。

??當前城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工平均工資增速已然放緩，后期能否增長主要還是取決于經濟發(fā)展、產業(yè)升級的效果，雖然南寧也在積極引進外部高新技術產業(yè)入駐，同時“吸血”地市，引入柳鋼等重工企業(yè)，不過考量到產業(yè)導入到產生經濟收益還將有很長一段孵化期，后期整體居民整體收入增長或將面臨一定的瓶頸，因而，我們給出相對中性的預判，5年之內基本上有望保持在1000萬平方米之間波動，大概率不會突破2019年1150萬平方米的成交高點。

??2、房價：購買力“見頂”，戶型小型化加劇，2025年預期增至1.5萬元/平（略）